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提问：房姐姐好！本人是二套*款贷**，自己婚前在通州买的自住型商品房，2022年满5年才能交易，现住在马驹桥(媳妇家给我们的一套小产权房)，我在复兴门上班，媳妇近在马驹桥上班。 春节前能攒到150，考虑到孩子2024年上小学，想在城里买套小房子。当然也有投资目的，买了不住直接出租。 考虑二者上班折中，近地铁。备选方庄的新坐标，gogo 新世代的30平左右开间，还有石榴园南里的一居室。 请问姐姐该如何选？或者有什么好的建议？

回答：方庄已经有过一波涨幅，现在来说价格都偏高，没有太值得入手的。 首选甘露园，金台路，石佛营，十里堡 次选 潘家园，宋家庄

提问：您好，现在有一套小产权房，价值不超过100万，想卖掉作为首付款买一套大产权房。目标区域以潘家园桥为中心点半径3公里的范围内。请问您推荐哪个小区？我是首房首贷的资格，怎样在买房前把公积金余额取出增加首付呢？还有如您所说，怎样才能找到懂行的中介来真正为买家服务呢？一次问题较多，感谢您的回复。谢谢！

回答：这附近可以看看 10AM新坐标、潘家园X里、农光东里等，可选标的并不多。 之前有圈友分享过 “现在北京市管的公积金可以在过户之前提取，这样公积金账户上的钱就可以用作首付了，对很多同学来说可谓是一个福音。需要资料：网签合同编号 、密码、身份证和结婚证原件和复印件，填写101类型的公积金提取表。通过单位提取。” 可以试一下，但我并未核实。

提问：明年6月份够5年社保，没有北京户口，目前有个一岁的孩子，过两年打算要二胎，目前住180平米，大三居，小产权房子，有育儿嫂。和爱人都在国企上班儿，准备换一个四室以上的房子，最近看了好多，比较中意门头沟裘马四季，191+25平米的，听朋友说前两年买的这个户型，1200多，现在900多。明年年初准备购入，首套房，首付4成。由于没有北京户口，孩子准备上国际学校。 有什么建议吗？

回答：门头沟的房子目前定位都是养老，这里的房子保值效果较差，你们现在买不合适。建议在丰台 石景山 等板块看看。还有只要不买东西海，没有北京户口也可以上学

提问：房姐好！十里堡丽景珊瑚湾全明通透三居中高层150\/160平，6.8—7单价不含税费，可以入手吗？物业费4.2元\/平\/月感觉不低。请指教。谢谢！

回答：珊瑚湾，新华联丽景。 小区只有一排。 朝南看河边公园的还不错，如果主要采光视野都在朝北看十里堡北里就差一些。 7万的大面积属于高了。 这个小区选筹有一定风险和难度。

提问：房姐您好，小白新人不懂就问，手里有点儿余钱，500左右吧，想买套房子保个值，有潜力升更好，因为有房子首付太高所以不太想*款贷**，现在看的是百子湾附近的百子湾小区2居，102平490左右，沿海赛洛城2居，90多平，550左右，还有一个是观音惠园145平，500。其中只有观音惠园还要交别的费用，其他都只要契税，您看那个相对合适些，还有就是我并不在意区域，您看还有没有其他比较好的推荐，贵点儿也行。多谢您

回答：百子湾主要看 苹果社区、后现代城、沿海赛洛城，其它盘不推荐 朝阳这几个上车盘也不错 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？

回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下， 飞起 落地噪音量并不大，装 上 隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐

提问：北京孙河一套上叠值1600，租金25000，抵押贷等额本息5年可以抵押700,可做首付，利率4.7，考虑娃上学，想投资兼用学区资格，中上学区即可，9年制优选，北京二套资格，家庭年收入100左右，外地有俩套房贷记录（租金覆盖房贷），北京想买的二套自己短期也不住，想请教租金高，投资升值潜力大另有个中上学区做保值用，地铁近，选择哪里合适？另外孙河的房子是否售出置换？21年满五唯一. 谢谢

回答：非京籍可以看看朝阳，例如 首城国际，带点学区（北工大附中九年一贯制），距离国贸也近，租金高。或者北纬40度这个小区，比较新，距离望京很近，而且有景山朝阳九年一贯制的学区。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的两居，距离望京也不远，对口朝阳外国语来广营校区，都好租 海淀看下 大河 庄苑 位置不错 租金高 （八一小学直升校），还有华清嘉园也可以看

提问：房姐你好， 新人首问，求解答，85后，IT民工，首套朝阳区东坝常青藤小三居（市值625W），还有大概150W*款贷**，目前手上*弹子**350W，已婚，计划明年要小孩，北京工作居住证，家庭收入150W+（预计未来还有涨幅，长期看好）。爱人在东城区上班，我公司海淀后厂村（上班时间比较灵活）。 目*考前**虑到货币贬值，想做投资，打算出手，两个大概方向： 1）置换靠近爱人单位的大面积，比如朝阳东四环大郊亭附近，考虑自住，环境好一些。 2）出手二套（2-3居），投资为主要目的，目前想买东坝首套附近的房源，方便要孩子以后老人来住。 求房姐指点哪种情况更具投资潜力，推荐一些小区，利用杠杆的话，摸高多少总价合适。

回答：东坝当前价格已经偏高。建议置换一套 1000上下的标的，考虑双井 大望路 四惠 板块，例如 首城国际、珠江帝景、风度柏林、爱这城、东恒时代等。未来3-5年你们还需要考虑学区需求，可以将自住抵押+手中现金入一套小面积学区房。这样的配置会更好

提问：房姐你好，谢谢指点，因为结婚之后要孩子，就看过安慧里，西坝河北里，慧新街，慧忠里，永泰园的一居室的老房子，以您的了解这些地方该如何选择，这些地方是选择多层还是高层电梯房啊？另外看这些地方一方面考虑到以后小孩子上学的问题，一方面又顾虑七八年以后太老不好出手，犹豫不决。像这种准备结婚买房的是考虑学区还是考虑以后好出手呢？麻烦给予指点，谢谢了！

回答：学区不代表不好出手，只是有溢价和政策风险。学区不用过于提*考前**虑，可以先投资一套保值自住盘，未来孩子3-4岁时， 在 考虑学区。

提问：房姐，您好，新人小白首问，希望您指点指点。 家庭情况：非京籍，小孩1岁半，宝妈目前全职，家庭稳定年收入40左右，对未来收入提升乐观。 资产情况：*弹子**60，门头沟全款商住17年购入原值230（可售可抵押，父母名下），老家底商150（可出售，但流通性差），可筹借100-150（还款时间压力不大），为落户天津买房，有*款贷**记录。 近期网上看过奥海明月和西山锦绣府（不知还有无房源），89平感觉居住品质和户型都不错，其他新房和二手房还没看。 未来买房希望兼顾孩子上学和投资，踩盘前想先征求房姐建议。如果新房，建议哪个盘？二手房，您建议哪个小区？我的情况可考虑的房子总价？辛苦辛苦，谢谢

回答：商住不好出掉就抵押掉，老家底商出掉。 新盘 奥海 明月 > 西山锦绣府，还有公园悦府或者华润的万象悦府也可以淘。 二手看下朝阳的 嘉铭桐城、澳林春天、上京新航线

提问：新人首问：房姐，你好。我有一套55平经适房目前出租5000每月（1-2年可以换为90到100平，地点西三旗新馨苑）；昌平一套160小产权，自住。现有*弹子**350，家庭年收入45+（税后），想在海淀购入一套，兼顾自住和保值，工作地点航天城附近。购买经适房的时候用过男方公积金，没有商业*款贷**记录。谢谢

回答：海淀可以看看西北旺 冬晴园 如果是自住+保值没必要一定看海淀，回龙观板块也很合适 例如 领秀新硅谷、金域华府 自住品质也不错

提问：房姐您好，我是新人，sfsd，手持资金270，目前看上了大兴枣园区域的房子，重点看了中建国际港和红木林，主要目的是自住，也希望保值，想问一下大兴枣园区域值得入手吗？中建国际港和红木林是否值得入手？您还有什么更好的推荐？谢谢您～

回答：枣园可以入 中建国际港>红木林 红木林6+的价格 ，没有性价比 中建国际港户型设计不错，不过楼间距太近影响采光，6层以下回避

提问：外地人在北京购房，首付350万在朝阳门至朝阳公园之间有什么推荐的房源吗？ 对小区环境、学区等软性条件没有要求，只考虑自住或投资。

回答：350万首付如果买一些性价比比较好的标的，可以评足贷足，买到大约800万左右的标的，用首房首贷按揭和抵押贷会不太一样，抵押可以买到更大一些。 800万可以尝试看双井，朝阳门-朝阳公园中间基本都是老破小，能下手次新房大部分在1200以上（新城国际、棕榈泉等）

提问：房姐您好！关注您很久了，有个问题真的纠结了很久很久，我真是痛苦呀。我现在北京，但是我现在离婚的话有sfsd资格，可以买北京的房子，但是我又很看好临深比如东莞的房子，很想买，但是买了北京的sfsd资格就没了。不过我老婆有房不担心住的问题，而且近期北京人口一直在流出，如果纯投资角度，到底是买东莞还是买北京呢？求指点！盼复！！

回答：东莞是一个没有中心区，极度扁平化的城市，虽然未来会不错，但相比北京依然差一级。最好的配置是北京+深圳，满足这个要求再看东莞都不迟

提问：房姐好，我家里在惠新西街有一套98年房子，方位上西北到清河，往东奥林匹克公园，立水桥，北苑版块，望京，酒仙桥，东坝，朝青这些板块。希望房龄新一些户型好一些（至少05年以后，2010年以后最佳），小区环境好一些，90平米往上（90-130三居，两卫最佳），卖房的钱可以大部分作为首付，再二套房商贷，估计总价600-800之间合适，兼顾居住和保值增值，希望住个五年十年卖掉不要太难出手。 另外新房里，觉得华樾北京也不错，但是90平略小，143平偏贵了。房姐针对版块啊小区给点建议，感谢感谢

回答：华樾北京可以看，但现在的价格还是偏贵 望京7*120左右的次新盘，5*160左右的老破大； 大望路，双井7*120的次新，5*160的老破大； 朝阳公园，青年路7*120次新 按指标跑上面的板块，跑盘不能省，没多少小区，跑完你基本就知道怎么选择

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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