2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚需盘—— 恒大江湾 。
不利因素梳理：
1）恒大物业服务质量和水平因“破产”事件，口碑逐渐下降，与业主矛盾增多，且物业服务费高
恒大江湾小区物业受“破产”事件影响，与小区居民的矛盾逐渐增多，其物业服务的口碑也逐渐下降，业主主要不满的地方有“保洁人员人数严重减少，公区卫生不理想”、“路面坑洼不维护”、“电梯等配套设置缺少维护”、“维修基金使用”与“公共受益明细公开”等等各项问题，而恒大江湾的物业服务费是2.3元/平方米，属于比较高水平了；建议计划购买该小区的潜在业，多实地考察了解，作为大盘，居住人口多，需要一个靠谱、负责任的物业有效的组织和管理整个社区，否则物业的不作为，只会让整个小区“混乱不堪”，业主居住糟心。
与此同时，恒大江湾二期产证无法办理，四期延期交房，作为恒大江湾的业主也是糟心和受累。
2）小区板块公共交通出行不便利，地铁距离远，只能依靠公交出行
恒大江湾周边已经开通运营两条地铁，附近有3个站点，但5号线的火炬村站与马王堆站均需要穿过浏阳河，步行距离超过2.0公里，时间超过30分钟；而6号线隆平水稻博物馆站步行到恒大江湾2期也要差不多2.0公里，时间也要半个小时，地铁出行还需要公交接驳，小区附近的公交站点需要步行到远大一路或者双杨路站点去坐公交，或者营盘路的公交站点，公交线路比较多，辐射范围广，但都需要适当步行到公交站，总体来说，目前小区距离地铁较远，想通过地铁出行会比较麻烦，公共交通出行以公交为主。
对于地铁7号线来说，目前在建的一期工程起至站点是云塘站-五里牌站，整个尚东板块属于7号线一期东延线，已进入长沙地铁第四轮规划，短时间内便捷地铁出行无望。
3）户型一般，得房率低，其中103㎡三房只有一个卫生间，94㎡户型是暗卫与北向客厅，125㎡三房，卧室面积小，居住舒适性一般
恒大江湾户型公摊大，得房率比较低，据了解只有75%， 住户实际使用面积大打折扣；从户型来说，94㎡三房户型，卫生间是暗卫，不利于浊气通风与换气、北向客厅与3.3m的窄庭宽、尽管做成三房，但次卧面积太小，实际使用鸡肋；103㎡三房户型只有一个卫生间，家庭人口多的情况下，厕所不够用；125㎡三房，同样也是次卧面积太小，使用鸡肋，居住舒适性一般；总得来说，过于追求房间数量的功能性，放弃了户型实际的居住舒适性。
有利因素梳理：
1）临近浏阳河景观带、休闲娱乐与运动锻炼均方便，片区生活配套比较完善
恒大江湾小区距离浏阳河景观带，步行四五百米，风景优美小区业主饭后休闲散步、带娃遛弯的好去处，更是运动锻炼的好地方。小区一期与三期交房早，内部有水景、会所、运动场地等配置，属于恒大早期的景观园林标准配置，树木园林还都比较多。
生活配套方面，小区自带沿街商业外，二期南面还有恒大影城以及周边的辉煌国际城与万国城社区底商，基本满足业主生活购物需求，小区往西过河不远就是万家丽商圈，拥有万家丽商场、东盈商业广场、马王堆各类大市场、杨帆夜市等，往东就是新开业的龙湖芙蓉天街购物中心，购物娱乐还是很方便的。
教育方面，恒大江湾目前暂读的小学是育英西陇小学，小升初微机派位指标来看，主要是长郡芙蓉实验、湘一芙蓉二中、长郡芙蓉、一中双语和东雅等。目前片区在建桐西小学，未来不确定是否会引进品牌名校，建成后恒大江湾的业主子女将就读该小学。
2）价格有优势，板块内成交均价最低，且挂牌量大，容易达成心仪的价格
小板块内主要的在售二手房小区有辉煌国际城、恒大江湾与芙蓉万国城，从目前的挂牌价与成交均价来看，恒大江湾的价格是最低，成交均价可以实现不到一万，相比其他两个小区有1000元的价格优势，性价比还是很高的。
目前二手房挂牌量71套，总价集中110万左右，首付40万以内，受二期无法*证办**影响，未来该小区的挂牌供应量可能会进一步增加，价格可能仍会走低。
综合来看，恒大江湾优势是相对成熟的生活配套以及价格，适合的刚需自住客户。