曲折蜿蜒的黄浦江，为上海孕育了多个各具特色的滨水区域。在“一江一河”建设规划中，黄浦外滩、虹口北外滩、浦东陆家嘴、徐汇滨江等核心段错位竞争，构建成世界级的滨水复合功能带，也组成了外滩-陆家嘴-北外滩和世博-前滩-徐汇滨江这两个“黄金三角”。
新商业之家已有多篇文章探讨了滨江沿线商业。详情请见： 虹口北外滩篇、徐汇西岸篇、浦东前滩篇 。而在黄浦江的北段，杨浦滨江正在日益蜕变，或许将与对岸的新民洋、金滩形成一个新的“黄金三角”。
工业遗存变身
滨水公共空间
上海滨江沿线的城市更新常见有 从“工业锈带”到“生活秀带” 的说法，而杨浦滨江则是诸多滨水区域中最典型的案例。
与核心段的外滩、陆家嘴，以及北外滩、西岸、前滩、世博等新兴商区相比，杨浦滨江一带本就是上海老工业的聚集地，是“ 世界仅存的最大滨江工业带 ”。区域内拥有杨树浦发电厂、自来水厂、煤气厂、制皂厂、纺织厂等数十栋百年工业遗存，数年前周边还有大量二级以下旧里，动迁与改造的规模庞大，因此区域再开发的进度也相对较晚。
漫步在杨浦滨江沿岸，有两个直观感受。一是 滨水公共空间的焕然一新 ，二是 滨江沿线都在大兴土木 。
和以往相比，主干道杨树浦路已基本修整完备，5.5公里的滨江步道也已开放，在改造后仍然保留了大量工业元素。周末时分，不少儿童在杨浦滨江轮滑、骑车、挖沙，也有三两家庭结伴而行，或是躺在草地，或是踢球嬉戏。虽然整体客流不如前滩与西岸，但杨浦滨江凸显出更强的公共属性。
多栋昔日工业遗存建筑，如今都变成了不同功能的 公共空间 。例如仓库改造的绿之丘、永安栈房旧址西楼变身的世界技能博物馆、净水池咖啡厅等，如今都成为兼具公共功能的打卡点。除此之外，还有人人屋、电站辅机厂旗舰站等9座风格各异的杨树浦驿站，涵盖了书房、跑者驿站等不同功能。
还江于民，在杨浦滨江整体开发建设中，最优先完成的是公共空间的改造，每个周末的实际客流量也表达了市民的认可，杨浦滨江已经成为漫步、运动的又一好去处。不过，现阶段的周边配套设施仍然不足，尤其是缺少商业消费设施。
业态丰富度相对匮乏
商业能级有待提升
目前杨浦滨江集中了多个热门新建商品房，其中瑞安翠湖滨江的房地联动价达21万元/平方米，招商平凉路项目也高达19万元/平方米。这些滨江豪宅周边现有的商业配套是怎样的呢？
整体来看，目前杨浦滨江商业主要集中在南段的江浦路和北端的定海路。江浦路一带聚集了东方渔人码头、滨江国际广场等商业办公楼宇群，已有不少企业入驻。
东方渔人码头 总建筑面积18万平方米，于2017年开业，商业集中在餐饮和服务业态。周末滨江沿街客流客观，但商场内部相对冷清。凭借着一线江景，餐饮品牌有适合家庭聚餐和商务宴请的鼎香会、名禧荟、苔圣园酒家、逸品淮扬、德国啤酒餐厅等，更多的还有M Stand、库迪咖啡和一些简餐，以及少量美容美发和早教。
虽然临江铺位有不少商务宴请餐饮，但项目仍有不少商铺空置，开业已有近7年，商业氛围和成熟度依然不足，并且缺乏商业市场运营，项目的官方公众号自2023年以来更新不足20次，而今年只发布了一篇春节营业时间调整。
上海国际时尚中心 位于杨浦滨江的北端，邻近复兴岛。项目建筑前身为国棉十七厂，上海纺织集团以纺织业为基础，引入时尚文化主题，对其原厂区重新定位改造。于2010年起逐期完工，开始试运营，直至2016年四期完成，项目全面建成。如今，上海国际时尚中心定位定位 城市奥特莱斯 ，已有3个精品仓场馆，囊括了近130个休闲、潮流和运动零售品牌。
作为一个改造项目，上海国际时尚中心在商业属性之上，更有着浓厚的 文旅属性 。该项目是国家4*级A**旅游景区和国家工业遗产旅游基地，也配备了餐饮、巧克力剧院、婚礼中心、创意办公等业态。
上海国际时尚中心是杨浦滨江存量商业中少有的广域型商业，城市奥莱和文旅的双重属性赋予了较强的目的性。而对于周边居民而言，上海国际时尚中心也是一个尺度适宜的滨江公共空间。不过项目周边现状并不理想，从商业角度看有些孤立，难以形成商圈的消费氛围。
而杨树浦路中间段虽有多个公共改造空间，但缺乏必要的商业设施。例如著名的城市更新打卡点 “绿之丘” ，6层建筑主要用作上海互联网企业*党**建创新实践基地，公共属性较强，商业功能仅有一楼的morning lab咖啡。
滨江沿线向内延伸1.5公里范围，还有 百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场、七巧国儿童中心等数个商业项目 ，均是定位周边住宅居民的日常需求，而并非滨江商业特有的广域消费。
整体来看，相比其他滨江段的百花齐放，杨浦滨江的商业形态和商业内容都相对老旧，缺乏新生活力。而区域现有商业配套的丰富度，与其新建住宅的售价并不匹配。
社交媒体平台也能侧面反映区域的热度。在小红书上， 杨浦滨江有近1万+的相关笔记 ，与核心段大多滨江都有量级差异，例如徐汇滨江的小红书笔记有近25万，而北外滩28万、西岸42万，前滩则有近43万。
主要原因或许是 区域产业的单一 ，其他滨江段的社交媒体内容综合了住宅、商业消费、艺术、品牌活动、户外运动等多个层面，而杨浦滨江现有笔记的内容较少，亦是商业匮乏的表现。另一方面可能是 客群结构 的原因，杨浦滨江与小红书核心受众的重合度不高，因而内容生产也相对较少。
值得一提的是，杨浦滨江一江之隔的对面就是 新民洋和金滩 ，驾车仅需10分钟左右，前者将有陆家嘴和太古地产的洋泾码头项目，金桥一带则有商业面积近22万平方米的聚峰中心，都将具有较强辐射能力。
区域全面施工
大规模商办即将兑现
杨浦滨江坐拥约15.5公里的黄浦江岸线，沿岸公共空间已逐步完成改造，更有 大规模的产业、住宅和商业正在全面施工 。
据2021年底发布的整体开发方案，杨浦滨江 开发体量近840万平方米 。而现阶段正是全面建设的加速期。在近期的一篇新闻报道中，杨浦区文旅局也坦言：“现在其实是杨浦滨江人最少的阶段——原有人群都已经迁出去了，新的人群还没进来。”
大片土地已经出让，现状也会改变。按照规划，到2025年，杨浦滨江将有30家以上在线新经济头部企业，3000家以上的在线新经济企业，20万以上从业人员在此聚集，产业规模超过3000亿元。而到 2026年 ，杨浦滨江南段就将有 270万方商办体量投入使用 ，约27万创新创业人才将汇聚于此。
根据规划，杨浦滨江将构建以复兴岛为核心，南北两翼向中部逐步推进的 “一岛两翼” 空间格局。其中“一岛”即复兴岛，在上海2035总规中被明确为战略预留区。 “北翼” 是杨浦滨江中北段，将打造卓越全球城市产业转型的战略支点、历史人文汇聚的魅力秀带、水绿生态融城的森林滨江。北端有值得重点关注的 杨树浦电厂组团 ，即如今的上海国际时尚中心周边，将集聚美团上海中心、哔哩哔哩新世代产业园、滨江合生汇等项目。
“ 南翼” 即杨浦滨江南段，将打造世界创新要素的交汇枢纽、塑造历史未来交融的魅力水岸、营造卓越人才安居的海派社区。上海船厂组团便位于此，将有中交总部、抖音上海滨江中心、中船总部等项目，打造企业研发中心和总部基地。
滨江沿线大量各具特色的 总部园区和办公空间 ，将承接美团、抖音、B站、中交、中节能等企业，其中包括不少互联网头部“大厂”，而这些“大厂”员工都将成为区域内稳定消费客群。
不仅如此，杨浦滨江也是近期热门的 滨江居住板块 ，合生、瑞安、招商等多个开发商的住宅项目相继登场，预计两年后就将逐期开启交付入住。值得一提的是，这些头部开发商的地块大多都是涵盖商业的综合地块。
大小商业逐步亮相
扩容市级商圈能级
产业集聚、住宅交付，多结构的增量消费客群将为商业发展奠定基础，杨浦滨江的商业也会大幅提质扩容。在《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》中， 杨浦滨江与五角场共同定位为市级商业中心 ，不过杨浦滨江为远期规划，仍需时日建设。
现阶段来看，区域内增量商业项目主要有 中交滨江广场、哔哩哔哩新世代产业园、抖音集团上海滨江中心、滨江合生汇、美团上海科技中心、中信泰富项目等 。以体量看，其中 大部分是办公园区的配套商业 ，也有商业综合体，整体规模不容小觑。
预计最先登场的，是杨浦滨江南段、临近大连路隧道的 中交滨江广场 。该项目是约19万方的商办综合体，办公部分由2幢办公塔楼组成， 商业则有超2万方 ，定位为“滨江会客厅”，聚焦商务场景的打造，计划重点引入商务社交场景相关的业态组合，目前已签约有《橄榄画报》IP线下首店。
值得一提的是，中交滨江广场南侧保留了两个船坞，其中1号船坞接收了清代同治时期的一艘木质沉船——长江口二号古船，未来将被打造为沉船考古基地和古船博物馆（上海博物馆北馆）。
同在“南翼”的 中信泰富项目 拟打造总用地面积8.65万平方米、建筑量约18.1万平方米的低密度高端城市综合体项目，其中也包含了甲级办公写字楼和高端生活配套商业。
杨浦滨江“北翼”的上海 滨江合生汇 总建筑计容面积约25.9万平方米，包含企业总部型办公、新兴产业企业公馆及高端艺术生活类商业等功能。其中，地上商业集中于北地块，共六层，整体以高端商业、艺术、慢生活为主题，将填补该片区集中式商业的空白，服务多元客群，如家庭、精英白领及旅游游客。地下商业共两层，含规划要求配套菜市场。
总建筑面积约78.5万平方米的 哔哩哔哩新世代产业园 是杨浦滨江体量最大的综合项目之一，将构建数字娱乐文化产业经济中心，营造线上线下互动的多元文化乐园。其中办公面积约31万平方米， 商业体量约14万平方米 ，主要部分分布在地下，预计将由B站自持。
另外，据上观新闻报道， 抖音 将融合办公、商业、文化展演等多种功能，预计将会改建一间咖啡店； 瑞安房地产 则将发挥历史建筑改造的优势，参与到杨浦滨江风貌改造地块，开发石库门特色的商业住宅片区。
结语
工业遗存和公共空间是目前杨浦滨江最大的优势，但 业态相对单一、商业配套缺失 也是杨浦滨江现阶段的痛点。
细看上海各区滨江端，大多都以文旅、艺术、体育、生活方式、商业配套等多种功能的融合，从而收获广域的热度与活力。其中， 地标级商业既是区域的商业消费承载场，也是多元内容的发生地 ，是不可或缺的。