拉萨，寓意神住的地方。布达拉宫，圣光照拂；拉萨楼市，无人关注。拉萨楼市是一个阶段性需求的候鸟型住房市场，雪域高原是涤荡心灵的精神圣地，也是考验生存能力的地球第三极。布达拉宫作为拉萨市中心的地标图腾，即是佛光普照的圣殿，又是房价指向的明灯。【许子楼市】
雪域高原*藏西**给人的感觉是神秘旷远的。在这距太阳最近，离尘世最远的圣洁之地谈论炒房、屯地这样散发铜臭味的话题似乎有些*渎亵**神灵。即便在中国房地产最火热时期，有关*藏西**楼市的消息都寥寥无几。当全行业陷入普遍性茫然迷失中时，耸入云天的高原楼市说不定能给世人不一样的启发。猎奇也好，求解也罢，*藏西**房地产的真实面目值得去探寻一番。
▼▼*藏西**房地产基本特征：逆周期上升
*藏西**自治区作为全国海拔最高，常住人口最少的省级行政区。由于特殊的战略地位，保持边疆稳定、民族和谐是国家的底线要求，发展经济是顺带的基本工作。对*藏西**房地产不能用内地的思维来衡量。房地产的所谓周期和规律并不完全适用于高原楼市。
2021年，*藏西**全年房地产开发施工房屋面积945.37万㎡，与上年基本持平；竣工房屋面积87.97万㎡，增长214.2%；欣欣向荣的房地产开发建设景象，与内地需求萎缩、投资锐减的萧条局面形成截然相反的对比。
2021年，*藏西**全区商品房销售面积140.81万㎡，增长51%；商品房销售额121.73亿元，增长45%。市场供求产销两旺。
经历了去年的高增长后，*藏西**受全国经济形势的影响，今年上半房地产有所降温。2022年1-5月自治区房地产开发投资商品房累计投资金额为23.17亿元，投资金额累计同比下降46.8%。但是，商品住宅投资环比探底回升，投资金额逐月大幅上升，显示出较强的恢复动能。
*藏西**商品房销售面积和销售价格于2021年达到最高值，2022年1-5月自治区商品房累计销售面积为25.45万㎡，累计同比下降33.6%，销售额为20.41亿元，累计同比下降35%； 2022年5月自治区商品房销售均价约为6900元/㎡。
*藏西**房地产各项指标在2019-2021年达到历史最高值，并未受全行业调整周期影响。今年上半年自治区楼市处在冲高回落的正常调整中。 而且，销售面积和投资金额逐月快速回升，5、6月成交数据已经接近去年下半年楼市平均值。 下半年，全区房地产市场恢复走强是很大概率。
▼▼拉萨房地产现状：一枝独秀，价格领先
*藏西**自治区由于地域辽阔、居民稀少，少量人口聚集的中心城镇成为了经济和社会发展的中心。自治区首府拉萨更是*藏西**政治、经济中心和房地产的绝对龙头，在全区楼市占据一言九鼎的地位。
拉萨是*藏西**自治区首府，面积2.95万平方公里。全市下辖3个区、5个县，建成区面积82.82平方公里。截至2020年末，常住人口86.78万人。拉萨房地产开发主要集中在3个建成区：城关区、堆龙德庆区、达孜区。城关区是全市的核心城区，新设立的高新区和经开区近年也成为房地产开发热点。
2016-2022年1-6月拉萨市新建商品住房网签销售面积（㎡）
拉萨市房地产从2019年起进入连续三年的高速成长期，商品住房网签面积相比前几年巨幅增长，2021年创出历史新高，达222.6万㎡。今年新建商品住宅销售面积大幅下降，1-6月全市商品住房网签面积48.7万㎡。今年拉萨商品住房销售面积难以再现巅峰盛况，估计将回落到2019年以前成交水平。
2016-2022年1-6月拉萨市存量商品住房销售面积（㎡）
存量住房交易在拉萨楼市中占有重要地位。 自从2017年存量房市场彻底兴起后，发展迅速。2021年存量房创下71.3万㎡的销售记录。今年上半年，存量房销售面积28万㎡，成交有所下降。
2022年1-6月拉萨市城区新建商品住宅成交情况
今年上半年拉萨各城区新建商品住宅销售，城关区依然占据排行榜首，但由于老城区土地资源紧张，新房供应不断减少，市场份额有所降低，上半年仅成交1572套新房，只占35%左右比例。枊梧新区、堆龙德庆等城市新区成交增长较快，与城关区已经不远。
2022年1-6月拉萨市城区存量商品住宅成交情况
今年上半年拉萨各城区存量住宅（二手房）交易，作为布达拉宫、大昭寺所在地的市中心城关区占有极大优势。1-6月，存量住房销售1825套，超过新房成交，占市场份额的77.23%。城关区是拉萨存量房市场的绝对核心。
根据贝壳数据统计，6月份，拉萨市最新房价12789元/㎡，遥遥领先自治区其他城市。可能是由于*藏西**高原峡谷地形，可供开发的平地匮乏。*藏西**地级市房价要高于中西部普通三四线城市房价水平。
由于拉萨新房供应主要在城市规划新区，而 市中心城关区以二手房交易为主。拉萨房价一个明显特点是二手房价格长期高于新房价格。 今年1-6月，拉萨市二手房成交均价11783元，而新建商品住房均价只有8886元。上半年，城关区新房价格12715元，堆龙德庆区均价9498元，全市平均房价12074元，相比中心城区，远郊新城房价更加低廉。
拉萨市6月份二手房均价11565元，套均价198万元，套均面积高达170㎡，拉萨居民住房的阔绰刷新了人们的认知。在房屋租赁上，7月份全市二手房平均租金约30元/㎡·月。在城区租一套面积100平米住房，月租金大概3000元左右。
拉萨作为知名旅游城市，即使条件简陋的商务宾馆房价也要300-400元/间。布达拉宫附近的宾馆酒店旅游旺季房价普遍在四位数。而在布达拉宫附近面积不大的二手房月租也不超过3000元，哪个更实惠一目了然。如果是自助式，中长期到拉萨居住修心，租房无疑比住宾馆更加划算。
拉萨市民新房需求以改善型居住为主，120㎡以上三室、四室产品成市场主流。 大面积多房型住宅在拉萨很受追捧， 销售比例今年增长迅速。
▼▼拉萨房地产发展趋势：候鸟型置业，需求动态平衡
拉萨是*藏西**自治区首府，享誉国内外的著名旅游城市，省会首会度在全国排名前列，拉萨对全区购房者有较大吸引力。同时，拉萨地处青藏高原腹地，高寒缺氧、紫外线强烈，生存环境远比平原地区严酷， 条件优越的当地居民前往内地购房养老为数不少。 拉萨未来的房地产空间取决于城市发展带来的人口需求增长和购买力外流间的平衡博弈。
根据《2020年中国房地产年鉴》，*藏西**自治区居民住房条件在全国比较优越，人均住房面积和人均住房间数高居全国各省市首位。 这即说明*藏西**住房建设的成就，也反映当地居民住房进一步改善提高的动力较弱，房地产需求大幅增长的可能性不大。
拉萨市中心城区规划
拉萨城区沿拉萨河谷地依势而建，中心城区适合居住的平地都已利用；拥有布达拉宫、大昭寺等名胜古迹，*党**政机关密集的城关区可出让用地开发殆尽。城市建设空间沿河谷向两端延伸，未来新房供应主要分布在远离市中心的城市新区，老城房地产以存量住房为主。 中心城区土地的稀缺性和城市地位的无可替代，为老城区住房价值托底，城关区的房价将会长期保持高位。
拉萨楼市客户除了本地藏族居民外，还有相当多的外省市人员。主要是外地援藏干部职工和来拉萨做生意的外地人，其中四川人最多。 据早几年统计，拉萨有20多万外地人，包括10多万四川人。这些外地人因为事业和生意的长期生活需要，很多人选择在拉萨买房。但是，外地人买房以阶段性居住为主，在拉萨养老长住的极少，基本上都回故乡安家。由于高原生态环境恶劣， *藏西**高端购房者前往内地投资买房十分普遍。 西南中心城市，天府之国的成都以便利的地理位置和舒适环境，成为*藏西**人外出购房的首选地。拉萨甚至成为成都各地产商外拓客户的重要根据地。
拉萨由于首府地位和高原山谷城市的特征，房地产开发用地在长期减少，新房供应日益向远郊外移。中心城区的刚性住房需求是支撑城市房价的保证。受生存环境影响，自治区中老年人和高端客户在内地购房居住是多年来的流行现象。
雪域高原是涤荡心灵的精神圣地，也是考验生存能力的地球第三极。 拉萨楼市是一个阶段性需求的候鸟型住房市场， 涌入首府的全区居民和来*藏西**的外地人，因生活需要而在拉萨买房。叶落归根的外地人和外出购房的本地客户在住房上的空间置换，又在时刻分流当地的购买力。城市房地产呈潮汐式起落，新房和二手房供需保持着动态平衡。拉萨房价以中心城区为高点向外发散下行。布达拉宫作为拉萨市中心的地标图腾，即是佛光普照的圣殿，又是房价指向的明灯。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）