一
不是核中核，但也很吃香。
1月25日，万千宠爱的“江核”2021年首场土拍大秀激情上演。正如大多数人所料，那个隶属南工大板块的G26地块又“不小心”触顶了。
按老规矩，今天（26日）下午，摇号一决胜负。最终的胜出者：杭州大家。如愿以偿地斩获这幅位于迎江路西侧的优质宅地，与拿地一个多月就出规划的新希望G20比邻而立。
成交楼板价23524元/㎡，仅比隔壁的新希望“便宜”32块钱/㎡。不过，它在地段上，比新希望更靠近万汇城大型综合体配套（斜对面走两步就到了），以及10号线南工大地铁站口。所以，毛坯房限价“抬升”到3.2万/㎡。比新希望G20老地王，每平米涨了500元。
若加基础装修，最高均价3.4万/㎡。然后，再卖个2K-3K的精装升级包溢价？利润应该不愁。
正可谓：乱世出枭雄。G26遥遥相望的南面，那个打着“城南中心”名号卖楼的江浦研创园周边也挺火热，甚至不乏滨江嘉品这样的千人摇号盘。但，让人发自内心膜拜的“日光”王者，恐怕还是首付8成的江核。所谓的“入核即正义”吧。
打个生动的比方：在江北新区，如果核心区（含CBD）是大象，城南中心（研创园）就是犀牛。至于那个沦落到多盘密集平推也没卖完的“中央自贸区”，可能就是追着猎物的鬣狗了。
所以，有人说，作为如今江核重要成员的南工大板块，真的是一个非常特殊的存在：要知道，它在六年前江北新区刚刚落地时，还暂时屈服于“大隧道口片区”的胯下，根本没有资格进入“原版核心区”（16平方公里）镶着金边的“几字形”炙热怀抱中。
彼时，一条浅浅的七里河，犹如一把“L型”锋利刀刃，将南工大板块彻底割裂在“正核心”、“核中核”的边界之外。直到江北新区在“土地如何更好变现”问题上一夜间幡然醒悟，决定分两步走：先将中央商务区单独拎出，扩容至25.4平方公里。再猛然提一口气，将所谓的“加强版核心区”大幅增容至33.2平方公里（翻了近一倍）。
于是，南工大地铁站以北的约2平方公里土地，也就像江北版的“套娃”那样，幸运地被“套进”了新版核心区的怀里。更何况，麻雀飞上枝头变凤凰的美好初衷，想必一定不是“套头”，而是让你上头。
换言之，它可以视为是“原版*江老**核”单独另开的一个“副本”，目的似乎只有一个：让深深钟情于“打新股”的套利群体，不，是王牌陪跑飞行员们，值得一个更坚定的理由去申请出战。
吸引CLD投资火力，分散CBD中心火力，但，回头看看自己，还是“热”得冒油啊。这不，随着G26地块今天顺利摘牌，南工大的“十三太保”终于集结完毕了。
二
南工大，如果不是走后门的插班生，那一定扮演着江核房价的稳定器。
对此，有资深业内人士指出：迎江路以西，“蕴藏”以百万方计的巨大宅地土储，通过密集分批次出让，形成货量可观的新盘集中营。最终，吸引“千人摇”的火力逐渐跨过七里河南侧，集中于江北大道快速路与浦口大道“L型”交汇的夹角区域。
从去年开始，南工大板块犹如一匹脱缰的野马。不，是“黑马”，全面进入土地招拍挂的高潮期。短短1年多，就以令人瞠目的速度，成功出让13幅宅地，形成今天“十三太保”共舞的格局：
1，中铁建G15地块，即花语熙岸。楼面地价20619元/㎡，项目销许均价3.3万不到。整盘货量1400多套（已入市700多套），还剩一半货量待推。面积段97-140㎡。
2，通宇G10地块，即林景润园。楼面地价22273元/㎡，规划9栋18层高层住宅。拿地近1年半时间，仍在“按兵不动”。具体货量，产品面积段尚未公布。
3，中北金基G03地块，楼面地价22976元/㎡（自持租赁住房面积2600㎡），金基负责操盘。规划8栋26层住宅。具体货量，产品面积段尚未公布。
4，大华G11地块，楼面地价23385元/㎡。规划15栋小高层（17-18层为主），要求100%全装修成品住房交付。具体货量，产品面积段尚未公布。
5，首开万科G17地块，楼面地价23322元/㎡。毛坯限价3.15万/㎡。项目由万科负责操盘。规划打造6栋18-23层的高层住宅，预计2021年上半年上市。
6，招商G13+电建G14地块，即长江时代1314。其中，招商楼板价23290元/㎡，电建楼板价23324元/㎡。毛坯限价统一为30750元/㎡。面积段105-128㎡（招商操盘）。
7，新希望G15+保利G16地块，即长江时代1516。其中，新希望楼板价21397元/㎡，保利楼板价21506元/㎡。毛坯限价统一为30750元/㎡。面积段105、130㎡（保利操盘）。
8，新城G18地块（非核区），楼面地价21279元/㎡，毛坯限价3万/㎡。规划6栋高层。
9，卓越G21地块（非核区），楼面地价约21604元/㎡，毛坯限价3万/㎡。规划9栋住宅，11-18层为主。
10，新希望G20地块，楼面地价23556元/㎡，毛坯限价3.15万/㎡。规划8栋26层住宅，建筑采用轻奢主义大面积开窗，通透玻璃盒子造型。“风格有点类似新希望成都豪宅代表D10天府”。
11，杭州大家G26地块，楼面地价23524元/㎡，毛坯限价3.2万/㎡。地块80米内的建筑限高意味着可以打造20多层高层住宅，有望变身南工大板块又一“笋盘”。同时，该地块距离在建中的东方万汇城综合体较近，业主未来可以在家门口“逛吃”。
截至目前，南工大板块周边土地出让依旧踊跃：招商、电建、新希望、保利、首开、通宇等10多个地块扎堆聚集。新盘市场有望在未来1-2年内分批消化完毕，成为江北核心区西南角规模最大的“中央居住区”（CLD）。
根据毛坯限价，大致可以估算并展望南工大板块未来的房价区间：基础装修参考3.2万（非核区）—3.4万元/㎡（核心区）。如果加上溢价不等的升级装修包，预计均价在3.3-3.6万元/㎡左右。如果“包”再批得贵一点，比如卖到3500元一平。那么跟2020年对比，“江核”价格确实又涨了！
不管怎样，至少能做到最大程度分散买房人对“七里河内的真核”过度关注与狂热心态，或者说给“CBD核中核”们降温。所以怎么看，都应该是这个“江核超级副本”——南工大板块重获新生的第一要务。
虽然南工大板块的位置，稍微往西南角偏了一点点。但，并不妨碍从去年开始的大批热钱涌入。刺激着那些掏出真金白银投票的玩家们，觉得一样能有机会“爆”到自己渴望的装备（核心区一套房）。于是给人一种后来者居上的增值逻辑：
最高限价3.2万毛坯的它，通过一系列包装与溢价操作，在理论上，应该完全能够与“中央商务区核中核”平起平坐，一样轻松升级吧？
值得一提的是，不知道有多少人记起：如果把南工大板块+隧道口板块视为一个大区域，那么两者合体后，在江北中央商务区的官方地图上，其实又肩负着“科技创新区”的重任了（下图）。
有人也许不解：浦口大道北侧的科技创新任务，难道要交给那个扶不起的福中智慧城？答案，当然不是。纵览整个江北新主城，除了吸引更多目光的“江北版新城科技园副本”的研创园提前起飞外，南工大与隧道口中间的浦滨路两侧，其实也有一条土储惊人的科研用地带。
在这条低调到长期没什么声音的科研中轴线上，不仅有福中，还有数字金融产业园，200米垂直森林，以及大片的沿着南北纵向布置的科研用地。对了，还有沿着浦口大道“横”过来的，拿地整整十年的启迪冰雪科技城。
所以，后来者居上的南工大板块，在埋头疯狂“卖卖卖”宅地的同时，到底扮演着什么样的真实角色呢？土地快速变现回款机？还是“科技创新配套住宅区”？
我想，可能两者都是。要知道，这块区域光是大规模*迁拆**净地，就让人等了近十年。将原本充斥着工业、纺织业等“低端业态”的产业园区分批请出去，再逐一功能置换为一幅幅以高密度、较高容积率为主的高层（含部分小高层）宅地。如此波澜壮阔的点石成金，也只有江核级别的手笔才能做到。
所以，也就不难理解。为何南工大周边的“2平方公里”范围内，依旧会被抢破头。不愁卖了。
三
有人说，乏味到只会光顾着卖楼的南工大板块，没有灵魂。
比如，那个坐拥几十万方“双MALL”大商业的东方万汇城，已经磨蹭扭捏了十年。还迟迟无法兑现配套利好。而等到中铁建、中北、首开以及各种1314、1516小区陆续交付后，近万业主能否在家门口享受到一站式超大型商综？至少目前，还是一个未知数。
好在，体量稍微小一些的宝龙G19来了。有望打造江北宝龙广场（不小于8万方）。根据土地出让条件，还必须引入“不小于2000平米的艺术中心或美术馆”。未来商场与南工大地铁站1号出口相连通。
“当宝龙遇上红星美凯龙，南工大一下集齐两条龙了！”房叔的好朋友刀爷说：“宝龙的进驻，也算是给这幅优质的地铁上盖综合体地块一个交代。毕竟，之前可是首座江浦万达的内定地块。”
还有一个先天上的痛点，或者说是景观上的硬伤也无法忽视：贵为江北核心区重要的出货大户，南工大的地位确实今非昔比。但，与真正的CBD“核中核”相比，南工大板块好像又少了些什么。比如，最重要的“江景”资源。因为身处后面几排，你注定看不到壮阔的长江。
“就算无法看到江，也得抱大腿说自己是长江时代嘛！”有关注南工大板块的网友在购房意向群内打趣道：“毕竟，距离长江也就2公里左右，想象即真实！”
那么，如果掉过头来，望向西面的老山呢？又能看到多少“山景”？答案，可能要根据具体项目地段的差异，楼层的高矮来做细致的区分。但，有一点是毋庸置疑的：“老山最佳的观景位置，一定是被那些沿山大道区域的楼盘们牢牢占据。”
无论如何，从原本作为预备役的第二甚至第三梯队，破格晋升为今天的江北第一梯队。曾经因为*迁拆**被“耽误”近十年的南工大板块，仍可被视为是幸运的“逆天改命”代表。
它的翻身史，也是一部励志故事连续剧。每一个进驻拿地的开发商，可以主演不同的剧集，做自己的主角。背后，是江北新区反复试探水温后，迅速摊开的一张香喷喷的“披萨饼”。
因为*迁拆**及平整土地等因素，南工大板块还有一批宅地土储尚未挂牌入市。主要集中在迎江路西侧的南北向1公里纵深上，还有至少7、8幅地块暂未出让。
另外，需要注意的是：江北大道快速路西侧，南工大“一墙之隔”的新城、卓越两块地，属于南工大板块的“非核心区”飞地。地理位置更靠近老山区域，未来入市价格便宜一点，也是因为“非核”地段。
而横跨江北大道两侧的南工大新晋宅地军团，也会在未来2-3年内继续一路“发育”。从今天的十三太保，变成明天的十八罗汉。关键是，百万方的土储，以及基本控制在2.4以内的容积率，未来将为市场贡献多少万套二手房？
是罗汉，还是“海王”？时间，会给予答案。