我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：老师可以描述下这一轮行情的特点吗？看了雕叔的公众号，雾里云里的自己看不懂

回答：这一轮行情与15-17年不同，15-17年是大水漫灌，全国普涨，什么房子都涨。这一轮行情的关键词“分化”。好的区位，有增量的板块，次新，园林电梯小区，涨的多；好的学位房涨的多，市中心涨的多。相反，没有什么产业或者传统落后的产业板块，楼龄比较旧涨幅差；离市中心比较远的区域，不涨或者涨幅很差，远郊甚至有的楼盘还降价了。所以以后买房的判断力也需要不断的升级，买房已经过了1.0版本的盲选阶段，现在升级为2.0对中观要了解，对城市的发展方向和重心要了解。

提问：雕叔你好！好哥们，真的是好哥们买了广钢和三山新城，我说应该买黄埔和天河，他不听，就要对着干，说大家都看好的他就不买，最后不欢而散。问下这两个地方是坑吗？我刚买了城市之光，被他说蠢的不行。靠，这什么朋友！搞得我都怀疑人生了

回答：不能说坑吧，也是有价值的不用怀疑人生，现实生活我身边很多亲戚朋友都是乱七八糟买的我也不会多说一句买涨了，他不会分钱给你买跌了，他会记住你建议大家平时在遇到一堆人讨论楼市投资的时候，还是少说几句

提问：请问雕叔，海伦堡海伦时光偏离东向发展线吗？自住和投资分别怎么考虑？谢谢

回答：海伦时光在“向东”的发展方向上，这个是确定的自住当然可以，投资就不建议，因为“小社区、无学位、远地铁”这些几乎跟投资有关的特点，海伦时光都不具备

提问：雕叔，裕丰围\/丰乐路那边好多货柜车开来开去呀，亲眼目睹过几次，几分钟内就有很多辆货柜车经过。想问下大家附近的楼盘会被货柜车影响到吗？谢谢！

回答：会啊，丰乐路上的货柜车还少一些，尤其是丰乐南路——黄埔东路这一带比较多，主要是那边有黄埔港，港口，以及物流、运输等产业在我觉得金逸雅居、悦涛雅苑受到的影响更大，尤其是紧挨着黄埔港的那边，甚至晚上还有鸣笛声，老黄埔是酱紫了

提问：博主，300万左右预算，金融城的老破小值吗

回答：不值得，有点以卵击石的感觉，金融城这个预算基本是买一些品质很差的货，而这个时间点，行情尾巴期，也恰恰是韭菜去接盘的时候，建议回避下吧

提问：雕叔好。预算400左右，想买天河地铁小三房自住，珠江新城附近上班。阳光假日（预算勉强能够一够80南向小三房，就是面积有点小）、天朗明居、中海康城这三哪个比较值得推荐呢？后两个楼龄都比较老，会不会大概率站岗呀。

回答：你说的这一套是阳光假日园C-D区的，南向望天朗明居N区，7楼、10楼，这两套房中的其中一套400万左右，想自住舒服一点：阳光假日园、中海康城；想投资属性多一点：中海康城 、天朗明居

提问：雕叔，春树里这个盘住户会纯粹吗，全都是三房起步的。它的产品和物业你感觉如何？如果不考虑学位，它是个好选择吗，单价和中海金梦差不多甚至还便宜，更近地铁。

回答：差不多，春树里和金梦、中海比，就差在小区的完整性上，以及物业上，其他的都还还，反正都是刚需户型，另外一个就是学位啦，价格是便宜一些

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：第一次买房，问题多多，这行水太深，小白被牵着鼻子走，很被动的感觉。1\/房产行业里，中介，业主说家电家具全部送，一般指哪些？包括房间看得到的所有大大小小家电家具？比如厨房微波炉，净水器，空气净化器，暖气片，床头柜，书桌，灯具，浴室柜，这种小价值的，算吗？为了防止大家理解偏差而扯皮，是不是要问清楚业主送家电家具的具体内容？2\/列家私清单怎么列的？是买卖中介三方一起到房子现场清点家电家具？还是在谈判桌由中介单方面写，他要是漏写一样家电家具，我签字完事后才发现咋办？可以追究中介责任吗？3\/如果大小家电一一都列入清单，会不会惹业主不高兴，认为我以小人之心度君子之腹搞那么复杂？怎么保障我的利益，防止业主搬走几样或者掉包家电，合同上用一句话怎么约定体现？比如，按看房时拍视频和照片的现状收房？4\/业主要求返租一年，不给一分钱押金，租金按市场价每月少1000块，住一年但是按10个月算。雕叔，条件是不是很苛刻？租金少我忍，但我想要6000块押金，对自己有个保障，请问，和业主怎么谈？5\/*款贷**中介的按揭费用，是一次*交性**？可以先交一半等产证到手再付另一半吗？中介说是公司规定，应该怎么谈？6\/房管局的网签合同和中介的纸质版三方合同，出现纠纷打官司以哪个合同为准？如三方合同漏写的协议内容，可以在网签中补充增加吗？

回答：1-3.其实原则上业主给不给家具你呢，都是他一句话的事，不建议你搞得这么认真，免得惹毛了他宁愿送人也不给你了4.看你这套你觉得笋不笋，笋的话就由他吧，一般都是他自己家不会乱来的，实话跟你说做包租公很累，遇到蛮横的租客收租收水电催命似的，租金你让点利给老业主，大家各退一步，你也省心很多，他总不可能租你的房子完了之后跟你说这里那里坏要你修吧你自己放租给别人的话经常会屁大点事需要你出面5.*款贷**或者中介费大部分不给你压，如果你觉得你的中介信不过的话就压吧，就像你说的办，信的过的话早点给也没事，大家常做常有，下次有笋盘第一时间通知你6.三方签的为主，漏掉的话你就直接私底下跟业主加补充协议就好，最好就是签约当天大家说好

提问：雕叔，总价270万，纯投资，在广佛两地有什么楼盘推荐吗

回答：千灯湖那些万达华府，万科广场之类的番禺就是番禺广场一带的东华花园海珠就是金碧花园科学城就是万科新里程，龙光峰景华庭，中海誉城，时代春树里那些价格合适就上吧

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