北京买房：这些房子最好别买！
京楼房长
我是房长 ，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。
房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。
本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。
房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。
一、星球会员提问： 请问房长在北京二套预算500-800左右，希望能够有最好的学区：
（1）靠近地铁。
（2）具有一定的增值保值投资的
（3）满足落户
有合适的推荐吗？
房长回答：
我看你的需求描述中需要最好的学区。那么我猜你应该是重学区，附投资升值的买房思路。如果是这种思路，首先就要搞清楚学校的好坏。
海淀最好的小学无非就是中关村一二三小了。这三个小区具体哪家强？每个人有每个人的判断，但我个人更倾向于三小和一小。因为从教师水平、生源、学生成绩、升学率、教风学风等综合去判断的结果。至于一三小哪个更强，其实各有优势。学校定了，小区和房源基本就好定了。但有个问题就是你的预算500-800是总预算还是首付，如果是总预算，那么可选择小区和房源，只能说还可以的小区和房源，选择面是较小的。海淀的房价是北京的第三高地，想必你是清楚的。居住方面强的房子一定是上千万的。目前来看在你预算范围内基本是楼龄新的、居室和面积小、居住人群多，小区环境和物业一般的；再就是楼龄偏老，但居室和面积稍大，小区环境和物业较好些的小区。具体参考星球会员资料中《北京这些房子最好别买》。
先说三小，派位中学有八一，十九中，中关村中学，升学率较高，但最好的是六小强，目前无论你买哪个小区的房子，六小强都需要考。以你的条件，能买到的小区就只有蜂鸟家园小一居和万泉新新的开间了，蜂鸟最低都是800万左右，优点是楼龄新，换手率还可以，所以保值问题不大，升值空间也是有的，因为牛小这种和房子绑定的本就属于稀缺资源，海淀又是北京的教育高地，望子成龙成凤的家长不在少数，所以不缺接盘侠，重要的就是得会挑房子。这个可以在日后我们再具体沟通。
再说一小，派位中学有中关村中学，101双榆树，中关村中学知春校区，也都不错，具体你可去查看下中学排名。一小你条件符合的小区及房源和三小截然不同，就是刚说的楼龄偏老，但户型居室、面积较好。适合你的有黄庄小区和东南小区，需要注意的是具体去看时，600万左右的一定要清楚名额有没有被占用，据我了解这个总价区间的几乎都被占了，这是个风险点，一定要问清楚，700万左右的基本都是名额空置的。至于一小房子的保值升值问题，如同三小的观点。虽然楼龄较老，但房子本身属性较好，弥补了劣势。我建议你实地去看看小区和房源，另外也去走访下小区听听家长们怎么说，再做综合判断。
通州买学区房，学校最好的是运河小学、后南仓小学和北京小学，这三个小学也是各有优势，我觉得是不分伯仲的。运河和后南仓在当地口碑不错，运河师资力量稍强于后南仓，但后南仓是通州老牌学校，名气在当地更旺。北京小学则强在基础设施和办学理念先进些，因为是市内北小的分校。
我觉得你要想在通州买，适合你的小区有3个，金帅府、富力金禧花园以及京贸国际城。金帅府和富力都对口的是后南仓，能大概率上首师大附中。京贸对口的是北小和北京二中。这三个小区从小区环境、物业等方面来看，都属于品质较高型，你预算内能买到不错的房源，通州副中心的规划是很强劲的，和雄安一样属于北京两翼之一，随着40万行政人口的入驻，以及通州自身的发展，购房需求是稳的，但需要一定的发展周期，目前资金落实还是不够到位，所以进展不太快，从长远角度来看小区本身品质高且房源属性好的，一定会有空间，毕竟通州部分新房都卖出了二环价格，所以保值升值是没问题。但是我看你是二套，外籍，在通州买房购房资质能不能满足你要先确立好，因为二套在通州买需要当地三年社保才行。除非你把现有的房子卖了。
综上，你如果非常看重孩子上学，那就入海淀吧，毕竟学校优势大，但房源的居住属性就没那么高了。如果你想兼顾上学和居住，那我建议还是通州，但要符合双限购的条件。
在此之前，还是要去多看看房子，看个5、60套房，自然就知道自己想要什么样的。
二、星球会员提问： 房长您好，最近有中介给我推荐北花园小区的回迁房，价格很便宜，单价是3.1万，但是得全款买才行，据说是政府回收以后来卖的，跟住房办签合同，然后两年后下房本。请问这个靠谱吗？回迁房存在这种操作吗？
房长回答：
没有下本的回迁房是绝对不能买的，风险大到你无法想象。
首先，没有房本的房子，国家命令是不允许交易的，这点类似于小产权房，只不过回迁房与小产权房性质不同。这种房子要买只能全款或者全款分期来去买，也就是没有抵押*款贷**的条件。那这样一来，资金风险极大，因为你一下把钱给出去了，但没有房本，你感觉上是买其实是租。这房子所有权其实还在原业主手里（因为村里签的回迁协议是和村民签的，这个身份你改不了）。万一原业主将你的钱用作它处，你得哭死。并且从不存在政府回收这么一说，不要听中介瞎忽悠。
其次，说是两年下房本，但具体什么时间下，没人能打包票。北京不是没有一直下不来房本的回迁小区。本都下不来，到时你想和原业主过户都搞不了。
最后，北花园这个地方附近的二手房单价4-5万一平，便宜了30%-60%。两年就下本了，凭什么这个便宜让你占？假设真有这种便宜可占，凭什么找中介呢？同小区的人比大众更加知根知底，村委会办更名时也省事。他为什么不卖给邻居，费劲巴拉的找中间人卖给你？说明他不敢卖给同村人，邻居也没人敢买。
所以，我要提醒你，没房本的回迁房是万万买不得的，我过去遇到过一些人买了没本的回迁房的，遇到麻烦事非常多，最后把几十年积蓄赔进去的，也大有人在！不要贪图便宜！星球会员资料里《各类房源交易风险》中就提到了这类房产，要仔细看。
三、星球会员提问： 您好，我想买个二套，用于保值和改善，目*考前**虑阳光上东，观湖国际和泛海国际三个小区，总体预算在1500，想问楼主建议。观湖和泛海都只能买到两居室。从五年以上看，怎么选择好？
房长回答：
只比较小区的话，泛海略好于观湖国际，阳光上东最次
首先，泛海的物业是较好些的，世邦魏理仕的物业，五大行物业之一，从小区的管理和环境上来看也是属于顶级的，10几年了崭新程度没有发生多大变化。三吉利也不算差，管理还是挺到位的，但名气和口碑没有那么足，会抑制一些高端接盘侠。
其次，泛海、观湖两小区品质差不多，两小区的环境各有特色，观湖7000平的人工湖是一大亮点，而泛海的港式园林设计相对高端。这两个小区从生活体验上的感觉来讲，是截然不同的，这个就看个人喜好了，没有好坏之分。观湖到朝阳公园散步会更方便一些。
第三，户型方面虽然观湖你能买到3居，这点优势较大。但观湖的户型种类太多，格局朝向略微怪异，会限制一部分接盘侠。
最后，就是保值和升值问题。我觉得投资周期5年以上，保值方面，两个小区都比较稳。升值优势较大的还是泛海，尤其是香海园，因为流通性胜于碧海园，近5年145平左右户型，成交了24套，是碧海园的2倍，观湖国际的2.6倍。但香海园和观湖国际目前的房源价格，都基本上已达到17年3月左右的高位，所以要想再涨上去，会需要些时间，泛海会更快些，而观湖国际相对较慢，因为价格波动所带来的联动影响是需要时间的，不过买观湖也不会差到哪去。
但房源方面，你要仔细斟酌，刚说的只是小区维度，香海园目前适合你的房子临街，需要考虑噪音影响，换隔音窗虽然能解决，但影响后期出手。这些细节因素一定要注意。另外，我也给你一些其他备选吧，因为不知道你具体的买房需求和想法，只能盲推比如棕榈泉、和保利东郡。建议你把这些类似小区都实地多走访几遍，房源也多看看。再找我具体分析。
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