有时候，追不到女神，打入她的朋友圈也不错。
就比如，最近大火的琶洲南TOD，门槛高，动辄验资500万，钱包不够硬，可能连她的容颜都瞧不到。
有些买家，开始“曲线救国”。既然买不到琶洲南TOD，对岸的二手房，总能沾个光，赶个利好吧。
你看， 世港花园、畔江花园 ，前有女神撑场子，后靠万丈高楼的琶洲电商总部。这地段，说实话，想不动心都难！
心动是一回事，能不能买，咋买？又是一回事。话不多说，往下看。
开篇之前，有几点需要注意：
1）畔江花园和世港花园，地段相邻，属于琶洲电商总部核心区。
2）距离 磨碟沙地铁站 （18号线和8号线换乘站），大概400多米。
2）适合预算 600-800万 的买家。
|磨碟沙地铁口附近
从磨碟沙地铁口出来，房产君第一站来到了畔江花园。小区体量很小，只有6栋小高层，围合布局，中间是个小广场，共计240户。
小区大概在2003-2005年建成，当初开卖的时候，首批买家就有在会展中心工作的，还吸引了一些投资客。
“有的老板直接买下一整层，把几套房子打通，作为办公室。现在畔江花园的一手业主，已经很少，几乎没有了。” 中介向房产君透露。
后来，电商总部概念起来，唯品会、百度、阿里、腾讯纷纷设总部，畔江花园由于地缘优势，吸引了很多大厂员工，住家客才逐渐多了起来。
目前，小区成交价去到6.9-7.2万/平，挂牌价有不少房源在8字头以上，带看的中介朋友直言，“价格偏高”。
为何呢？
畔江花园，虽然地段“王炸”，周边生活配套尚待成熟，接地气的菜市场几乎没有，小区门口处只有几家小食店，买个菜要去到赤岗甚至客村。
对口小学是省一级海珠第二实验小学，但距离远。小区门口出发，步行2.2公里才到学校。
再来看看户型。
畔江花园户型比较简单，包括约 89-91平北向两房 、 南向带主套107平三房 、 南向115平带主套3+1房 。
北向89平两房，主要分布在A区，部分北向房源靠近新港东路，会有噪音影响，挂牌价在 6.9-7.3万/平 左右，总价约580-700万。
B区南向约107-114平三房，挂牌价去到 7.2-8.5万/平 ，总价约660-900万，望园林或琶洲TOD。
另外，B4栋有华南快速干线噪音影响，尽量避开。
房产君看了2种代表性户型。
这套建面约107平3房，位于B3座（11层），带主套，东南朝向，1梯4户，是畔江花园比较优质的户型。
业主挂牌价870万 （满5年），折合单价81309元/平。
房子是动静分离格局，厨房带了一个生活阳台，公共洗手间光线略暗。
但阳台视野比较开阔，一河之隔就是琶洲南TOD。
|南向阳台视野
另外一套为建面约91平三房 （3房改2房，满2年），位于B1座，东北朝向，一梯4户，挂牌价660万，单价72187元/平。
房子原本是2房格局，被业主改成3房，重新装修过，但整体有些鸡肋，像是出自投资客之手。
拖拉门、衣柜等装修质量差强人意，2个卧室空间很小，其中一个卧室无窗。投资出租可以，自住的话，品质差了几分。
|北向阳台视野，望花园
再来看看另外一个小区 ，世港花园，与畔江花园只有一路之隔。体量稍微大一些，11栋楼，共计850户。
小区楼间距比较开阔，带泳池，散步遛狗的空间也是有的。
靠近新港东路的ABC三栋，以复式户型为主，有的房源被公司承租下来，改造成办公室或员工宿舍，人员较杂。
A座有约150-160平复式大户型，总价过千万。B座有约50-73平公寓式小复式，总价在410-700万 ，适合投资出租。
房产君同样看了2套复式和平层户型。
这套约47平2室2卫复式，位于B栋，南向望小区，2梯8户，挂牌520万。
整个复式总层高5米多，二楼空间有些逼仄，1米7的房产君，伸手可摸天花板。
|客厅视野，南向望小区
另外一套为建面约114.6平3+1房，位于D1座，也是小区较优的平层户型， 业主挂牌883万 （满2年），朝南向，单价7.7万/平。
虽然位于三楼，但房子南向望花园，光线很通透，没有暗房。
主卧前瞻性得设计了L型大飘窗，两个次卧的窗户也很亮堂，总体很不错。
|阳台南向望花园
最后，房产君总结几句：
1）畔江花园、世港花园，最近成交不多，没有想象中火热。
尤其是畔江花园，今年没有成交（仅计算公开房源），世港花园也仅仅卖出一套（仅计算公开房源）。
2）两个小区有一个共同“通病 ”，物业很一般，楼龄超过15年，对口小学位置太远，需要步行2公里+，可能会劝退一些家长。
3）畔江花园，不足在于小区规模偏小，东边靠近华快。世港花园，小户型复式单位多，部分房源被租用办公室，小区人员混杂。
4）目前，两个小区成交价大概在6.9-7.5万/平，在琶洲西区小区里，属于中间偏上水平。
高于这个价格购买，性价比并不高，因为它们刚在去年那轮行情中补涨完。
话说回来，如果你追求“琶洲”二字，就要承受一定的溢价。
这部分的溢价，是大家看好未来发展、后市带来的，而不是增加在房子居住体验上的。
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