广州一向喜欢造新城，东有科学城、荔湖新城，西有广钢新城、广纸新城，北有白云新城、智慧城，南有亚运城、广州南站高铁新城，以及中部的珠江新城、五羊新城。
放眼全国，“造新城”并非广州独有，许多城市在城镇化发展中，都青睐这样的模式。北京有未来科学城、亦庄新城等，上海有浦东新区、松江新城、奉贤新城等。
诚然，一个个新城的规划和落地，让城市经济、空间取得跨越式发展，也记录了城市发展的轨迹。
广州，在上世纪八、九十年*开代**展“造新城运动”，珠江新城的雏形开始显露，五羊新城成为了我国最早的商品房小区之一，白云新城规划首次亮相引起市民的热议。
同一个时期，还未撤市设区的番禺，正处在世纪的转折点上，香港爱国商人霍英东的接连投资，架起了广州-番禺的通达线，番禺经济开始腾飞。
随之诞生了一众超大“新城”，包括祈福新邨、洛溪新城、南国奥林匹克花园、华南碧桂园、华南新城等。
而今天的“主角”就是洛溪新城。可以说， 洛溪新城是一个Pro版本的五羊新城 ，只因地段位置略逊于后者，较少人听闻。
洛溪新城江景
但在那时，洛溪新城是广州住宅外郊化中的“黄金宝地”之一，称得上是初代“销冠大盘”，犹如当下的广钢新城、广纸新城、亚运城等。
随着时间的流逝，洛溪新城开发至今，已有30年的时光，辉煌也成为了过往。钢筋水泥也在岁月的风雨中，不断受到侵蚀，破烂、残旧、杂草乱生等形成的荒凉感，成为了洛溪新城当下的现状。
“寻求改造”，成为了洛溪新城一带居民的共同诉求。
01
初代楼市“神话”的崛起
洛溪新城的崛起，是诸多利好因素加持的成果。
上世纪八、九十年代，广州正处于“疯狂”造新城的起步阶段，本质上是主城区土储稀缺、人口快速增长，导致片区城市负荷加剧、生活环境恶化，不得不向郊区扩展。
此时，恰逢是广州城市房地产开始迅速发展，入住新式商品房或小区也成为了市民追逐的潮流，住房郊区化成为了当时的一大特点。
其中，番禺“撤市设区”的规划已经商议很久，随后正式撤市设区，并且广州市决定了番禺作为新广州中心的地位。
广州市“东进、西联、南拓、北优”的战略，是洛溪新城从农田、荒地走向高楼林立、烟火兴旺的根本原因。
1989年，番禺提出了“两沙计划”的经济发展战略，大力发展番禺交通基础设施，投资开发番禺南北两个大门：沙地区、南地区，即大石镇沙滘岛、南沙。其中，沙地区目标是建设为以房地产为主的广州卫星城，及广州到香港之间的物流中转站。
还有一个原因是，爱国商人霍英东对家乡番禺的贡献和支持，助推了番禺经济快速发展。当时，他投资筹建了两座番禺连接广州的大桥，即大石大桥、洛溪大桥，拉近了两地的距离。
华南板块、洛溪板块、钟村板块，开始成为了广州人置业“爆款”。
其中，位于沙滘岛的洛溪新城，于1989年5月份由番禺政府牵头启动开发建设。彼时，香港有荣、香港恒基兆业、香港粤海、番禺开源房地正式组建了番禺洛溪新城地产有限公司对沙滘岛进行总体规划、进行综合开发建设。
洛溪新城现状
按照规划，洛溪新城分为若干个片区，包括大型商贸中心区，住宅、商业、金融、旅游、文化、教育、医疗等配套设施一应俱全；同时，岛的北沿将建设轻工业和物流仓库等产业业态。
简单来说，洛溪新城要建设为“番禺小香港”。
随后，可以看到，一个个新式商品房小区开始冒出来，洛涛居、如意花园、吉祥北园、彩虹花园、吉祥楼、洛湖居、奥林匹克花园、裕景花园、海棠居、海滨花园、丽江花园、广州碧桂园等相继开工建设。
与华南板块、钟村板块相比，洛溪新城的地理位置素质更高，每一个楼盘项目的入市，都成为广州楼市的话题“引爆点”。洛溪新城位于岛上，不少楼盘项目拥有着一线望江景色，北部临近海珠南洲版块，经洛溪大桥进入当时的广州主城区十分便捷。
洛溪新城江景
参与开发、建设洛溪新城的群体也在不断扩大，由起初的几家香港企业扩大到国内众多开发商纷纷“参投”，比如1997年顺德碧桂园决定在洛溪南浦岛建设广州碧桂园、1998年广州奥林匹克花园开始动工建设等。
洛溪新城，创造了初代广州楼市“神话”，乃至是中国楼市的“神话”，而业内人士将这种罕见现象称之为“洛溪现象”。
原因是：一方面，不惜投入大量资金“造新城”，十余个新式商品房小区及相关配套快速开工、建设；另一方面，吸引了大量市民前来置业、落户安家，楼盘项目十分畅销。
具体来看，1991年，洛溪新城已建成商品房93幢、超过2500套商品房，面积22万㎡；1994年，房地产开发面积510亩，建成商品房174幢，超过5200套商品房、118套别墅、700余个商铺，建成面积超过50万㎡。
洛溪新城现状
1999年，洛溪新城已开发房地产面积达到1600亩，形成大小街道超过200条、18个住宅小区、1.2万住户、1200余户商铺，总人口超过5万人。
千禧年前后，洛溪新城是整个广州楼市的热门板块，成为了初代“销冠”大盘的存在。因此，其辖内的小区也获得了许多荣誉，比如全国城市物业管理优秀住宅小区、广州市建委评的“1999年广州优良样板工程”、“1998-1999年度广州十大明星楼盘”等。
02
“神话”的没落与荒凉
但，辉煌终归于过去，和五羊新城一样，洛溪新城亦成为了著名的“老破小”。
实际上，洛溪新城辖内小区早于住宅环境问题很早就已经开始暴露， 原因基本有二：一、片区始终是八九十年代建设的住宅商品房；二、配套落地较晚，特别是教育、商业、卫生等业态 。
早于2008年，番禺区已有提案《关于在洛溪新城旧小区配置管道煤气的建议》，其中提到早于1994年，番禺政府已将大石、洛浦地区的管道燃气经营授予港华燃气，随后新建的小区均配套了管道燃气，但吉祥花园、彩虹花园等较早开发的小区仍未完善，至今未能使用管道燃气。
在2011年，洛溪新城教育配套问题，再次成为市民关注的焦点。彼时，番禺区又有提案《关于加快洛溪新城房地产有限公司配套幼儿园建设的建议》。
其中提到，商品住宅已开发建设完毕，但相配套的幼儿园一直未有开发建设，目前适龄儿童数量不断增加、需求随之增长，数量超过万人，而22家幼儿园仅能提供4400个学位，且场地局限、设备陈旧。
管道燃气配置、幼儿园配套，只不过是洛溪新城众多问题中的一个。房屋漏水、管道排污、电线横挂等问题，以及商业业态空缺，仅有一个新地广场并不能满足市民的需求。
无疑，时间的慢慢流逝、洛溪新城暴露问题越多。
乐居城更前往进行实踩片区内的各个小区，全面了解洛溪新城的真实情况。其实，这里也有广州越秀、荔湾老城区的景色，老街区的绿意古韵，建筑破烂、老旧，墙体脱落、锈迹斑斑，是不少老旧小区的特征。
大体上，这些老旧小区呈现着鲜明的分化，即洛涛居、洛湖居、海棠居、裕景花园等中高端定位住宅小区整体维护相对较新，居住环境较好一些。
而吉祥花园、彩虹花园、吉祥楼、海天花园等刚需类住宅小区，已经显露了“荒凉”景象，居住环境较差一些。
其实，洛溪新城能够成为初代楼市“神话”一个重要原因是，住宅品类选择多样，大部分为6-9层的无电梯住宅楼宇，部分高层电梯住宅和改善型住宅，以及部分独栋别墅，满足了不同人群的选择。
这种“荒凉”景象，是来自亲眼所见和感受，比如吉祥北园-D区已有不少住宅楼“人去楼空”，特别是临近路边的住宅楼仅有几乎住宅，楼下杂物随处摆放、杂草出生，过道也沦为停车场。
同时，片区内不少道路也在进行修修补补。
03
寻求改造
面对此景，无论是旧城改造，还是老旧小区微改造，成为了洛溪新城居民的强烈呼声。
透过人民网领导留言板可以清楚看到，已有不少市民留言要求对片区内的老旧小区进行改造，尤其是吉祥北园、吉祥楼等居民。
来源：人民网领导留言板
其中，一位市民留言提到，洛浦街和悦社区在改造意愿摸查工作中，参与老旧小区改造意愿调查的户数为412户，同意改造率达到100%，建议将该小区纳入老旧小区改造项目。
来源：人民网领导留言板
市民呼声如此大的原因， 也是少见洛溪新城范围内老旧小区进行改造的消息 ，比如公园、健身娱乐设施、建筑外墙修缮等建设，目前更多的是加快推进环境卫生整治、加装电梯的工作。
用事实来证明，2015年，洛溪新城所在的洛浦街工作核心是：环境卫生整治、排水管网整治清疏；2016年，核心工作是：街道整治工程、南浦三桥建设*地征**补偿、洛溪村微改造；2017年，核心工作是：环境卫生整治、交通微改造、违建拆除。
到了2018年，官方公布的未来三年旧改计划中，番禺区有39个老旧小区改造项目，总规模97公顷，洛浦街道没有一个小区在名单之中。
现在期待的是，在洛溪新城居民的强烈建议下，片区内的老旧小区能否成功纳入到微改造计划中。
不过，根据早前番禺区的规划， 洛溪新城的发展规划被纳入到整个洛溪岛的控规中 。
早于2014年5月份，番禺区规划局有关领导前往洛浦街进行调研，积极协调洛溪岛控制性详细规划与村庄规划的对接问题，涉及到街道以及洛溪村、上漖村、沙溪村、厦滘村，希望改造目前洛溪岛城市与乡村并存的现象。
根据早前披露的规划，洛溪岛定位为广州创新、文化、生态、活力之岛，功能以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区，将打造环岛100米景观绿带、新增四处过江通道、四条轨道交通等完善全岛功能，满足15.5万人的居住需求。
洛溪岛效果图（最终以官方发布为准）
在广州市旧改调整之前，洛浦街道共有8条旧村有推进旧改工作。其中，沙溪村纳入到“三年计划”中；西一村、西二村纳入到“五年方案中”，前者已经完成招标，由星河湾操盘，后者虽于去年招标失败、但仍有不少房企在争抢。
当下，定调之后的番禺旧改，洛浦街道将希望全压在沙溪村身上。
沙溪村于2019年选定升龙+方圆联合体为合作主体，项目改造范围196.98万m²，总投资达200亿，是“番禺第一大旧改村”。目前，沙溪村旧改工作正在稳步推进中，今年1月已对回迁房户型进行意见征询。
沙溪旧改效果图（最终以官方发布为准）
而赶在沙溪村旧改前，洛溪岛也迎来了久违的居住新盘供应。3月15日，番禺南天名苑披露了最新的批前公示设计方案，新增地块总建面约37.86万㎡，其中住宅面积达到35.01万㎡，计划建48栋5-66层小高层/叠墅。
南天名苑有着一线江景，目前销售均价接近10万元/㎡，新增商品住宅或将再次让洛溪板块成为楼市热议话题。
而洛溪新城的其余老旧小区居民，仍在等待着改造消息的到来。