桃浦！南大！
一个普陀！一个宝山！一个手握桃浦智创城！一个捏紧南大智慧城！
2个当下购房者较为关心的地盘，而笔者更愿意称他俩为 楼市“潜力股”！
到底是希望早盘急速拉升让你激动不已？还是封单质量不错？
虽然站在笔者的立场，普陀人都不愿意买在桃浦，因为曾经的TA太没有存在感。
但事实上，从去年开始桃浦智创城就放出了2块宅地，被宝华/金茂拿下，联动价8.3万/ ㎡
从此开启了“高光时刻”！2批次土拍直接从约8.3万/ ㎡ 叠加到8.55万 / ㎡ 的价格！
而关于南大，或许购房者对南大智慧城更熟知，近期实地走过后，不仅板块规划产业进度尚可，今年1批次，南大首当其冲送来了规划内的保利大场项目，2批次同时紧随其后！
有人说“桃浦智创城、南大智慧城”一字之差，又离得很近，且定位高度重合能否一起聊下！
今天凑着2个板块简单解读：
1，两大规划高地当下基本配置怎样？
2，“科创双城”能否互帮互助？
3，板块内新房的供/存量
4，二手房价走势
一、南大智慧城VS桃浦智创城！现有配套知多少！
用一张图看清
首先，区位、交通极为相似！
南大、桃浦都位于中外环间，中间仅是隔了一条沪嘉高速（沪嘉高速是中环线向西的延伸）。
从地理位置上可以说两者无缝对接！
在交通上，南大和桃浦（拓展片区）通过15号线南北相连，向南一直延伸到上海西站、长风、上海南站和华泾等地区内中环地区，基本上是沿着上海西部南北向穿过。
如图所示，南大、桃浦还都各有一条轨交
南大7号线 （2站，南大路站、丰翔路站）、桃浦11号线（5站武威路、祁连山路、李子园、武威东路、古浪路），均直接连接市中心
其次，教育+医疗，桃浦也优势明显！
多了一所民办学校+一所二乙医疗资源
甚至在生态绿化上！
拥有市区少有的大范围城市绿肺，百万桃浦中央绿地
桃浦中央绿地实景图
包括，在桃浦中央绿地的南侧还将在建国金体育中心，预计今年开放。
效果图
当下来看，就配套而言，南大、桃浦基本配置尚可！
所以，乍一眼看真的很像，但仔细盘算会发现桃浦在配套资源，交通、教育、医疗均高于南大！
只不过这俩兄弟在大型商业资源上“空空如也”。
而大规划促使下恰巧弥补了这一点！
二、高能级规划！未来能否将形成“双城”联动？
人工查找，仅供参考
桃浦智创城整体区域分成两大部分： 核心区4.2平方公里，拓展区3.7平方公里。
由于东面拓展区城市界面等配套已相对成熟，这里咱们就对着核心区看下
对比南大，桃浦智创城的住宅属于围绕中央绿地两边开发，科研用地很多，也意味着桃浦整体产业能级很高！
目前智创TOP产城综合体、国华康养中心、睿创上海研究中心、桃浦科创服务中心等项目建设都已经启动！
从控规图看，住宅规划用地颇多，看来未来将有大量高品质住宅，优质开发商光临桃浦！
交通规划上，除了核心区内的2条轨交线路，还将有20/26号线
20号线已经确定具体的线路，从桃浦直达大宁；26号线则一条类似于4号线，围合式的行驶方式。
同样，南大智慧城的整体开发模式相比桃浦看着更大些，尤其在住宅上。
搭配早期宣传片，总结如下：
5大重点：生物医药及合成生物/人工智能/新一代信息技术/集成电路与芯片/科技金融；
6条轨道交通；
3条快速高架；
十余栋100-240米摩天大楼群；
超60万方商业；
190万平方米地下空间；
14所学校；
3所高端医疗机构。
交通上，除了目前15号线，其余规划线路仅在北部边缘丰翔路站！
不过目前2幅宅地未来将完美承接交通利好！
值得一提的是，南大在政策红利上比桃浦多了一分！
2022年6月13日，宝山迎来南北转型实施层面级别最高的文件《关于加快推进南北转型发展的实施意见》（级别：上海市人民政府印发），划定了吴淞创新城、南大智慧城为转型示范区，各种政策参照新城的标准。
新城政策最主要的优势在于人才落户，文件明确说明：
南大地区的人才落户和居住证积分政策参照支持五个新城人才发展的实施细则执行。
也就是说未来南大地区的人口导入力度将形成显著的优势。
所以，他们不仅肩负了ZF强大的期盼，也代表着区域形象的板块，未来有望形成相辅相成，跨区联动！
另外，近期桃浦、南大不少重大项目已落地，各类发展已经箭在弦上，进展加速中！
- 南大智慧城首个重大产业配套保障性租赁住房项目——国际人才社区实现结构封顶
- 南大生产研发基地！
- 地标双子塔！
桃浦进展也没落下！
- 新金环广场主体核心筒结构喜封顶！
- 智创TOP产城社区A区已开业
可以看到，南大、桃浦发展进度逐步加速中，待一切准备就绪，俩大板块的住宅价值必然有质的飞跃！
三、板块新房供应+二手市场趋势！
那么，回归住宅！
进一步了解下这些年南大、桃浦新房供应、成交及目前存量情况：
南大、桃浦近十年新房供应情况！
近10年桃浦供应量紧缺，甚至可以用稀少来形容
2018年以后，断供4年，直至2023年迎来了桃浦智创城核心区内的金茂/宝华！
这里笔者顺势查阅了截止目前两个板块的存量情况，发现 桃浦仅剩下130套房源，而南大板块“0”库存状态！
这种架势无疑让二手市场抢了乐：
比如，南大智慧城内的保利熙悦和招商中环华府都是2018年的次新房，成交均价均在7万+
相比桃浦智创城能对比次新就少了很多，大部分普遍集中在拓展区内，类似于成交10万+的中环名品号公馆
如果参考以上面的数据作为参考，两个区域的倒挂没有特别明显。
但如果参考项目品质，桃浦宝华、金茂均采用了不低于4000元/平的装修标准，怎么都比次新二手来的香。
此外、桃浦、南大参考两板块近5年的二手均价涨幅，都妥妥跑赢了本区域、跑赢了大盘，未来当新盘流入二手必然升值趋势更加明显！
所以，从价格维度来看2个板块的新房也相当值得推荐。
四、那么，又有哪些新盘蓄势待发？
桃浦智创城目前在售及待入市新盘：
比较着急的小伙伴可以选择还在续销中的 金茂景泰府 ，该项目南侧还有宝华小地块，品质更是让人期待！
从价格角度，实惠点的可以考虑 “桃浦H6街坊H6-5地块” ：这次地块位于15号线祁安路和古浪路中间，沪嘉高速以北。相比桃浦中央绿地周边出让的项目，这块地轨交优势比较明显，地块以南过沪嘉高速就是桃浦智创城东扩区域。
笔者认为：从自住角度来看，桃浦最高联动价约8.55万，比起周遭一圈10万的大宁、长风性价比足够了，这里还没算上宝华/金茂的品质加成，这种开发商的品质放在其他板块不得再加个几万成本！
南大智慧城待入市新盘：
还是那句话目前没有任何在售新盘，大家只能等下
——保利大场项目，该最新设计方案已公示
据官方的规划方案显示，项目拟建13幢17-26层的高层产品；
容积率：2.6；总套数1446套，也是个大体量盘。
从地块的规划方案来看，猜测的面积段是100㎡左右的3房为主，以及建面约150㎡的4房。
规划设计图如下：
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另外便是今年2批次待出让的地块，位置本身还算可以，距离地铁站约500米左右，且04-02地块是办公+科研用地！
另外，3号线宝杨路站还有宝杨宝龙广场商业，轨交东面，是成片的成熟居住区。居住氛围+配套，属于外环外配置尚可的。
只不过新地块周边工业厂房较多，城市界面不如东面来的好！
那南大整体的价格优势更明显，即便如今成功破6，也能稳稳拿下一波购房者！无论从发展前景还是价格、配套来看都吸睛无数。
总结：
眼下南大、桃浦正加速起势，进入集中建成期，而有了新住宅供地的出让将进一步推进板块发展，今年势必更上一层楼！
而这两个由北上海老工业基地转型为“智”字打头的创新区域，在地理位置上可以说是无缝对接。
未来在产业集聚的情况下，能否形成跨区联动，共同发展，笔者很是期待~最终能否实现1+1＞2的效果，为上海西北部经济发展带来新的价值增长？大家觉得呢？！
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