FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：成音 美编：小樱 校对：塔夫
我们先把时间拨回到2016年，那一年，主城区内先后开盘的几个项目简直热的发烫，南三环的鑫苑国际新城首开均价11000左右、北区融创珑府首开12000左右……开盘推出多少，当天去化多少。
热度迅速蔓延至主城区之外，南龙湖房价突破万元，荥阳东房价突破万元，就连高铁站向东12公里外的绿博片区，也有楼盘单价涨到了12000元。
楼市沸腾之下，谁还顾得上什么区位，别管远郊近郊，别管有证没证，只要价格能买得起，开发商敢卖，购房者就敢买，更没有人再去坚持什么“休骗三”、“休骗四”。
冲动是魔鬼，这话从来没错。
当年忽视三环价值的人，终究付出了代价。
1
忽视三环的代价
不只是赔钱
我身边有几个非常典型的案例。
2016年年中时间，好几个朋友同时开始买房，一个以10500元的单价，首付分期上车了北三环绿地璀璨天城；
一个以单价10800元上车了南三环鑫苑国际新城，还有一个以7000元的单价上车了平原新区某楼盘。
还有一个迟迟不肯下手，等了又等最终以11000元左右的价格买到了绿博某楼盘。
我敢说，这几个同在一条起跑线上的90后，就因为这次买房，他们的人生差距已经逐渐拉开。
事实已然摆在眼前。
现如今南三环鑫苑国际新城房价在16000元左右，涨了近5000元/平；
北三环绿地璀璨天城二手房价在13500左右，涨了近3000元/平；
买平原新区和绿博楼盘的两位，简直没法提了，赔得吐血。
近郊降价导致血赔还只是一个方面。
住在平原新区的朋友，每天开车走黄河大桥到高铁东站上下班，早上6点起床晚上9点到家，遇到限行只能坐拼车再转地铁，路上买个肉夹馍就算晚饭了，到家倒头就睡，连做梦都想着，以后一定要在三环再买一套房。
恐怕三环的好，只有那些买房买到四环外的人理解得更透彻。
任凭房市行情风起云涌，三环价格总是岿然不动，最稳、最抗跌、最有居住价值的区域莫过于三环。
任凭城内马路挖沟断道，三环一路高架连通京广快速路、中州大道、农业路高架，即使全城拥堵，郑州交通最便捷的地方也一定是三环周边，尤其是紧贴三环之外（不限行）。
更不用说什么商业、教育、医疗的种种配套，近郊或者新区的配套都在规划图纸上，而三环的周边配套都红在百度热力地图上。
总结起来就一句话：郑州买房，拿下三环九成稳！
三环够稳，但也绝非十拿十稳。
那个买绿地璀璨天城的朋友一直相当后悔，几个朋友中数他下手买房最早，但却又属他交房最晚。交房晚不说，维权闹出的动静还属他们小区最大，为这事儿他差点没住上新房先住上牢房。
当然还有比他更惨的，三环内的烂尾盘、拼多多楼盘也比比皆是。
买期房就像买彩票，还是我们已经啰嗦过不下一百遍的那个问题：开发商的背景和实力，以及对项目的用心程度至关重要。
买房最怕的两件事，一个是区域选错了，一个是开发商选错了。区域选错了赔钱，开发商选错了赔生活品质。
所以说，买房买三环十拿九稳，这最后一稳就要看开发商。
只有认准这两点，我们才有资格谈三环的购房机会。
2
三环的机会在哪里？
直截了当的说，三环当然还有机会。
北三环，沿线楼盘其实蛮多，中原大观、泰山誉景、万科江山府，向北一点还有美盛教育港湾、瀚海思念城等，北三环沿线均价17000左右，高一点比如万科江山府单价突破2万，价格夯实。
西三环楼盘也能划拉出几个来，比如说五龙口片区的五龙新城、盛悦府；碧桂园西湖、阳光城丽景公馆、万科山河道、昆仑望岳、康桥玖玺园等，价格和品质高低不等，有单价2万左右的，也有1万出头的，但低价的基本是尾盘剩余的冷门户型。
东三环基本分成三段，南边经开滨河片区新房房价在18000-20000左右，中间到高铁站附近几乎没有可售新房，多是公寓产品；北段到北龙湖与龙子湖北片区，北龙湖房价3.2万左右，龙子湖北片区基本在2万以上。
如果仅仅从新盘数量上来说，三环沿线新盘数量最少的就是南三环。无论是管城片区还是二七片区，南三环沿线几乎找不出几个新楼盘。
管南片区南三环附近只有鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭、正商中州城，这三个楼盘基本售罄，目前是二手房主导市场，房价在15000-17000左右。
二七片区新盘只有即将入市的鑫苑府、还有绿都一个商业项目，价格还是未知。想要寻找参考价，只能把范围扩大到四环边上，郑州华侨城、盛润运河城、泰宏建业国际城等楼盘，单价基本在13000-14000左右。
显然，目前的三环沿线，唯独南三环二七片区的价格最低。这也意味着，在三环的价值高地上，二七区的就是现在的价格洼地。
论基础条件，二七与管南相比甚至还有点小优势，区域内强势开发商云集，“三纵四横”交通完善，地铁7号线和15号线（规划中）穿行而过，生态大环境优越，区域周边有10万亩生态涵养林……
更重要的一条，一条永远不被污染的南水北调运河在此与南三环形成夹角，在二七区与南三环贴近，到管南片区则逐渐靠向南四环。
也就是说，二七区的南三环沿线，更能受益于这条“永不被污染”运河及沿河绿化带。
三环上、运河畔、价格洼地的二七片区，毋庸置疑成为当下的绝佳机会。
“十拿十稳”，仅剩一步之遥。
3
23年归心，品质服务双升级
是的，最后这一步，就要看开发商了。
这个片区里，值得好好说道说道的没有别人，只有即将推出新项目鑫苑府的老牌房企鑫苑了。
对于鑫苑，多数郑州人并不陌生。
它是郑州率先全国布局的开发商，且战略布局都集中在北京、上海、苏州、成都等一二线热点城市，其产品竞争力可谓久经沙场。
它还是中国率先在美国上市的房地产企业，2007年12月13日鑫苑中国登陆纽交所。纽交所上市，鑫苑的架构、制度和财务都是极为规范和靠谱的。
它还拥有着中部六省率先在港上市，综合实力排名全国第14的物业公司——鑫苑物业。对于房产后期价值而言，物业服务几乎已经成为最重要的砝码。
作为鑫苑集团的起家之地，郑州是其最看重的市场。鑫苑名家、鑫苑中央花园、鑫苑景园、鑫苑国际城市花园、鑫苑逸品香山、鑫苑世家、鑫苑世纪东城等精品项目，已经赢得了置业者的口碑。深耕郑州23年来，鑫苑已收获20余万业主的信任青睐。
特别指出的是其封神之作——鑫苑名家。作为郑州地产界的标杆神盘，作为率先在全国范围内提出“社区”的楼盘，鑫苑名家顶级的软硬件奠定了其行业龙头的江湖地位。
鑫苑名家
名家之后，鑫苑在郑州建立起自己的磁引力，锻造出自己的商业价值链，在房市大杀四方的辉煌，一直延续至今。
近三年来，从鑫苑名城、鑫苑鑫中心到鑫苑国际新城，鑫苑在郑州南片区接连打造出多个热销神盘，鑫苑国际新城更是连续三年成为城南单盘销冠，当然，鑫苑国际新城三年30%的房价涨幅也更是令人欣喜。
鑫苑国际新城实景图
如今，这个沉淀23年的老牌房企，决定收起过往的骄傲，重新出发。
今年年初，鑫苑从集团层面提出品质升级1.0体系，将“精细、匠心、低碳、人文”的理念，贯穿园林规划、社区细节、建材用料、施工的全过程。
三线合一的铺装对缝，提升美感与质感；
铺装留缝2mm
六道工艺严控水景施工避免范碱、渗水；
七层工序加强沉降缝，杜绝沉降不均引起的裂缝变形；
社区内部设施中采用不锈钢排水沟、304不锈钢防滑钉、隐形导流水槽；
地面做100mm高聚合物砂浆踢脚，室内门窗洞口及阳角采用PVC护角，打造拎包入住高端清水房；
施工实拍图
采用隔音防火性极好的国内十大品牌之一的钢制入户门、指纹密码钥匙三控的密码锁、三层双空隔音窗……
这以上的一切，只为做出一次全新的突破——推出至高尊品的TOP府系产品【鑫苑府】。
4
三环+运河+低密改善
造就郑州南城的荣耀之盘
鑫苑本次推出的鑫苑府项目，总占地190余亩，分三期开发，北边不远处是南三环，南接南水北调运河，东边地块挨着京广路，西边则临着大学路。
首期占地75亩，临近京广路和南三环，容积率仅有2.49，建筑高度小于60米。
鑫苑府效果图
仅仅从地块的原生指标上来看，鑫苑府就足以被冠以“南城荣耀之盘”的头衔。逐一分析对比，你更能发现其深层的价值逻辑。
1、三环上，再也没有如此低密楼盘
郑州三环周边的容积率，3.0一般都是极限，比如美景世玠、东润泰和这种。
“得益”于铺天盖地的城中村改造，郑州主城区4.0、5.0甚至是6.0容积率的楼盘都一抓一大把，密密匝匝的楼栋挤得风都透不进来！
而鑫苑府一期的容积率却只有2.49，全部规划的是20层以下的小高层。无论是以前，还是以后，想要在三环周边找这样的低密楼盘，恐怕比买彩票中头奖都难。
鑫苑府效果图
2、三环上，还能一览永不被污染的河景
正如前文所说，南水北调运河是贯通南北的饮用水渠，无污染，而鑫苑府恰好在运河北侧，周边还有4大生态公园规划，嵩岳公园、英开体育公园、郑新公园、南环公园，未来百余种鸟类，约400米绿化带、3000种植被环伺其周。
这种生态资源、河景风光在郑州整个三环沿线，找不到第二处。
南水北调运河实景图
3、南城改善的荣耀之盘，未来价值顶点
从鑫苑府的产品呈现来看，其改善属性已是区域内翘楚。
极为舒适的纯小高层社区，更是三环附近的绝版产品——鑫苑府一期的9栋建筑，全部都在20层以下，最低楼栋仅有14层。
鑫苑府入户大堂效果图
户型尺度同样比较阔绰，起步即为97㎡的三房两厅，主力户型则是105-145㎡左右的舒适三房，三面宽朝南，足尺足寸。
105㎡户型图
146㎡户型图
疏朗排布的建筑，40-45米的楼间距，高达40%的绿化率，也让社区景观有了更大的发挥空间。
室外会客厅、阳光草坪、水畔步道、还有黑石材铺就的极简镜面水景，都一一安放在大尺度的中央景观区。
对于工作繁忙的成年人来讲，450m的环形有氧跑道，羽毛球、篮球活动场地，还有专属的室外健身空间，简直是最好的身心减压器。
200㎡的封闭管理萌宠乐园，200㎡的城堡主题儿童活动场地，以及专门为老人准备的康养花园，则让家里所有的成员都有了一方户外天地。
鑫苑府的交通占位和配套资源，也足以傲视南城。
鑫苑府区位图
小区北边就是南三环，开车出门就能上三环高架，通达全城。东边是京沙快速，唯一一条贯穿郑州中心城区南北的快速通道，全程没有红绿灯。
途径文化路、大学路的地铁7号线在小区西边，漓江路站距离一期地块约 1000 米。目前正在修建中，预计2022 年年底开通。
除此之外，鑫苑府还自带两所幼儿园外，周边还有大学路第二小学、郑州市第四十八中、郑州市八十一中等知名中小学。
总体而言，改善特质明显、占据核心区位、坐享三环与运河优质资源，开发商在产品打造上还如此苛刻，鑫苑的这个府系产品，成为主城区下一个被铭记史册的楼盘已是必然。
郑州改善族其实一直很憋屈，尤其是死盯三环的改善族。
前几年，想要买改善只能到滨河、绿博等片区，距离和通勤成为最大难题。
毕竟不是谁都有实力可以不用上下班打卡，可以不用到主城区照顾生意，可以不用每天往返接送孩子上下学……
北龙湖未来似乎可以解决，但其房价也直接解决了9成以上的改善人群。
近两年，郑州城区内逐渐开始涌现出品质不错的楼盘，但大多受地块规划属性的影响，容积率颇高，动辄4.0、5.0，难谈纯正改善。
郑州改善族比谁都清楚，自己想要的房子，不过是在20分钟车程内解决工作与生意、生活和孩子教育的问题。
好在，占位三环交通便捷，拥有一线河景、成熟配套，又有着低密、改善属性的品质楼盘鑫苑府，终于来了。
