自从东莞房产限购加码，近期不少东莞人杀入增城，这是我预料之中的事情。一个月之前我写过分析东莞客会分流，在头条号的文章标题：广州楼市被深圳人掌握，东莞房价高速发酵，下一站轮到广州”。
近期增城朱村和石滩新盘，开发商更重视东莞渠道合作。比如朱村地铁楼盘几乎都重视东莞渠道合作，比如汇港威华国际上个月卖了大约10套房，其中有超过6套是东莞客。时代名著还未开盘，认筹期间更重视东莞渠道。
广州11个区增城和从化不限购，每年增城房产销量稳居榜首，投资客数量也是全广州第一多。就是因为不限购，所以可以让大量投资客杀进来。房产购买没有一定的门槛，只会新房火爆而次新房很难卖，他们会保持较大价差。
我上文提到的文章内容，我就有说过当东莞中介没房子卖，或者卖房难度越大的时候。地方媒体和中介就会把购房者带来增城，就是因为这里不限购，有地铁价格还比东莞镇区便宜。经历过快速涨价的东莞人，也会愿意相信这里必定能补涨。
回顾2016年秋季，东莞也是经历了暴涨，绿湖国际、碧桂园湖泊湾、碧桂园左岸、养富了一大批东莞中介。时隔四年又要重复上演带坑大戏，东莞人的钱真的那么好赚吗？东莞楼市过于好，中介可不开心，二手房业主希望能涨更多，新楼盘直接不与中介合作，那他们卖的房源少了。所以必须找个新大陆，增城就是最好的选择。
2016年东莞楼市中冷门的镇区，谢岗、清溪、桥头，房价都破万。而看到增城可是广州，又有规划地铁价格更便宜。当初就认为东莞房价水分太高，不少人想换仓。时隔四年后石滩次新房才1.2-1.3万左右。是不是不堪回首呢？历史是从未欺骗过人，也是最有说服力的证明。
作为投资想赚钱就必须学会理性，因为开发商和中介比你更想赚钱。如今房地已接近羊毛出在狗身上猪买单的营销模式，一不小心就成为了买单的猪。如今是东莞中介和自媒体，在东莞赚钱比较难而已，不拉客户来增城买房他们赚什么钱呢？东莞中介他们还是来了吧！
销量并不能代表房产真正价值，绿湖国际是增城销冠盘，房产回报率不如理财产品。房产的供求关系，业主以及接盘侠属性数量，决定着房产增值速度空间。举例松山湖光大锦绣山河无房可售，真正松山湖楼盘不多，定位高端盘拥有湖景，居住人群高端稳。当一个楼盘无房可售之时，就满足了上面增值条件。之前价格和现价格就不说了，以免被大家说是东莞房拖。
上面这个盘有点太贵了，我们来个接地气点的吧！东莞大道连接水乡大道转港口大道，开车约30分钟到国贸。当初不少人嫌弃它远，买的人都是东莞城区和后街的刚需。2015年价格才8000左右，附近没有地铁，也没有名校，如今卖什么价格你们自己去查查。
东莞中介也会拿这个盘说事，对比石滩目前的价格，点起东莞城区人的火花。可要知道东莞城区的人接受不了市区价格，才愿意跑去水乡片区买房，可要他们来到增城是很难的。比如一河之隔的石揭镇房价比石滩贵，那是因为市区刚需撑起来的，想让石揭镇的人买石滩很少，让东莞城区的人去石滩接盘更少。
东莞房价暴涨不能刺激增城房价，穗莞深城轨通往厚街、虎门、长安、这些地方房价都比水乡片区贵。他们为什么不去配套更好的新塘买呢？那是因为洪梅镇更近更便宜，这个道理如同东莞市区人不适合石滩住家一个道理。
东莞房价本涨这么高，那是因为是深圳人撑起来的。而东莞人刚需购买力并不强，自然它辐射范围就不可能那么广。别问我为什么知道这些，我对东莞的了解比广州还更多，我还有产业在东莞，每个月至少五分之一的时间我在东莞，前面说的那两个楼盘我都做过。
东莞客继续杀入增城，只能让增城投资客变得更多，只能酝酿更大危机。作为业主会不认可，这我也非常理解，但是这也是事实。如果觉得不够说服力，我们再继续！
石滩和朱村广州接盘侠从哪里来？石滩房价跟从化地铁盘差不多，石滩16号线增城内环线地铁一直在规划中，价格已卖出了从化的价格。驾车通勤它跟清远北部万科城差不多，这个盘配套比石滩更有优势。21号地铁楼盘比石滩更近市区，次新房价格才是石滩新房价格，即便地铁通车后，可以买朱村地铁盘为什么石滩呢？
朱村目前拥有超过四万套房供应，可住几十万无房票刚需。楼盘平均入住率不到20%，需要很多年时间量化，并且不断有地拍出来不断增加供应量。导致房产本就不稀缺，最终的接盘侠只会为了，通勤市区不限购总价便宜而买单。
总结本文：增城土地面积大每年拍地数量第一、每年房产销量也是广州第一、不限购的区投资客也是第一多。缺少优质产业带来的实力接盘侠，靠*迁拆**户接盘数量也是有限，大部分楼盘一二手房价格价差20%以上，来增城接盘侠刚需选择性太多。2020年深圳、东莞、广州限购越严格房价涨得越多，证明限购是房价的保护罩。
奉劝一次！我也是靠做这行生存的，叫你们别买是出自真心建议！