众所周知，新房可以限价，那么二手房也可以通过指导价来变相限价。
当下， 二手房指导价已成为趋势并被当作“调控大杀器”。
看目前的内外形势，南京出台二手房指导价已经是板上钉钉，因此最近楼市对此事的讨论热度也不小。
Part 1
近期， 微博上一张关于南京某“银城+汇文”双学区小区二手房指导价曝光的图片传得沸沸扬扬。
图源微博
图中显示，该小区二手房限价可能为4.5万/㎡。相较于链家官网上约85873元/㎡的均价， 该小区网传的二手房指导价近乎“腰斩”。
此图一出，南京学区房、高价房都瑟瑟发抖、脊背发凉，市场观望情绪进一步抬高。
于是，为了尽早摆脱学区房这个“烫手山芋”， 南京一批业主开启了“降价”模式！
图源：诸葛找房官网
图源：六朝汇楼市
面对最近学区房纷纷调价的行为，一些网友也发表了自己的看法：
图源网络
确实如此，回望南京几年前的学区房， 仅仅十来平的“棚子”都能成为买房人争相购买的对象。
甚至有人编出打油诗来形容抢房的火爆景象： “全款的往里走，按揭的不要堵在门口，公积金的把小黄车挪走。”
而今， 大批学区房却面临异常严峻的形势，不得不“降价甩卖” ，这样的反差不得不令人唏嘘。
Part 2
今年以来，全国各地在教育方面都推出了大幅改革措施，而 教育和房地产两者结合最为紧密的学区房，自然也成为改革的重点。
北京、上海、杭州等多个热门城市接连出台政策，重拳整治学区房乱象。
上海：推出中考招生新政，录取方法从提前招生+统一招生， 改成自主招生、统一招生、名额分配综合评价录取。
北京：西城区明确了2021年将继续执行“多校划片”政策，按照规定，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校， 全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
图源网络
杭州：明确要求房地产中介机构及从业人员对外发布的房地产信息不得炒作学区房！
图源：杭州楼市动态
常州：8月初，常州市教育局发布《关于开展2021年常州市教育局直属义务教育学校专任教师交流轮岗工作的通知》， 宣布正式实行教师轮岗制度。
政策一出，学区房价格同样也应声下跌：
皇粮浜定位为“未来教育港”，主打教育资源优势，如今看来已不值一提。
淮安：前几日，淮安的三所知名学淮安实小、淮阴开明、淮师一附小校发布通告， 对于2021年9月1日后购买此类房产的，将不再解决孩子的入学问题。
图源网络
同时，对2021年9月1日前购买的，分户时间在2011年6月7日后分户的房产，根据学校办学条件酌情解决孩子入学问题。
Part 3
具体到南京，今年2月， 市委办公厅、市政府办公厅印发《关于深入推进义务教育集团化办学的实施意见》明确将通过深入推进义务教育集团化办学 ，完善办学体制机制，彰显集团化办学优势。
此外，今年5月， 南京也曾发文严查以学区房名义炒作房价，开展房地产经纪机构专项检查 ，其中重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源，是否存在以学区房名义炒作房价等问题。
目前看来，集团化办学等举措成效显著，放大了优质教育资源，但不少名校本部学区房还是“暂无价格”， 实现教育公平，任重而道远 。
而近期有一张有关于南京民校民转公的聊天截图开始流传：
这张图片中，除去分列南京民转公的几所重磅学校之外，还传达了一个重点：
整改对象和路径逐步深化： 取缔培训机构；民办取消；学区房消失！
第一条取缔培训机构和最近的“双减”某种程度上有重合之处，加上 最近民转公的消息此起彼伏，不少人已经开始紧张。
而第二条中的“民办取消”加上前一段时间， 各大买房群传河西多所学校即将民办转公办、以及龙江河西几所学校多校划片的消息 ，都让人对近期南京民校民转公开始深信不疑。
最后一条： “学区房”的消失，结合前面的二手房指导价，可信度更高了。 这三点真真假假的消息混合在一起，让这则传闻愈发真实。
教育改革带来的楼市巨震，似乎即将开始。
Part 4
从多校划片到摇号招生，从教师轮岗到规范校外培训，从公办民办脱钩到给热门学区房降价。
种种现象表明，教育和房地产两者结合最为紧密的学区房，已经站在风口浪尖。各个城市围追堵截，未来可能还是要频繁改革。
受学区政策不确定和二手房指导价双重打击， 南京单价10多万元的天价学区房最危险，特别是那些只有学区价值没有居住价值的老破小。
极端状态是，如果学区价值发生变化，房价下跌的可能性较大； 即使学区政策不调整，名校分校、大学区制、教师轮岗、不考试或不公布考试成绩，众多措施都会给天价学区房降温。
那么如今的形势之下，学区房能买吗？
虽然最近学区房形势不好，不过，短期内有上学需求的且有钱又想给孩子上个好学校的完全可以考虑买个优质学区房。 毕竟“多校划片”彻底的执行起来还需要很长的时间。
但是 投资客建议暂时躺平，不要与趋势作对，躺平观望一段时间没坏处。
高杠杆投资投机的，如果现金流不多，建议尽快降杠杆回血。持有超越周期的稀缺好房子的，如果资金扛得住，也不用惊慌，等等再看。
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