评测对象：俊发城文熙苑

项目地址：云师大附属俊发城小学南侧

销售价格：2020年6月份均价15500元

NO. 1｜项目概况

项目位于云师大附属俊发城小学南侧，南临盘龙284号路，东临盘龙125号路，西临盘龙7号路，北临红云路（盘龙121号路），项目规划布局6栋建筑，地上二十九层至四十二层。前面写过俊发城文倾苑的评测，两个小区就隔了一条路，很多情况都是相似的，具体的请看这篇文章《人文传城，俊发城文倾苑评测》。

项目位置实景

NO. 2｜规划方案

文熙苑占地面积34亩，建筑密度:24.51% ，容积率:6.69，绿地率:40.04%。本小区内部有一定的高差，不是一块平地。小区由1栋高层和5栋超高层的住宅构成，户型一共有5种，面积在97-142㎡之间。本小区的1栋、4栋和6栋有一层的临街商业。楼栋朝向为西南向10度左右。

区域规划图

楼栋分析：

1栋，总高42层，超高层住宅，层高2.9米。3梯6户的设计，本栋东侧为小区主出入口，距离为38.45米。本栋的临街底商配置有公共卫生间一个和社区卫生服务用房。本栋北侧外部为活动场地，本栋的C户型外界干扰较大。另外注意本栋中低楼层的日照问题。

2栋，总高42层，超高层住宅，层高2.9米。3梯6户的设计，本栋西侧有一处地下车库出入口，距离为13.25米。户型分布和1栋一致。在小区内部，噪音较小，注意低楼层的日照问题。

3栋，总高42层，超高层住宅，层高2.9米。3梯6户的设计，户型分布和1栋一致。本栋距离南侧道路红线为10米。本栋东侧为小区次出入口。

4栋，总高29层，唯一的一栋高层住宅，本栋西侧的D户型紧邻地下车库出入口，本栋南侧为社区文化活动场所，本栋东侧有部分的临街底商，底商里面规划有一处公共卫生间。本栋距离东侧道路红线为5米。

5栋，总高39层，超高层住宅。本栋距离东侧道路红线为5米。楼栋东侧设置有少量的公共场所。注意低楼层的日照问题。

6栋，总高41层，超高层住宅，本栋西侧为小区主出入口和地下车库出入口，D户型受到的外部影响较大。本栋的北侧和东侧有临街底商，本栋北侧外部为活动场地，本栋距离外部道路交叉口较近，噪音影响比较大。另外注意本栋中低楼层的日照问题。

NO. 3｜户型分析

A户型

136㎡，四室两厅两卫，这个户型分布在1栋、2栋、3栋的东南角。户型是个常用户型，内部相对比较合理。问题是本户型不通透。另外餐厅位置阻挡生活流线、公共卫生间和主卧门对门的问题等。阳台的面积约为9.9平方米，靠近阳台的小卧室面积为7.9平方米，主卧的面积为12.5平方米。靠近厨房的小卧室面积约为6平方米，整成卧室太小，做个书房或者储物间比较合适。另外一个卧室面积约为8.1平方米。

B户型

115-117㎡，三室两厅两卫，中户，每个楼栋都有分布。常用户型，问题就是餐厅位置阻挡生活流线、餐厅紧邻卫生间、北侧功能房比较暗、户型隐私感不佳等。阳台的面积约为11.6平方米，靠近阳台的卧室面积为9.1平方米，主卧的面积为13.6平方米。北侧卧室面积约为6.4平方米。

C户型

97—101㎡，三室两厅一厨一卫设计。该户型每一栋上均有分布，因为户型位置原因，日照采光相对不好，整体上会比较暗。卫生间这个区域因为交通组织问题，基本上用不了，有点浪费。阳台的面积约为5.2平方米，靠近阳台的卧室面积为8.5平方米，主卧的面积为12.3平方米。北侧小卧室面积约为6.5平方米，整体保证了卧室面积相对不缩水，就是其他功能区面积进行了压缩。

D户型

142㎡，四室两厅两卫，端户，户型分布在4.5.6栋的西侧。户型在这个面积段里面属于比较差的了。像4栋和6栋这个户型的西侧就是车库出入口。主卧啥的都在西边。是想让我坐在家里看车流啊，户型属于小面宽、大进深，整体采光不佳。整体布局不紧凑，客厅过道过于浪费面积。南侧卧室需要穿堂越室才能到北侧卫生间，当然这个卧室也可以把墙体敲掉，做成儿童房，两个卧室共用一个卫生间。厨房构成火烧心格局等。阳台的面积约为11.8平方米，南侧小卧室面积为7.5平方米，主卧的面积为18.8平方米。北侧小卧室面积约为7.6平方米，北侧大卧室面积约为9.8平方米。

E户型

122—127㎡，三室两厅两卫，户型每栋都有分布，属于比较常用的一个户型，公共卫生间和厨房二次采光，暗点。属于中规中距的一个户型。阳台的面积约为9.4平方米，靠近阳台的卧室面积为10平方米，主卧的面积为14.7平方米。北侧小卧室面积约为6.5平方米。

NO. 4｜老聂综合点评

整体上俊发城配套完善、交通便利、产品相对大众化、价格相对适中是优势。缺点是文熙苑地块面积较小，超高层住宅居多，超高容积率，内部公共空间约等于没有，居住品质非常一般等问题。另外，俊发城在谈这几个新地块的配套学校，现在没有确定能引入哪个学校。