文丨谈子波谈房

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住在石家庄，热爱石家庄，建设石家庄。

虽然很多庄里、庄外人对石家庄的发展水平、城市环境等方面嗤之以鼻，但是作为在此学习、工作、生活了近十五年的人来说，已然有了诸多的情感在其中。我们在这里娶妻生子，买房置业，已经成为城市中的一份子；

有幸生活在最宜居的区域裕华区，平时对裕华区的新建商品房、二手房也有着更多的认识和理解。对于家里有适龄儿童、少年入学、上学这件事，相信家长们都会很重视，尤其是对学区房。今天，我们探访隶属于裕华区的一个双重点学区的社区——圣雪良园。

2 位置

裕华区翟营大街339号。东南区域，一片热土，繁华喧嚣的空中花园商圈。位置决定周边配套，也决定了小区的定位与诸多未来。

翟营大街以西的联邦东方明珠小区，不属于神兴小学的学区房，再加上居住环境，均价能差出将近一万每平。因为有了附近繁多的商场、超市，使得翟营大街从东岗路到塔南路这一路段执行了多年的单向车道行驶，这也是圣雪良园外围交通出行不方便的一点；

周边大型社区将圣雪良园团团围住，北邻南邻的神兴小区一期、二期、三期加起来总栋数达到40余栋，临近的新天地自然康城也有22栋楼之多，再往南的卓达书香园一区、二区更是达到了81栋。圣雪良园，多层加小高层总共10栋楼，大有大的好处，小有小的清静。

除了小区规模不抵神兴小区和新天地自然康城，房价真真儿是不相上下，比神兴小区的均价还要高出一截；

3 介绍

（1）基本信息

小区共10栋楼425户，2、4号楼总层为5层；1、6、7、8号楼总层为6层；9、10号楼总层为7层；3、5号楼是总层11层的电梯小高层。砖混、混凝土建筑结构，根据楼层的总层高可判断出楼栋的建成年代，房龄从1994年到2007年，中间跨越十多年。绿化率21%左右，物业费0.38元—1.2元/㎡/月，停车费50元/月；

（2）配套

A、交通：距离南二环1.2公里，东二环2.5公里，槐安路1公里；距离地铁3号线位同站口946米，地铁3号线南王站口975米；小区门口设有43路、56路、79路公交车，可直达儿童医院、北国商城、亚龙花园、南焦客运站、天山海世界等地；地铁3号线一期工程计划于2020年底通车试运营，届时又将大大提升交通出行的便利；

B、购物：距离联邦购物广场仅300余米，信誉楼705米，万达广场1.8公里，距离新开业的中冶 · 盛世广场1.9公里，塔北路菜市场拐个弯就到，无疑为生活节省了更多的时间成本；

C、就医：距离东岗路上的河北医科大学第一医院仅500米；

D、公园：距离丁香园479米，希望绿洲公园1.5公里，体育公园1.7公里，东环公园2.1公里。公园各自有特色，饭后闲暇时间溜达的好去处；

E、教育：学区的附属价值，是圣雪良园除自身位置优势之外的重要一点。小区内即有幼儿园，足不出户享受幼儿教育；神兴小学与小区也只有一墙之隔，不过需要拐个弯才能到，也只是不足500米的距离，距离石家庄市第44中学也只有三条街的距离。孩子从幼儿园到高中毕业，优质的教育资源全部集中在1.5公里范围之内；

（3）户型：四个主要户型，猛一看多少有点奇葩，再仔细品，优势多于劣势。

A、小两居59㎡，面积虽小，利用率高。双阳面卧室，主卧附带阳台，核心优势在于客厅比一般的59平两居室门厅要大，明厨明卫全明户型，算是小两居中不错的户型设计；

B、82.46㎡两居室，活脱脱一个“手枪”，缺角缺得厉害，中间客厅只有一个小窗户，一南一北的卧室，通风性也一般，跟现在的三环附近的新盘对比，户型相差甚远，优势在于公摊小，实用面积大；

C、近几年建成的主流户型设计里，110平只能算是大两居。圣雪良园的110㎡左右设计成三居室，而且还是双卧面卧室，将近4米开间的客厅，使用起来也是很舒服。独立餐厅，通风性也不错，虽说也有缺角，但算得上院里最好的户型了；

D、119平的三居室，除了双阳卧室，东西客厅独立餐厅之外，主卧室设置了卫生间，不足120平的户型设计了两卫，这在当时也是不可多得的户型，整体也还不错。

4 小区评级

小区评级结果： ★★★★★

1、活跃度评级 ★★☆☆☆

图片引自：房天下

2、物业评级 ★★★☆☆

物业费：0.38元—1.2元/㎡/月

物业公司：圣雪良园物业

容积率：2.4

绿化率：21%

车位：50元/辆/月

3、教育评级 ★★★★★

对口小学：神兴小学

办学性质：公立学校

学校地址：石家庄裕华区东岗路132号（神兴小区院内）

距离小区：430米

升学方式：划片入学

招生范围：1、西始翟营大街，东止谈固南大街，北始槐安路，南止南二环（卓达书香园、金域蓝湾、小马村住宅项目除外）； 2、省微波局宿舍，康居东苑小区。（具体可参考文章石家庄神兴小学+44中学双学区的小区都有哪些？）

5 成交/在售

近半年内贝壳平台旗下共成交3套，均价都在两万以上。成交量偏低，主要在于小区出房率低，双重点片区，供小于求，物以稀为贵，再加上成交面积偏小，一般情况下面积越小单价越高，这是圣雪良园房价一直居高不下的主要原因。

近半年成交记录

目前部分出售房源信息，可供参考

6 小区掠影

4号楼一楼附带小院，目测30㎡以上

冬日之下，圣雪园

7 小结

1、越来越多的人宁可“远大新”，不愿“老破小”。像圣雪良园这样所谓的“老破小”，是你追求完远大新之后，回归二环里不错的选择；

2、房价愈发分化。品质高、物业好，加持地铁、学区等因素的社区房价居高不下；位置不占优势，学区也不优质的老破小，除了居住属性，金融属性越发弱化；

3、一般情况下，面积越小，单价越高，总价有限。不要一味追求单价，这会让你错失好房源；

4、学区房，见仁见智。若你是过来人，请分享经验；若家中有娃，准备幼升小，欢迎吐槽。

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