今天聊聊南二环片区的国贸·三山原，最近城南板块新盘较多，大家关注度也很高，今天先分析国贸这个盘。
国贸·三山原：地处仓山区二环路南侧，备案名（贸悦花园），规划：28栋住宅（北地块10栋，南地块18栋）及一所18班幼儿园，包含小高层及别墅，总户数1670户。
1.土拍情况：2019年7月31日，厦门国贸以23亿竞得福州宗地2019-42号，楼面地价14203元/㎡。地块须建设可建住宅建筑总面积30%的安置型商品住房，按照14800元/平方米均价销售。
分析：在南二环片区，以14000的价格拿下配比30%的地块，楼面价看利润空间较大。安置房配比比例不高，同时马路隔成2个地块，可以很好的布局销售。
2.备案情况：2020-06-18备案了地块A的3栋楼，均价在29000左右带装修，户数270套
3.价格情况：备案均价在29000，户型都是88-93的小面积。公摊率：23%左右
4.户型情况：
88平米：三房两厅两卫，也是今年流行的户型，三开间朝南。都集中在中户，连廊房型，对于北面的卧室存在隐私问题。
93平米：三房两厅两卫，与88平米户型相似，客厅纵向更长，是端头户型。
110平米：四房两厅两卫，客餐厅做到了南北通透，书房也放在客厅另外一侧，减少了走廊过道浪费的面积。除了只有一个小阳台之外，这个户型是比较完美的。这次开盘没有这个户型。这个户型定位在电梯直接入户，相对来说比较不错。
5.区位情况：楼盘位于南二环南侧，旁边有南台大道，规划了滨海快线。目前周边的规划比较多，三叉街的几个大型CBD，对于以后的楼盘有一定升值作用。不过目前周边还存在不少民房与工厂，同时还有最主要的义序飞机场在附近，就目前而言周边的生活气息还是偏低。
总结：楼盘位于南二环附近，周边目前新盘也较多，配比30%的安置房，不算特别高。户型和公摊还算合理范围。不过备案价29000带装修，性价比不算太高。就目前来看，虽然在南二环边，但是福州的二环毕竟不能同日而语，周边目前还是一堆民房和工厂，未来的规划虽然不少，但是都需要时间来验证。最大的影响飞机场一直没有搬迁的意向，对于居住在这里的购房人，就要忍受偶尔的飞机噪音影响。首期开盘去化目前还没看到网签数据，估计也是比较一般。毕竟29000的价格，城南的*迁拆**户土豪在前两年也都消耗的差不多了。至于是否要购买就看大家对于这个片区未来的期望了。
题外话：最近很多文章在鼓吹南二环片区，毕竟这边从三叉街到白湖亭新盘上市不少，价格都在29000-35000左右。最近土拍也不少，CBD，地铁规划也很多。甚至很多开始比较福州其他片区，比如这2年涨幅巨大的东二环，已经成了这个片区未来的发展目标。但是看看价格，个人觉得如果要买潜力，像东二环，16年跟福州金山三环的价格都差不多，还能说未来潜力，然而南二环的新盘都已经跟东二环的楼盘不相上下了，是否已经提前透支了还未兑现的潜力。需要很多购房人自己判断了。
下篇继续分享楼盘隔壁的兄弟盘融创福州府。