未来，房产投资何去何从？
北京作为中国房价最高城市，2019年相比2010年房价涨幅超过200%，租金同样呈上涨趋势，但租金收益远不及房价涨幅带来的收益，所以过往投资回报往往忽略了租金收益。而房价快速上涨红利已过，当前市场在“房住不炒”基调下，成交稳定，房价下行，未来房产投资的方向将何去何从？
当前房地产市场稳定期，房价止涨且呈小幅下行，房产投资收益短期无法再单纯依赖房价涨幅，未来房地产投资将告别“短频快”，进入看长期，租金回报率将会成为一项重要的投资指标。
根据统计数据显示，北京租金年均涨幅在6%，而租金回报率持续下滑，表明过去房价涨幅要高于租金涨幅，今天我们就来看看，北京租赁市场中的租金回报率表现如何。
租金回报率回升
来源：丽兹行豪宅研究院
2010-2018年全北京租金回报率数据显示，2010-2017年租金回报率基本呈持续下降趋势。2018年租金回报率回升，表明租金涨幅开始超越房价涨幅，预计未来租金回报率将会持续上涨。
一般国际公认的正常租金回报率水平在3%-5%，从北京数据来看，2013年之前租金回报率在2.3%左右，而2013年以后持续维持在1.6%左右。房价最高的2017年，租金回报率仅有1.3%。
从全球各大城市租金回报率数据来看，城市越大，租金回报率越低，这是全球同行的规律。
相对比国际各大城市，北京整体租金回报率处于较低水平，未来可上涨空间较大，豪宅市场租金回报率表现如何？
投资豪宅，租金收益率更高
根据丽兹行豪宅研究院统计数据显示，北京豪宅租金回报率在2.45%，相比全北京租售比来看，豪宅市场更加健康，租金收益率更高，其中别墅2.52%回报率略高于公寓2.38%。
北京各楼盘房价方差主要由位置决定，所以豪宅与普宅单价方差较小，租金方差较高，带来豪宅租金回报率要高于普宅。
豪宅公寓租金回报率：2.38%
豪宅别墅租金回报率2.52%
建议关注租金回报
随房价稳定，租金回报率上涨，意味着租金上涨，建议不着急卖房业主可以选择售转租，获取租金收益，特别是租赁需求活跃区域。
建议买房客户可以将租金回报率作为未来投资回报参考指标，租金回报率高的区域可以作为重点考虑。
租金回报排行榜
租金回报率排行榜数据显示，从商圈数据来看，西钓鱼台、亚运村小营、燕莎租金回报率高主要在于顶级豪宅楼盘带动，钓鱼台七号院、富成花园、碧海方舟及昆仑公寓均为5000万+楼盘，月租金10-20万，总价高，租金高，单价低，租金回报率高。
中央别墅区虽然位置在五环外，但由于国际学校集中，距离使馆区便利，所以租金非常高。CBD位居商务区，世界500强企业云集区域，需求活跃。
各楼盘数据来看，棕榈滩、财富公馆、富成花园顶级5000万+别墅楼盘，盘古大观、昆仑域顶级公寓盘，租金回报率均在4%以上。
顶级豪宅保值性强，租金回报率高，居住舒适度高，投资价值高，建议可以作为投资重点关注产品。
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