纵论地产行业环境，深度剖析重庆市场
1、市场观察：2022年政策友好与市场寒冷交织的一年？
又到了年末，按照惯例，我们将基于市场各项数据进行梳理，并对市场做一些简要的判断。
按照我们统计的预售许可证数据，截止12月10日为1646.3万方，还有15个工作日，考虑到当前市场的环境，大概率年末应该停留在1750万方这个数字左右。从预售端口来说，今年市场大幅度缩量，较2020年缩量幅度达到23%（20年为2250万方），但这个数据与土地市场放量基本均衡，土地市场自2019年以来，一直处于1500万方左右的均值区间。市场开发环节土地净存量下降较快。
成交来看，我们用克而瑞的数据，今年1—11月，成交量为2157万方。全年大概在2300万方左右，对比2020年市场成交并没有显示出缩量的态势。尤其是四季度成交量显示出断崖式的下滑，比如10月仅132万方，11月仅100万方，按照目前市场机构披露的周度数据，大概率12月应该不超过150万方，四季度整体低于400万方是个大概率事实。而我们梳理了本波段四季度的成交数据，这个数据显得颇为低迷：2016—2020年四季度成交分别是：950万方、1000万方、700万方、630万方、720万方。
本文不分析土地市场，因为土地市场太缺乏预判性，但大概率应该是成交量价持续走低的一种趋势。
接下来我们还是关注市场层面的逻辑：从市场自身来说，从成交量角度而言，市场往往缺乏必须要的连续性，但市场氛围是有连续性的。本次市场转冷的背景是在市场高热之后出现的退潮，今年第一次集中土拍集中催化了一次市场氛围的高潮。在高潮退潮后，首先第一批次出问题的是开发商，随着蓝光，恒大的暴雷，引发的项目停工问题对购房信心起到了至关重要的影响，随后众多开发企业暴雷，以及银行信贷政策的收缩，市场风声鹤唳，而本波段行情成交量快速上涨的核心原因并非是居民财富增长后的自然积累需求，而是房地产市场作为金融属性在价格上涨时带来的财富效应。而这种上涨的一种必然体现，就是杠杆驱动。
杠杆驱动必然就会面临一个市场去杠杆的逆过程。
回到市场供求关系来看，预售不足，成交年度不错，也就意味着市场存量不足。这对市场应该是一个有利问题。但对存量问题的分析，可能会涉及到几个概念：存量的价值，存量的价格，存量的数量。其次是存量是一个动态数据，市场目前住宅存量589万方（克而瑞数据），11月住宅成交73.9万方，如果按照5月市场运行的情况，589万方即只有2个多月的存量，但切换到11月数据，就变成了8个月的存量，如果市场进入1、2月市场年度淡季，很有可能成交下滑至50万方以下，那么就变成了12个月的存量。
从目前市场环境来看，短期内预售许可证会延续21年的态势，逐渐放缓，随着存量的增加，可能会速度更慢一些，我们预期2022年全年预售许可证可能会缩量到1200万方左右。极端情况，我们会看到1000万方这个数据，大致接近2008年的区间。我们对22年整体区间评估为1000—1400万方。
成交量受市场黏性影响，如果没有特别的金融事件冲击，以及市场情绪不发生大的波动，会表现出很强的惯性。从四季度整体市场环境来看，明年成交量大概率会出现超大幅度下跌。我们预期，市场可能会在1000—1200万方这个区间摇摆。这种预测带有很强的主观性，一方面是出于职业感知，另一方面是出于市场环境的分析和判断。
从政策环境来看，困扰今年的按揭额度，明年将不复存在，市场按揭额度可能会相当宽松。而从这个角度来看，明年市场应该会有零首付的项目出现。而从宏观经济环境来看，金融市场明年可能会出现连续的降息降准的概率。
但这对市场会有好大的促进作用，还需要市场自身来验证！
土拍记录与分析，读者可以看容磁不动产或者中鸿地产网土地市场栏目！
2、本周预售数据解读
预售许可证数据：
截止12月10日，本周预售许可证发放数量31.5万方。
截止12月10日，本月预售许可证发放数量为58.5万方
截止12月10日，全年累计发放预售许可证数量为1646.3万方
本周土拍开始，周一到周四预售略微有些放量，周五出现明显缩量，预售许可证不足1万方。在今年最后一个驱动事件结束后，市场接下来依靠什么来驱动？
截止本周，预售许可证放量占2020年2250万方的73.17%。（2020年年度数据2250万方，缺6月28、29、30日，7月1日、11月20日的数据下的数据为2116.3万方）（2017年为2248万方，2018年为3259万方 2019年2788万方（12月假定数据为424万方））
附录1、2012—2020年12月市场的供求数据
2012年：312.1万方 279.5万方
2013年：117.7万方 207.2万方
2014年：226.6万方 259.8万方
2015年：220.1万方 268.9万方
2016年：163.6万方 354.1万方
2017年：294.9万方 460.5万方
2018年：486.3万方 292.9万方
2019年：423.1万方 264.9万方
2020年：288.9万方 278.3万方