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问：光明自住，60-80平，哪些楼盘较值得？东莞长安那边投资如何？
答：你好，光明重点关注： 光明一号，正兆景，宏发嘉域。 绿地新都会也可以关注 东莞值得投资的板块只有松山湖和南城，其他板块涨幅都一般
问：老师好！今年特区40周年大礼包，外界猜测凤岗可能并入深圳，四季花城，大运城邦，是否适合投资？
答：凤岗靠传闻卖房，一群底层中介的狂欢。 深圳还有很多潜力地段，东莞暂时不入眼。
问：老师好，相见恨晚，元宵快乐！请问老师有没有研究广州南沙？以南沙目前的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，打算21年重点关注。
答：南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。 同样是单价3万，更倾向买广州。
问：十三老师您好，认真学习了您的很多问答，感觉您非常专业！我现有1200万左右的预算，打算进行自住以及投资。原计划是300万单房或一室一厅小户型进行纯投资，以及900万左右的三房自住。小房之前有了解花好园，趣园，但是感觉都不够理想。碧海宝中那边的小户型不是担心噪音，就是担心高位，怕未来出手不涨长反跌。900万左右的三房之*考前**虑过是留仙洞天悦南湾或者是大学城华辉云门及柏林天瑞，打算自住加长期持有，等待片区总部基地和国际教育成熟加持带来的房价上涨。但不知道这样的配置是否合理？您对于单间和三房，有无其他更合适的推荐？或者说我应该把全部预算投放在同一个房子？自由工作，居住地不限。请老师多多帮忙，非常感谢！
答：您好，感谢赞赏！ 预算1200有两种打法 一、拆成2-3套来买（总价300-500万）但是要考虑房票的问题。多套进可以攻 推 可以守，持有成本会下降。 二、直接买一套核心地段.核心物业.双重属性的物业。 三、300-500万的投资策略刚需为主（产品1-3房）买普涨区域2019年深圳领涨区域已经涨上去了购买力会外溢。 四、1200万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2500万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品.学位.地段都会有要求） 五、1200万买房，除了看总价，也要结合你的月供能力，房票情况，是否考虑学区等需求再做楼盘的精准匹配。 投资就是一个计划，把控好风险，留足至少2年的月供。 然后用排除法来选择 你可以买那里，不是你想买那里，最后买错比买贵更加恐怖。 可以考虑的参考选筹： 【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等. 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光*瑰园玫** 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海*瑰园玫**（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾 宝安低价盘：宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾、西荟城等。 龙华潜力盘：金地上塘道，潜龙曼海宁。 以上选筹可作为参考，能不能入手重点还是看价格，逢笋入。
问：老师，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我第一套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若老师认为市内更有价值，可否推荐几个盘？
答：你好，感谢大额赞赏！ 深圳各版块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会 像 东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。
问：老师好，我是华为员工，目前常驻海外，不在深圳总部，但也考虑深圳入手一套刚需房，首付200万以内，信义嘉御山6期今年开盘可否考虑？另外听说33号线会规划在五和设站，和成世纪这个地铁盘有没有补涨机会？
答：你好，先说坂田区位： 坂田这一片区主要依赖坂雪岗科技城，进度比较慢，坂田虽然属于龙岗，但距离龙岗较远，靠近龙华北站，北站商务中心的首位度高于坂田，对坂田层在吸附力，龙岗的中心未来是大运，龙岗正在全力建设大运，给坂田的空间就相对较小，10号线通车后会承载福田的外溢，有利好。 从大方向来说，华为外迁是购买力流失，地铁10号线-坂雪岗大道-旧改-多。 整个龙岗的房子，品质都很好，但供应量也大，坂田自住可以、长远看投资也能跑赢大盘。 再说说楼盘： 信义嘉御山是坂田北唯一的居住+商业+学位三位一体的大型高层花园社区，信义嘉御山是坂田近三年投资还算不错的楼盘，原因并不只是华为，而是在深圳二环这个段位，价格控制得很好。 坂田天虹的业态很齐全，虽然有点乡村low，比较实惠，符合码农盘的审美取向。 嘉御山的优势在于学校，华为科技城外国语有种北京西二旗的感觉，码农子弟把不是名校的硬考成名校。 和成世纪 小区规模小，周围农民房较多，低于城市均价，村中楼。 地铁开通有利好，但是33号线对于和成世纪是锦上添花，并非雪中送炭，补涨利润并非想象中的美好。 感谢打赏！
问：十三大，我很信任您的判断。 星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。 规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，最好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗熙安度会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。 方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。 本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。 问：1.2方案哪个更适合。坪山（均价4万）和龙岗大运城（均价6.5万）论涨幅和未来脱手哪个更容易？
答：你好，感谢大额赞赏！ 如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。 自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。 第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。 坪山和大运并不是投资首选板块。
问：老师您好，请假两个问题 1、赛格公寓、都市阳光名苑、财富广场、鹏大厦、金丽豪苑之类的 老破旧学位房 投资前景看好吗？哪个投资性价比更高 2、放票有限的情况下，应该最小单间（投资回报率高） 还是两房（能负担的起的情况下）？
答：学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新2房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 房票有限的情况下，面积越大，利润越高。 深圳小单间的火热，是暂时的现象 1.单间是置换链条的底层。 2.随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买单间的，这就意味着未来没有人给你接盘。 3.最关键的，是溢价。 在深圳这类城市，单间的价格往往高出小区平均价。可能60平两居单价5万，30平单间就要单价6万。 为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。 你去买喜茶排不上队，于是只能给黄牛100，虽然奶茶20； 你去看演唱会，门票300，但压根买不到，只能买1000的黄牛票。 同理，如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套深圳的房产，而支付100万的门票。 买到，也是要付钱的。
问：十三房星主你好：预算420万，打算买一个带南海中学学位60平左右小两房，孩子初中学位加投资，比较看好福海苑，您觉得合适吗？有其他更合适的盘吗？ 另外，深圳原定5月征信执行，现在受疫情的影响，会不会延后或者取消呢？
答：你好，南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口，前生为南山实验集团荔林中学，是2014年9月入驻新校区，学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来，每年的中考成绩比较稳定，目前属于前海最好的学校，在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校。学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群。 交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤，预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车，随着时间的推移，前海的发展，学校的生源质量也会 变的 更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小学，其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质。中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小。 南海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东，广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域，房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 最低档位：阳光花地苑、南荔苑、心语家园、瑞景华庭、汇宾广场、福海苑、赛格名苑银兴苑、深华园南山区、福海苑 考虑学位，福海苑可入，但是重点还是看价格。 目前来看银行放款已推迟，新版征信可能会延迟，但是不会取消。
问：十三房星主，您好，在头条拜读您文章2篇，即直接加入向您请教。手上闲钱160W，将作首付，年收入50W；孩子3岁，学区中等即可，非重点关注；我和太太都在福田上班，有车。想在今年入手450-500W总价格小三房，首套，没*款贷**记录。情况：看了光明一号、传麒山，颐安，关注龙华、龙岗盘。期望：尽量靠近市区（看了光明、龙岗，老感觉远了点，但还未排除），自住兼投资。向您咨询：1、我的情况是否适合购买？还是等瘟疫后再看？2、上半年买还是下半年买？ 3、买新房还是二手？ 4、市区小三房我160的首付应该买不起？关注龙华、光明、龙岗、沙井吗？这几个区怎么排列，以及分别有哪些有小区可以推荐？十分感谢，期待您的回复。
答：你好，考虑自住更建议在龙华区域内选择。考虑长远的资产升值，建议看宝安。 新盘推荐海岸城，二手房可以关注金地上塘道，曼宁花园，特发和平里，万象新天、富通城等次新盘。 疫情之后会有短暂的窗口买入期，时刻关注笋盘。 光明和龙岗不太适合你
问：老师你好，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。
答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。 短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型； 自住还不错，投资我个人观点 时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。 长期看，坪山储备用地很多，*迁拆**难度远远小于其他区，所以长持问题不大；
问：老师您好，目前自住一套两房房子位于布吉楼盘为信义假日名城逸翠园，因宝宝出生想把房子卖掉置换一套三房以上的，夫妻二人年收入50万，手上有现金100万，因夫妻二人在福田上班，比较纠结是买在福田还是在目前生活圈置换，在福田就教学质量来说还是比龙岗要好但好一点的房子房价都较为高，请老师给点建议
答：你好，布吉是补涨区域，信义假日名城在布吉是领涨盘，跑赢布吉其它盘没有问题，但是跑赢大盘还有很大的差距。考虑学区和未来升值潜力，可以换到福田。 总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区 想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块： 1.福田： 600在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。 福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。 2.宝安 从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。 但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。 另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。 3.龙华推荐2个盘 金地上塘道 学校：深圳龙华实验小学中学学位 价格：单价6万 未来利好：红山辐射区域（热点板块） 潜龙曼海宁花园 品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。 南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园 河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。 时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。
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