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问：你好，我在老家有一套房子在按揭中，还有70万在还。 小孩子今年很快要上幼儿园了，想在深圳入手一套自住2房；我在南山上班，年入55万，我老婆30万，但是现在要在深圳买房有*款贷**未还清，需要五成首付，目前深圳基本在400万以上。 一直租住在宝中这里，看着房价上涨，就是首付不够，请问这样情况能否有三成操作方式
答：你好，目前有3种方式可以操作成首付3成： 1、全款抵押，找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。全款也利于淘笋。 2.采取5+2模式。5成首付+2成首付贷，有渠道可以操作 3.开发老人票，把老人户口迁到深圳，做接力贷，首付3成，最多*款贷**30年
问：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鹏公馆，打算今年满2年卖掉换德宏天下。您觉得升值潜力如何这个盘。还有一套碧岭华庭，碧岭明年满5年。这套房很适合居住，但是涨的慢，主要没什么上涨的概念。您建议是继续持有还是换套房，如果换我也要换一样适合居住的，小区环境好的有推荐吗？另外我两套房如果都要操作，您建议先操作哪套，什么时候操作做好成本最低。感谢回答！
答：罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区； 罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。 但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势； 鹏公馆和碧岭华庭出手置换思路正确，碧岭华庭可以优先出手。 福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改*迁拆**、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 建议策略： 一、低总价刚需次新电梯房 二、顶级名校学区最低总价学票房 三、实现顶级名校+自住品质的稀缺楼盘 德宏天下有学区加持。只要不买双拼户型就行。 自住福田可以，投资更推荐南山和宝安。
问：你好。我们夫妻二人分别在龙岗五联有一套万科清林径79平(值260万)和一套百合盛世89平(值370万)的房子，想卖掉一套换一套龙中或大运的学区房，但两个购房指标已用完，小孩过3年读小学。如卖掉一套百合盛世加手中现金大概400万，买深中的学位房(招商依山郡)好还是大运四大神盘好？比较喜欢招商，又担心招商依山郡小学不咋滴，深中龙初合同是合作办学，合同只签了6年。自住加学位需求，工作地点在龙中。求推荐四房的学位房。
答：如果只考虑龙岗，如果想买龙岗不跑输大盘，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 如果能接受投住分离，建议多关注福田和南山学位房。
问：你好，我去年在龙华壹城中心3区买了一套89平首付3成。汕尾海丰碧桂园天銮山一套145平一梯两户一次性付清。手上还有两百万左右现金，年收入不到三百万。我想提前把壹城的房贷还清，朋友建议我在宝中，南山，福田买一套小的纯投资。看了宝中的丽晶国际三房的，请老师帮忙给点建议谢谢？
答：还是楼龄、品质、赠送、定位、学位、地铁等指标的综合作用的结果。 丽晶国际位置算核心了，但并不算好的投资产品，优秀的竞品太多。 汕尾不算优质资产，除非自住，如果是投资，未来潜力不看好。 建议说说的你首付 月供和房票情况再做板块和楼盘推荐。
问：手上三套房，九龙台一期 104平（还不能卖，限售中）前海港湾花园82平，和朋友合伙万科云城城三期66平。以上三台全部都有*款贷**。家庭收入月入4万。打算今年卖掉其中一套，然后进行打新房。考虑 华润城 四期，光明金融街，或沙井海岸城。 请问思路是否正确，新盘还有什么推荐。思路是否正确？
答：思路正确 比较推荐的就是华润城四期、沙井海岸城 疫情之后存在捡漏机会，二手房也可以关注，宝安 南山 福田重点关注。
问：老师您好: 深圳首套3成， 可付120~130w 最近有在看龙岗的一二手房# 二手:目前只看了3号大芬附近: 1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。 2）鸿荣源•尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。 【二手的只看了以上两个】 一手:看了（京基•御景半山） …旁边的还有一个盘我就不说了。 整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。 噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地•悦山湖）没进去看。望先生给予建议
答：你好。布吉在深圳是跑输的，但石牙岭是布吉片区居住环境最好的，如果注重环境和居住体验和通勤是可以考虑，但是涨幅都很慢。 鸿荣源尚峰，项目最大的利好就是在建14号线石芽站。 适合改善型人群，虽然单价略高，在布吉片区，400万起价买到大花园、地铁口、高赠送的次新三房，算是不错的选择了。 关外买房首先看地铁，再者大型商业、总价约束、赠送面积、通勤距离也是需要考量的点。 这几个盘，如果单纯考虑同情和自住，优先尚峰。 但是如果想要不跑输大盘，建议多关注大运地铁沿线和龙岗中心城的学位房。
问：老师，深圳现在女的*款贷**能贷到多少岁？刚满十八岁的孩子如何能贷到款吗？若委托您买房，如何联系？
答：你好，能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况： 1.是公司股东，得有一定时间； 2.你从*款贷**两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)。 征信记录上不要显示你还在读大学。 另外，需要覆盖月供两倍的流水。 3.增加父母为共同还款人 暂时不提供VIP线下选筹服务，后期会组建团队。
问：十三老师好，目前持有佳兆业前海广场2.5房，正在考虑出售，出售后在手资金约650万，置换到宝能城89四房（1030左右），或者铭筑89四房（1250左右）。比较看好铭筑，户型格局都不错，但杠杆和压力有点大，在经济环境不好的背景下有些犹豫；宝能城都说区域一般未来发展有限但产品各方面都比较符合我的改善需求，预算也刚刚好；佳兆业我觉得未来升值空间还是满大的，但是面积有点小，怕以后需要置换的时候会付出更多，还想请教您觉得应该怎么选择？
答：你好，感谢大额赞赏！ 依托前海利好，未来升值空间还不错，卖掉真的可惜了，建议继续持有。 因此如果你们能接受“投住分离”，可以把这套房子截断抵押或者加按揭之后再投资一套，*款贷**没问题的，留足2-3年月供。 宝能城不建议买，只适合自住。 不能接受“投住分离”，追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得，一直比较看好铭筑荔苑，可以入手。 当然，前海时代、诺德、阳光*瑰园玫**也不错的。
问：老师您好！我父母深圳只有一套房且在我父亲名下，父母都70多，少住深圳，每年回来住个把月；住这套房的基本是我姐姐（50岁即将退休）和姐姐女儿（刚入深圳职场），姐姐及她女儿都有房票且无*款贷**，两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期，估值为720万，现想置换达到两个目的：一是换一套新点的物业好的有投资价值的房自住，面积以100平3或4房为好，总价不超600万，二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买一套房，好尽快上车。那么符合条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样？毕竟只有一套房居住功能优先考虑，且不太需要市中心的位置，近地铁即可
答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 次新建议去宝安的碧海 西乡 沙井板块淘一淘，参见星球内的往期推荐。 优先西部，龙岗并非首选。
问：十三老师，您好。我和老婆刚结婚，打算在深圳买套婚房，在打算要小孩，是否需要考虑学位房呢？ 目标：福田区，7号线沙尾地铁站附近，预算总价在500到550万。因为我做生意在沙尾地铁站附近，工作性质必须住在附近便于照顾生意，骑电动车10分钟内可以到。沙尾地铁站附近主要关注楼盘：金地名轩，绿景花园二期和中城天邑。这几个楼盘是我认为比较有升值空间，未来也便于脱手。且金地工业区已经动工开建，附近未来潜力不错。请您帮我分析下这几个楼盘。 同时，也关注附近几个区域：新洲，石厦，益田，保税区。这些地方也在考虑范围内，有没有推荐的楼盘呢？ 请老师看到可以帮忙分析下，感谢。
答：你好，金地名轩以前分析过，是个冷盘 其实金地是个我特别喜欢的房企，有一种慵懒不着急的气质，上班基本是965，所以这些年扩张也很慢，公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。 沙尾这一代是小工厂和城中村杂处，金地工业区相比已经是容易旧改的板块，并且确实有预留教育用地，规划建一座九年一贯制的学校。 那么金地名轩这个盘能不能买呢？ 独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的，刚上车的急富青年不适合买这种，手里有两三套了，买一套这个做点风险投资是可以的。 当然从总价控制的角度，金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制，这就是很多旧改传闻片区的常态，买家总是比卖家要后知后觉。 新洲片区有非常多老楼和城中村，大部分小区环境都比较一般，如果说非要挑一个最好的小区，那应该就是距离沙尾地铁口500-600米，步行大约10分钟的中城天邑了，小区虽然也并不是新小区2008年建筑，并且只有三栋和空中花园，但是在外观和环境保护方面还是比较不错的，并且楼下就有综合商业体、酒店等非常多的生活配套，所以单价也相比附近小区高一些。 这几个盘可以优先金地和中城。 考虑学区可以重点关注保税区 福外南： 红树绿洲不错，但小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾。
问：鸿荣源尚峻这个楼盘怎么样
答：尚峻的产品定位只是刚需三房四房，只不过比和平里新一点而已，地段和学区是一致的，将来价格会趋同，甚至涨幅还不如和平里（距离学校地铁更近）。
问：你好，想买套房给老人养老，罗湖有一套不到四百万小两房，有欠款30，老人还有深圳房票，但*弹子**只有50，选择范围很小，亲戚都在龙岗，想住的近些，现在有两个方案:1、万科红三期公寓两房250万左右，附近有百鸽笼地铁站和万象汇，出行居住都很方便，即便不住出租回报也可以。2、朋友推荐惠州牧云溪谷，单价接近2万，三房不到200万，小区有公交直达三号线双龙地铁站，大概二三十分钟车程。这两个方案可行吗？还是都不可，请老师指点一下或推荐一下其他方案，谢谢！
答：你好，这2个方案都不可取，涨幅很弱。 落户这套房向银行申请加按揭，入手一套百鸽笼的商品房。 惠州常年天量供应，价格拉升太难了。 深圳公寓涨幅非常慢，一般不考虑的
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