容积率跟居住舒适度直接挂钩，
这是个简单的道理，
容积率越高的小区，
舒适度就会越低，
同理，
越是改善的项目，
容积率也就越低。
详情可以参照北龙湖的众豪宅项目，
哪一个不是容积率一点多。
可是，
近期小楼探盘的时候发现一个奇特的现象，
主城区最近开盘的不少项目，
容积率都在3以上，
甚至有些宣传“绝对改善”的项目，
容积率竟然达到了4点多？？
1
容积率超过4，是一种什么样的体验
要谈舒适度，
不进行对比就是耍流氓，
不跟容积率低的小区放在一起比一下，
没准不少人真就觉得超过4的小区也挺改善？
郑州中原老城区某容积率5.0+的纯刚需盘：
这就是容积率超过5的小区，
一眼望去，
小小的地块里面挤满了楼栋，
有事没事找邻居借个酱油是不是还挺方便？
郑州管城老城区某容积率4.0+的刚需盘：
该项目位于寸土寸金的金二环，
容积率在4.9左右，
400余亩的地块内，
建筑面积16.7万㎡，
以高层和超高层为主，
盖了整整8栋楼，
这样的密度居住起来舒适度想必不会很高，
不过“存在即合理”，
这里的均价明显低于同区域其他楼盘，
追求“金二环+性价比”的刚需族，
应该会很喜欢。
郑州高新区某容积率3.0+的楼盘：
该楼盘总占地386亩。
从沙盘鸟瞰图也可以明显看出，
项目的占地面积较大，
规划的楼栋虽说也不少，
但是因为采用了“高低配”的设计，
容积率明显降了下来。
郑州金水区某容积率2.0+的改善盘：
该项目总规划面积为600亩，
整体规划了七个住宅地块，
整体来看，
每个地块也不算宽敞，
但是规划的楼栋都不高，
尤其是一期，
规划了11栋15-16层的精装小高层，
所以容积率自然就降了下来，
这样的小区居住起来舒适度也会明显变高。
郑州北龙湖某容积率1.0+的纯改善盘：
乍一看，
这楼栋怎么也这么集中？
看起来跟容积率5+的项目也差不多？
nonono，你们想多了，
换个角度来看，
是这样。
这些楼栋都是洋房，
楼层低，
居住人数少，
容积率自然低，
体验感也自然更好了。
从五点多的容积率一直看到一点多，
是不是明显看出了差距？
这条长长的道路有个名字，
就叫“刚需向纯改的进阶之路”。
下面，
回归正题，
“小区容积率超过4，
是一种什么样的体验。”
我们以二七区已经售罄的
容积率4.57的啟福城项目来举例，
项目分为两个院，
我们重点分析福苑，
来个近景。
这一期规划了17栋住宅，
全部为33-34层的大高层。
其中有多栋楼日照不足，
尤其是中间那几栋的中低层挡光特别严重。
另外，
容积率达到4+也就意味着部分楼间距会很窄，
直观的感觉就是楼栋密度大，
观感上会很压抑，
实际住起来，
可能会面临人太多、空气不清新、
电梯太难、邻居之间的噪音困扰等问题。
作为现代社畜，
一边过着每天996的生活还着2/3工资的房贷，
另一边还“享受”着小区内部极致刚需的顶级容积率，
真是个让人悲伤的故事……
2
盘点市面上那些高or低容积率小区
（注：排名仅限在售楼盘，数据收集均来自网络，仅供参考）
低容积率：top5
排名第一的中海盛唐坊，
容积率仅有0.8，
听起来有些不可思议，
但其实，
这是个商墅，
产权只有40年的那种；
在郑州市场上来看，
就区域来说，
容积率较低的大多位于北龙湖版块或者郑东新区，
就产品来说，
主要以别墅洋房的复合型大盘为主，
这种盘看看价格就知道容积率不会高。
不过，
二七区的招商公园1872是一个特例，
均价在14000元左右，
看起来并不高，
但是它位于西四环萍湖路交汇处，
属于较为偏僻的区域。
高容积率：top5
鑫苑金水观城这个容积率7.59，
也是高的有些惊人，
但这个数据是包含商业的，
纯住宅容积率大概4.88左右。
这个项目的核心卖点就是位置，
距离CBD直线距离2公里左右，
地铁1号线，5号线，6号线三地铁辐射范围，
可谓地铁盘金二环，
唯一的问题就是容积率太高。
综合来看，
排名后5位的项目中，
容积率都超过5.5，
它们有一个共同点就是，
基本都处于黄金地段，
寸土寸金的位置，
虽然容积率高的吓人，
但是依然挡不住购房者的热情。
相似的事情也发生在其他区域的老城区，
比如今年新推出的“康桥玖玺园与万科山河道”两个项目，
位于中原老城区的绝对核心地段，
一个容积率4.19
一个4.98，
光听容积率是不是觉得“刚需气息很重”？
但其实，
这两个项目都是主打的"改善”，
开盘成绩都不错，
谁让中原老城区多年都没有所谓的“改善盘”问世了，
居民们的需求都压抑了很久……
整体来看，
容积率普遍比较小的区域是北龙湖、绿博和滨河国际新城，
惠济、港区和白沙的容积率也很低；
另外，
凡是涉及到城改的项目，
特别是三环以内城改项目，
容积率5+的项目并不在少数。
总而言之，
三环内的容积率要高于三环外的容积率；
建成区的容积率要高于新区的容积率。
3
容积率低，但是高低配的小区建议入手吗？
提到容积率，
就不得不提到一个新名词“高低配”。
所谓高低配，
就是四周几栋二三十层的高层住宅，
而位于中心地带的则是一些低密度，
低高度的类别墅、洋房住宅，
俗称“高低配”，
大概就是这样。
开发商为何要做成高低配？
在不考虑违规私自更改容积率的情况下，
总的建筑面积是确定的，
设计成高低配的产品组合，
从一定程度上可以实现利润最大化，
不仅可以将容积率降下来，
还可以成功享受洋房、别墅类产品的溢价部分。
举个例子来说，
一个20万平方米的“高低配”社区，
高层假设18万平方米，
别墅产品为2万平方米，
高层成交均价2万元/平方米，
别墅的成交均价为4万元/平方米，
这个项目的总货值为44亿元；
假如这个20万平方米为纯高层住区，
那么它的总货值为40亿元。
而且，
借助这种容积率上的高低配，
开发商也会重点宣传产品的“改善部分”，
从而抬高该项目的定位和定价。
这种情况在郑州市场还是很普遍的，
尤其是惠济区+经开区这两个区域，
容积率普遍不高，
但是高层+洋房的搭配随处可见。
可能有人会问了，
高低配社区会影响居住体验感吗？
当然影响，
尤其是高层。
高低配的社区因为有多层洋房或是别墅的占比，
为了做足容积率，
就需要增加建筑密度，
缩小楼间距和公共绿化区域，
在一定程度上就压缩业主公众活动、娱乐空间，
引发因公共绿化等公共配套问题，
很可能没有大型的景观组团、没有水景、没有足够的活动空间等。
同样容积率的社区，
纯粹高层社区的院落空间则会更加完整，
层次感更分明，
采光日照也会更好，
纯粹的舒适度自然要优于高低配社区。
4
项目是否改善，仅看容积率还不够
其实楼盘销售时期所宣传的“改善”，
并不仅仅是项目本身的改善，
还包括周边大环境的改善。
比如，
很多老城区里面的新项目，
容积率虽然很高，
但是周边都是小高层，
对于视野的影响反而不大
再比如，
有些小区容积率看起来不高，
但是由于项目周边住宅扎堆，
如果车位、物业等其他方面跟不上的话，
居住体验也不会很好。
所以，
小楼建议各位购房者，
除了容积率等固定数据，
还应该亲自去项目考察一下，
再决定是否要入手哦！