历经17年，新鸿基的第三座IFC终于得以见全貌。
作为南京第二个重奢场，这座IFC是否能够带领金陵正式进入重奢的双核时代，成为业内外高度关注的焦点。
试营业的当天，我专程来到这个名声显赫的项目实地探访，尝试解读这场「高端局」。
「高端局」的三大看点
基于空间场景的观光打卡
如果对于南京这座城市不太熟悉的朋友，可以先快速回顾阅读一下CRR早前的城市商业发展文章：今之南京，不负金陵。
流经金陵地的长江，从西南到东北方向把南京分为江南与江北。以新街口商圈、夫子庙商圈和河西商圈为代表的南京核心城区都在江南
河西商圈作为核心城区的向新发展核心板块，一直都是南京的进阶重点。我们可以简单从几个维度上来理解河西板块的现状与价值：
城市发展 上，数年主城空间骨架拓展，托住了建邺区走上升级之路；
经济数据 上，新经济产业集群逐渐成型，让年轻人口不断向这里奔涌；
消费结构 上，河西房价基本超过城中，人均300+的高端餐饮遍地开花。
但在河西中央商务区元通 没发展起来之前，新街口屡屡吃到更多城市红利。
据非官方渠道数据，新街口不仅是国内为数不多的百亿商圈，也是唯一一个拥有4个销售额超过40亿购物中心的商圈。
其中，2023年销售额高达239亿的老牌顶奢德基广场，在南京都市圈乃至全国业界，都是响当当的存在。
无论是今天的华新城，还是花了十年打造的华采天地，在区域消费力与交通界面不足以支撑顶奢定位落地之前，新鸿基地产「暂避锋芒」的做法是很理智的。
2007年底，新鸿基地产拿下河西中央商务区G90地块，伴随着品牌对南京的观察，规划从2011年的环贸广场ICC到2016年的国金中心IFC，一路提档而来。
*图片来源：@潇洒哥说房，2023年7月航拍实景图
以国金中心IFC为主角，我总结了这场「高端局」的三大看点。
第一：在场景上，国金中心IFC的「高级脸」表现如何？
国金中心IFC由两栋甲级写字楼、购物中心及安达仕酒店组成，总体量约9.3万方，其中商业业态位于三座大楼的基座部分，由知名建筑设计所KPF操刀主体建筑。
提档的点显而易见：项目在裙楼三、四层外立面局部的玻璃幕墙外增加装饰铝板，一、二层外立面局部新增竖向装饰铝板，以局部铝板+玻璃营造轻盈的灰度质感。
入夜，铝板下氛围灯亮起，裸眼屏亮相，这里无疑是城市界面中的焦点。
虽然奢侈品牌橱窗还未正式揭晓，但环视一圈可以看到CHANEL香奈儿、GUCCI古驰、Bottega Veneta葆蝶家、CELINE思琳、Burberry博柏利、Tiffany&Co.蒂芙尼、Moncler盟可睐等早已纷纷上墙。
同时，项目在西侧地铁出口布置了步行公园带，并与东侧地块下沉广场通过商场底部架空层链接，既将人行、车行入口合理分流，也帮助消费者更快找到目标门店。
*广场架空层
第二：顶奢定位下，空间业态和游逛动线是如何规划的？
项目建筑地上本体一共七层，4-7层的酒店与办公已于2023年对外开放，本次试运营揭开的就是LG1到3层的业态内容。
商场中庭采用的是双通道环流动线，两侧门店各有一条独享通道，布置了很多平缓的钝角动线，既没有让道路过宽或过窄影响到人流，又保证了绝佳的通透感。
由于体量较小，商场中庭主要围绕大牌的两层门店设计，没有特意拔层高，但无疑是环视门店所在位置最好的角度，未来也将主要用作美陈及活动的铺设地。
整体色调以令人放松的暖光为主，拼色石材地砖与灯带顶棚设计相配得当，LG1层繁复的吊顶设计与中庭的垂挂装置组合，将整场的 「奢阔」 氛围拿捏到位。
同时我也看到一些有趣的细节：比如电梯按键都是呈叶子形状且是免接触式，这点在天窗、扶梯底部灯带上都有体现，似在点出场内的生态交互性。
而未开业的零售和餐饮店铺围挡也分别以南京著名景致「玉兰花」的米黄色、紫粉色为点缀，可见运营团队背后对古城文化做了不少研究。
第三：人流庞大，IFC是如何把控公共空间与运营基本面的？
如果你想把一线大牌逛个够，那自然从1楼开始，但如果你只是想吃饭或快速到达外摆区及顶层，可以在东侧挑高门厅搭乘飞梯，一路往上。
*兼具办公门厅功能的入口，直接穿过便是中庭
*来到二楼平台，可跨层抵达早期就已开放的L4层
在东侧挑高门厅的这几层，IFC采用了类似「高级酒店大堂」的设计语言，空间材质转变以木质和香槟色石材为主，挑高内厅无缝与外摆空间&餐饮商户链接，即便用餐高峰期也没有让人感觉拥挤，留出了许多给人洽谈、饮咖啡的空间。
观察洗手间，虽然没有不计成本代价做出圈，但好在清爽和干净整齐，配置与品牌都有档次，算是很务实；停车场机械车位的拆除，也让入场体验更升了一层。
谈起公共空间，数年前德基就启用了全世界艺术品集邮的德基美术馆，而IFC现场只在固定角落摆放了建筑设计大师的雕刻作品，相对而言还有不少提升空间。
「高端局」的实力阵容
基于顶奢体验的招商战术
目前，IFC的LG1层主售美妆和轻餐饮，1到3楼是一线大牌，4楼到7楼基本都是餐饮门店。
根据南京本地媒体非官方渠道的统计，IFC试营业当天，共有100家店铺开业，待开业37家，空铺为28家，开业率约60%。
*来自小红书用户@应天府府草，数据截止试营业前两周，仅供参考
在实际体验中，我观察到了运营团队「*局破**」的2个杀招。
第一：在腕表、高珠等奢品细分品类，IFC明显领先「半个身位」。
现场首当其冲地招来了大量主流珠宝钻石品牌：De Beers戴比尔斯、Chaumet尚美、TIFFANY&CO.蒂芙尼、Cartier卡地亚、Qeelin麒麟珠宝，MIKIMOTO御木本、TASAKI 塔思琦等等。
与德基常年陆续招商这些品牌相比，明显考虑得更及时。
在手表领域，虽然德基后续也补足了劳力士、百达翡丽、宝玑等品牌，但常常受限于门店体量小且集中在一处门口，气势上很难做到完全匹配顶奢定位。
而IFC同步引入了积家、IWC万国、江诗丹顿、万宝龙等阵容，虽然门店围挡还未撤下，但庞大的店面体量总是会让人更有逛的盼头。
第二：强化作为「人气引擎」的零售、餐饮、娱乐业态，同样不可或缺。
大牌之外，高级零售品牌同样很出彩，并揉合了一丝年轻朝气。
引进了包括ARCTERYX始祖鸟、Canada Goose加拿大鹅、The Beast野兽派、DJI 大疆、Lululemon、Enoteca爱诺特卡、Stuart Weitzman思缇韦曼、Michael kors迈克高仕、PORTS宝姿等品牌，不少热店依然保持了限流。
餐饮方面，既有M Stand、gaga、tea'stone、IL COLPO、桂满陇、B&C黄油与面包的网红烟火气，也有「米其林、黑珍珠」远洋私厨、华府尊宴、鮨政等，人气不错。
还有不得不说的高级精品超市C!ty'super和由香港百老汇投资的百丽宫影城 （暂未开业），这些业态也一定程度上提升了周边人群日常消费的质量。
从体量上看，IFC不敌德基一二期15万方的体量，整体品牌丰富度上有些薄弱，但高端餐饮招商阵容的出台，就曾在去年倒逼德基二期的餐饮业态进行了「大刀阔斧」的调改。
具体改动表现在：泓0871臻选云南菜、宴遇、柿合缘新京菜、正店、蟹道·力二多食、那时*疆新**、有雲·川菜、山缓缓等一批米其林、黑珍珠入选餐厅品牌加入，而原 星怡会、坂亭府、左庭右院、TASTY西堤牛排 等品牌撤店。
不提首店噱头，IFC实实在在地打破了 南京重奢「一家独大」 的局面。
「高端局」的走向猜测
基于会员体系的竞争关系
基于试营业现场会员活动和开业美陈活动来看，新鸿基是懂「承前启后」的。
本次南京IFC沿用了上海IFC为会员打造的「新地尊享会」，其会员层级从高至低依次是钻石、白金、金卡、银卡及绿卡，其中仅白金卡的门槛就必须达到年消100万，钻石卡的入会条件也是邀约制。
*来自新地尊享会小程序，活动仅供参考
从会员权益上看，每个层级的会员卡的权益类型是相同的，包含商户礼遇、停车礼遇、积分换礼、会员活动等，也可与新鸿基在上海的数家商场打通，增强粘性。
相比明面上的福利，还有很多「隐性竞争力」是不得不挖的。
我找到了一位热爱逛街的南京朋友璐璐聊了聊，也是刚刚才去逛完IFC的她，给了我关于「顶奢运营」更多一层的解读。
以南京德基为例：会员等级提升不仅带来更多优惠，更有热门餐饮帮忙排队、代客停车等服务，丰富了体验感；相熟的品牌Sales会记得你的喜好，明星、化妆师、联名款等热门产品都会第一时间推荐给你，形成了圈层「护城河」。
而年末的积分兑换现金福利，会逼定消费者优先考虑在已有消费的门店集中购买；选择新开业的门店，也意味着服务习惯从头开始养成。
对于现阶段的IFC来说，日后必须要在会员服务与门店Sales的黏合力这套机制中找到新的发力点。
值得一提的是，与IFC下沉广场相邻的，正是在建的河西德基。这也是继新街口德基之后南京第二座德基综合商场，未来与IFC之间将以怎样的差异化共同做大元通商圈，是河西板块商业发展突破制高点的下一个看点。
结语
别的不说，IFC的到来，的确把河西商圈拉高了不止一个Level。
但德基之所以是德基，除了自身实力强劲外，还借着商业集群的优势，各商业体彼此之间相互成就。
好在元通也有商业集聚的趋势。
接下来，随着河西德基等项目陆续开业，元通商圈或将迎来商业体量的暴增以及奢牌汇聚，我期待这个故事渐入佳境。