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近日有一套二手房成交记录火爆成都大小朋友圈，原因很简单，单价达到了6.4万元/㎡。
这对于二手房均价1.5万左右的成都来说，已经是4倍多的溢价，如果不是有异乎寻常的闪光点，没人会傻到干这事。
我们以前分析过，成都每个月单价最高的楼盘里，大多因为两类而存在，其一是豪改类型，单价达到四五万也不在话下，毕竟成都土豪们向来视金钱为粪土。另一类则是学区房，成都顶级的学区房，单价纷纷破三奔四，甚至于今天的主角，直接突破了6万单价。
成都二手房单价之王大多出自豪改和学区房
话说回来，这一套单价6.4万的成交房源，实际早在今年8月底就已成交，近期被拉出来热议，并不仅仅因为单价——在某知名中介数据库里，甚至挤不进前五，但它自有独特之处。
它的A面，是老破小。这套房源位于天府广场以北，紧邻成都体育中心，房龄比很多读者年龄都大，建成于1985年，迄今已35岁高龄。
房屋也很有“特色”，总面积只有14.41㎡，以至于户型图里的套内卧室面积仅仅8.5㎡，然后除了卧室就只剩寂寞了，0厅，0厨以及0卫。
关键还是毛坯房——其实也能理解，这么小的房源，自住完全没可能性，出租给别人也毫无市场，毕竟连上厕所都找不到地方，难道每天敲门向邻居借用？
成都学区房单价突破6.4万/㎡
就这样一套让人嫌弃不已的房子，却有它的B面——学区房。
他是丧失了居住功能，但是又完全保留了落户功能，落户意味着适龄儿童可以按照本地政策进行小学划片，很巧，它被划片为成都实验小学，这所各类排行榜里成都第一的小学。
在小学界，堪称高中版的七中林荫。
成都实验小学属于青羊二区，这是公认的数一数二的成都教育均衡且强势的划片范围。
成都青羊二区小学及划片中学
在青羊二区的小学里，实验小学是顶级流量，是传统的五朵金花之一，其次泡桐树小学也是五朵金花，胜西小学属于一梯队。
东城根街小学是原来的老五朵金花，近年各种排名有所下降，暂且和少城小学列为第二梯队。此外的彩虹小学和回民小学则比较一般。
对口到的初中里，树德实验中学（东马棚）和石室联合中学（陕西街）也的顶级流量，成都实验小学的毕业生小摇号里，超过60%的学生都摇进了这两所初中，所以这个片区代表了成都学区房的标杆。
成都的整体教育水平在川内还算不错，每年高考状元大多会出现在成都，但背后有个残酷的真相在于，高考至少还有80%的录取率，而中考却只有约60%的录取率。
如果说高考是一场真刀真枪的战斗，那么很多人在中考过后，连扛枪的资格都没有。
所以成都家长们要想孩子高考出彩，首先要解决的就是中考这座独木桥，中考才是人生第一大分水岭。
成都中考是一座残酷的独木桥
2020年成都普高计划招生7.4万人，比去年还增加了4600多人。在这样的努力下，2020年的中考录取率终于突破了60%。
但这也意味着，有将近4成的学生在中考之后，只能分流到职高或者辍学等渠道。要知道，这并不是边远山区，而是新一线之首的成都市。
更何况，大多数家长并不满足于只是读个成都普通高中，他们的目标是诸如四七九这一类的重点高中，成都家长的焦虑并非杞人忧天。
初中三年的学习对于中考来说至关重要，而初中的基础又极度依赖于小学六年的学习习惯、思维的良好养成。
因此，从小学阶段开始打基础，是成都家长们的共识。
按照目前成都的教育政策，小学大多是按照街道就近单校划片的原则，在大政策环境不变的情况下，学区房依然是当下最稳妥的渠道。
也有一些试点的，如天府新区，就在2020年开始作为示范区，启动了小学多校划片的试点，由此带来的社会影响褒贬不一，我们不做过多解读。
但有一点很明确，那就是成都最优质的小学教育资源并不在天府新区，而是集中在青羊区、锦江区或者说后起之秀高新区。
那么买入这些学区房就成了成都家长们的不二之选，但随着近年成都房价上涨浪潮，学区房价格也早已经高不可攀。
严格来说，成都没有能完美兼容学区和住宅品质的楼盘，如果有，那一定超级昂贵，打消了大多数家长的购买热情。
市场上最普遍的做法，还是买带学区的老破小来挂户。
老破小单价照样高昂，就拿青羊二区和锦江二区举例，学区房均价最高的可以达到3.5万/㎡，但精华在于——“小”字。
单价可以很高，但是毕竟建筑面积很小，因此实际买下来的总价可控，家长们并不在乎单价，只在乎总价。
这也是前文的上翔街21号能卖出6.4万/㎡的天价又显得合情合理，毕竟总价不足百万。
很多成都的家长们在为孩子教育焦虑，一方面是可以考虑私立的，但9年下来小一百万直接砸进去，孩子成材倒也罢，万一不成材岂不是打了水漂。而且，现在成都公私同摇，避免掐尖，私立名校已经不是砸钱就能进的了。
另一方面就是考虑公立名校，但很多家长往往会希望兼顾自住和学区的需求，我前文说过一般来说没有，如果有那么单价总价会非常高昂，或者说只能侧重一方：教育好的，房屋质量较差；房屋自住舒适，那么教育就打折扣。
因此，成都家长们应该尽快把自己从这种模棱两可的购房理念里扯出来，对于普通的家庭而言，完全可以使用花最少的，买最好的拆分打法：一套改善自住，一套学区挂户。
总价百万也可就读成都名校
改善自住无需多言，学区挂户可以倾向性地寻找青二、锦二甚至高五片区的楼盘。
由于高新五区限购厉害，而且单价总价也居高不下，我们拿青羊二区和锦江二区举例。
目前大可以买入总价不过百万的挂户学区房，前提是一定要对房源本身的“烂”免疫，就如上翔街21号一样。
成都部分学区房均价
青羊二区里的成都实验小学、泡桐树小学以及胜西小学，能释放出来的房源很少，而且总价很高，只能偶遇，不能强求。
少城小学对口的老小区非常多，但也基本是套一或者小套二的老小区房源，这类房源可能会存在出租以及今后转售方面的困难。
除非等*迁拆**，当然我并不认为成都会大规模*迁拆**。
另外的一种房源就是近些年成都修建的标间楼盘。这类大厦位于市中心繁华地段，商业、地铁资源丰富，但是梯户比奇高，统统的标间产品，谈不上户型和朝向乃至日照，但是有三大优点：户型小、出租率高、买卖频繁。
户型小，总价可控在百万内；出租率高，即便不自住，也可以租出去当做投资收益；买卖频繁，当今后孩子毕业后转售给下家比较容易。
这种楼盘有哪些呢？咱们也不卖关子。
东城根街小学对口的可以考虑时代凯悦、新城市广场和金色夏威夷。前者位于地铁口，后两个商业发达。
锦江二区里只有龙王庙正街小学对口的标间大厦有百万内楼盘，主要是蓝光时代华章、星城银座，这两个楼盘都紧邻春熙路，交通和商业资源丰富。
其余没推荐了，就稳准狠地主攻这5个楼盘挂户即可。
其实，对于学区房的追逐，放眼全国，成都家长们绝对算不上疯狂。6.4万的单价已经是成都学区房之最，而青岛6.8万还挤不进去前十。
今年6月爆出过一则新闻，山东青岛一套12.35㎡的二手房最终以84万成交，虽然也是极度破烂，但好歹还有个厨房厕所。
青岛某重点小学学区房，单价突破6.8万/㎡。
这样的单价换算下来达到了6.8万/㎡，是青岛重点小学莱芜一路小学正读学区房，小升初又有机会读上七中、二十六中、三十九中等名校，和成都上翔街这套房师出同门。
要说这样的青岛学区房有多少呢？我给一组数字：面积在50㎡以内，单价高于2.2万（青岛均价）的有889套成交记录。
二线城市尚且如此，一线城市更加疯狂。
上海学区房最贵突破12万，也有挂牌单价达到20万的，魔都家长们已经瑟瑟发抖。
上海学区房房价地图（2019年版）图源水印
让魔都家长仰视的，还得是帝都家长。
2019年中旬，北京再爆30万/㎡的天价学区房，西城区“六铺炕二区”，一套面积仅12.2㎡的“老破小”学区房，竟然以360万的价格成交。
北京天价学区房单价突破30万元/㎡。
天价成交的这套“学区房”原本只是一个储物间，没有上下水，没有厨房和卫生间，基本上不具备居住功能。但有独立的房产证，可以申请附近的优质学位。在学区上，它隶属于鼎鼎大名的“德胜学区”。
但它还不是北京历史上单价最高的学区房，早在2014年，有媒体就报道过北京西单附近的文昌胡同，一间面积仅有10㎡的小户型最终成交高达340万，只因为可以上北京第二实验小学。
当房子和教育绑定的时候，石头也能变成黄金。
关于学区房的争论，我们已经见过太多剖析，归根结底其实还是教育资源不均衡导致的，但中国教育这艘航母已经尾大不掉，我们无法期望段时间内能得到本质上的改善。毕竟孩子是一茬又一茬地出生、入学，家长无法耗得起。
如果改变不了它，那就接受它；如果接受不了它，那就离开它；如果离开不了它，那就又回过来适应它。
成都房价虽然也让很多人痛心疾首大呼高昂，但纵观其他城市走过的路，我们还能说可以勉强上车。为孩子考虑教育的问题，在家庭情况允许的范围内，在必要的时间周期内，考虑学区房宜早不宜迟。
我们团队追踪服务了一位粉丝，见证了他在2020年的买房之路，夹杂了对学区太多的碎碎念。目前已将他们的买房故事整理成文，敬请期待下篇《2020年，我卖了2套，又买了2套》。