期房嘛，正式一点的说法叫预售房，预售房这个概念可不是从欧美发达国家泊来的，如果大家看进口影片的时候细心点，就会看到外国人买房子都是现房，是在要卖的房子里实地看房的。
那么预售房这个思维是哪儿来的呢？答案是香港人，霍英东，最早的预售房名称叫楼花，完全没得监管，能不能交付和交出来什么样全看开发商实力和诚信了，而且楼花是可以随意转让的，在房屋修建过程中，随市场价格和建筑进度，可以溢价转让，由此造富了一代香港人。
这种预售制度在上个世纪90年代进入大陆，基本上在98房改后就存在预售房了，但当时的预售房监管力度弱，烂尾风险很大，比如重庆最著名的烂尾楼新牌坊瀛丹大厦，硬是从1999年烂尾到2021年了，从当时的房价1000多块到今天的20000元以上，不晓得当时买了房的业主今天如何感想？
没想到20多年后的今天，居然出现了恒大目前这样的情况，全国近800个在建楼盘，上百万业主在翘首以盼。
其实大家不要以为这是个案，在现今的地产市场，追求高周转、高杠杆的时代，随时可能爆雷的开发商多得很。很多人以为房地产行业是暴利行业，其实不然，重庆主城以外的地方我不太清楚，但重庆主城区近期新地块我可以肯定的说，开发商的利润率有5%以上就不错了，大家觉得开发商赚钱那是因为基数大，毕竟10个亿的楼盘赚5%和开个小面馆赚50%，在数钱的时候感觉是不一样的。
进入正题了，为啥尽量不要买期房？
第一，我就不用说了，最近恒大的事情大家都知道；
第二，就是我今天要说的另一个问题，品质兑现！
不知道大家有没有注意一个现象，近几年来只要是楼盘交房，开发商就是如临大敌，而且基本上都有维权问题发生，这是为什么呢？
我从业地产至今十六年了，记得在十年前，房价便宜很多，开发商的品质确做的很不错，涌现了一批如蓝湖郡、棕榈泉、学府大道69号等行业内公认很惊艳的项目，而今天大家会觉得大部分楼盘都很敷衍，每个项目差异性也不大，这主要还是跟目前的一些政策有关。
曾经的大阳台被阳台比例不超过15%规范干死了，曾经的大飘窗、落地窗被65%的节能规范掐死了。。。所有大家今天看到的楼盘，在外立面上很难有突破。
当然品质兑现跟这个似乎关系不大，最主要的还是限价政策和开发成本之间的矛盾，由于开发商需要不断的循环运作，不得不持续买地，而重庆主城土地供应自2016年起又比较紧俏，拍卖抢地推高土地成本，加上其他成本在过去十年来也不断升高，于是开发商哪有心思去做产品创新和研发，更多的都是在研究如何像恒大和碧桂园一样实现拿地后3个月开盘去了，同时限价在那儿摆着的，产品做得再好没用，一怕预售价格备不上去没得利润，二怕市场不买单砸在手上了。
于是乎，目前开发商的竞争，其核心，已经不是产品力的竞争（照着隔壁楼盘抄其实都可以），也不是营销的竞争（广告推广不如上分销渠道，现场活动不如发到访奖励，销售人员个个都是郭德纲，也得有客户进来听才行啊），而真正的竞争核心
是成本控制力的竞争，谁能在同样的地段、同样的地价、同样的售价，用最低的成本修出来才是赢家。
所以嘛，交房的时候客户看到的小区实景和预售时的示范区，基本上就是淘宝买家秀和卖家秀的区别了。。。维权也就是自然而然的了。
今天字有点多，反正结论就是尽量买现房、准现房、买比较新的二手房都行。
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