4.16新政，限购圈一下子扩大3.5倍，慈城、方桥、云龙和骆驼等板块均被划入限购圈， 仅小港保全其身，仍不限购，众人不解 。
我们不是政策的制定者，出台这样的文件一定有它的理由，不过按照这样的扩圈速度， 小港纳入限购圈也是迟早。
其实小港不限购的优势也不能被放大，小港隶属北仑，北仑在去年便已经纳入购房资格核查范围内，也就是说你在小港有2套房子，便不能在圈内买房。
果不其然，今年至今小港每次开盘都几乎售罄。
那么小港难道只是凭借不限购打天下吗？肯定不是！
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打铁还需自身硬
北仑作为东方大港和开放前沿阵地，早在90年代，小港便已是宁波新兴工业启航、外贸加工的先发区域，海天塑机、维科工业园等等均落户在此， 当时宁波第一代新宁波人纷纷落户于此，宁波第一代富豪就有一部分的小港人。
美国的陶氏化学、日本的三井物产、三菱商事、伊藤忠商事、丸红株式会社、曼内斯曼等跨国公司及宁波市四个“百亿”工程前来落户。
网友们可能会把 小港、姜山、慈城 一起来对比。
姜山 老镇车水马龙，地铁绕道而走，所以急需要一个xx新城来赋能；
慈城新城 是在空地当中拔地而起，生态、宜居已有不少烟火气，但还缺少一点都市的喧哗；
而 小港有点两翼齐飞的味道，小浃江板块经过多年的开发沉淀，已建成区域焕然一新，有都市范儿，而滨江新城已吃尽了工业化的红利，已步入产业迭代升级、去工业化的节奏，小港走在前面。
近期对小港来讲，最大的彩蛋就是宁波 第3座龙湖天街落户于滨江新城 ，这是第1和第2座还在建设当中，龙湖天街跳出主城核心的首座。
天街的择址肯定是苛刻的，双地铁、庞大的人口基数、急需升级的消费需求以及奥克斯等商务项目、配套的落地，这些都是龙湖看中的。
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交互四方的枢纽地带
鄞州下应的开市客还未开工，便已经掀起热潮，下应的北边是东部新城，西边是鄞州中心区，东边是东钱湖新城，板块房价也达到了了3万+。
按照这个逻辑，其实小港根本就不输下应，小港东边是北仑中心城区（贸易、制造高地），西南方向是高新区和东部新城（经济高地），北边是镇海区（教育高地）， 占据三大黄金板块的交通枢纽，优势非常明显。
交通上，板块 双地铁加持 ，拥有2号线延伸段（在建中）和6号线（即将开工），这是在宁波众多新区中非常罕见的。
甬舟铁路 也将从这里穿过，并设下北仑西站站点；前不久 镇浦大桥及接线（北环东延-江南路）工程 开始公开征集方案设计，是宁波市城市快速路网的重要组成部分，西侧还规划有一条 过江隧道，又是一条北仑和镇海的交融通道。
江南路、通途路紧密接驳高新区和东部新城，泰山西路一路直达北仑主城，再加上宁波绕城攻速的小港互通，小港的交通区位的主体通达性越来越便捷。
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从楼盘扎堆到供应锐减
2018、2019年，小港板块的供求便一直维持在高位，去年至今供应逐步缩小，但是房价的涨幅并没有那么的明显，19年至今上升3000元/㎡左右。
这还得归功于当时楼盘的扎推入市，对价格形成了一定的牵制。
小港板块楼市的主战场已从小浃江转移至了滨江新城， 小浃江供应量锐减，今年至今还未有土地成交，而滨江新城则在*迁拆**后形成了多块净地，今年已有2个项目入市，2宗地块成交。
那么为什么小港无论是供应量大还是供应量小，都能够有市场去消化这些存量呢？
除了本文第一部分的原因之外，小港四周缺乏供应：
第一，西南边 东部新城的供应很少 ，东部新城的刚需一定是外溢的首选目的地就是小港，因为如果拿东部新城的二手房价比的话，那将会有3倍左右的差距，小港的房价跟东部新城的房价是天壤之别。
第二，北边的 镇海老城断供已久 ，过个桥便是小港。
第三， 北仑主城的供应量也急剧下降，现在北仑主城新房几乎断供 ，二手房价在今年也已经有一个大的涨幅，承受不住高房价的购房者也会去小港买房，通勤时间也就20多分钟。
所以小港的周边都没什么供应量，小港反而成为若大区域的一个供应集中的板块，小港的楼市的热度，真的不只是靠一个不限购就能够解释的通了。
那么小港今年下半年的供应会很少吗？
不会，小港下半年还计划有11宗住宅、商服用地入市，合计占地面积约34.9万平，除了1宗位于小浃江板块外，其他10宗均位于滨江新城。
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小浃江板块
小浃江板块经过近几年的大力开发，已经基本开发殆尽，片区内的居住氛围已经逐步浓厚起来。
但就目前的情况来看， 板块内主要是以居住为主 ，从上图中便可以清楚看到黄色的居住地块占据多数，而 大型的商业仅去年开业的未来里 。
学校也只有小浃江学校、小港中心学校、小港实验学校、北仑职业高级中学等，并没有名校加持，但是用地规划上还有2处教育用地还未开发，可以值得期待一下。
而近期小浃江板块最大的利好消息除了地铁2号线延伸段和6号线以外，便是 海天文体中心的开馆，补齐了小港大型文体设施的短板 。
项目推荐：
小浃江板块内在售待售的仅2个项目，分别是 华鸿·瀚璟府和荣安·春和汀语。
华鸿·瀚璟府
项目地址： 北仑小浃江路与浦山路交叉口
建筑面积： 约7万平、容积率：2.0、总户数：457户、装修: 带装修
备案均价： 21814元/㎡
二批次加推户型 ：约98-116㎡小高层
综述 ：项目首开去化90%，剩余户型基本以116平低楼层为主，根据快报，地缘性客户达70%，未来自住率较高，二批次还未开盘。
荣安春和汀语
项目地址： 小浃江片区浦山路与小浃江路交叉口
建筑面积： 约6.5万平、容积率：2.0、总户数：484户、装修: 带装修
毛坯限价： 19500元/㎡
首开户型： 建面约93、99㎡高层，97㎡洋房
项目综述： 打造高层和小高层产品，小高层户型非常纯粹，仅97㎡一个户型，总价控制在220万元以内，非常适合刚需入手，预计将在8月份开盘。
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北仑滨江新城板块
滨江新城规划示意图
滨江新城北仑片区以小港街道、戚家山街道为主体，面积约82平方公里 ，位于甬江门户区，是北仑对接三江口的西大门，也是北仑连接东部新城最重要的枢纽。
作为“甬江科创大走廊”重要组成部分以及“双城”战略和“三个北仑”的示范样板区，滨江新城开发建设是市“六争攻坚”重点项目，一直以来都备受重视和关注。
将重点培育港航服务、国际贸易、创新创意、总部经济等城市产业，逐步形成海港经济创新中心、高端人才创业基地，力争通过三至五年的建设，打造独具青年创新活力，数字经济实力，江南水乡魅力的未来理想之城。
而现在市场上所指的滨江新城一般都泛指滨*核心江**片区。
去年4月， 滨*核心江**片区 新版的控制性规划重磅出炉，滨*核心江**片区东南至陈山、西北至甬江、西南至绕城高速、东北至隧道北路，总面积约6.9平方公里，规划可容纳居住人口8.34万人。发展定位为 甬江城市副中心，海港经济创新中心、高端人才创业基地、宜居宜业品质新城。
滨江新城在今年已经多次被提及，板块定位之高不言而喻，作为甬江科技大走廊（浙江省十大功能平台）的一部分，将利用北仑港口的区位优势，重点强化服务贸易、设计、研发、创新平台、互联网+等功能，打造创新服务功能板块。
而且用地性质规划上来看，板块内虽然也是以居住用地为主，但是板块内具有非常多的商住用地， 商业商务用地也集中在6号线衙前路站和隧道北路站，未来将形成两大TOD发展中心。
其中衙前路站已有多宗地块出让，4个项目中都含有商业，其中 奥克斯悦云庭将打造板块内地标写字楼，龙湖&华侨城则将为滨江新城带来其在宁波打造的第三座龙湖天街，该片区极有可能成为老城焕新+轨交时代的全新CBD。
除了拥有较多商业商务用地外，板块内还规划有医疗用地以及 多宗中小学用地 ，除了江南中学外， 滨江新城第一学校（48班教学规模的九年一贯制义务教育学校）也将落地，计划于2022年开工 ， 滨江高中 也就在不远处（新建48班+预留6班寄宿制普通高中），还规划有2所小学，1所九年一贯制学校以及1所高中。
随着小浃江片区的逐步饱和，滨江新城已经接过大旗，成为新的投资和主城刚需外溢区域，礼悦东湾开盘大热，美和安府开盘日光便是最好的证明。
项目推荐：
滨江新城板块内仅剩待售的2个项目，分别是 奥克斯·悦云庭和龙湖&华侨城地块。
奥克斯·悦云庭
项目地址： 北仑区江南中路与经五中路交汇处
建筑面积： 约21.7万平、容积率：2.5-3.0
毛坯限价： 19500元/㎡
户型： 约108-140㎡高层
综述： 自带100米地标写字楼，邻近地铁6号线衙前路站（规划中），出行便利，可直达高新区，与5号线换乘便可直达东部新城。
龙湖&华侨城地块
（来源宁波市自然资源和规划局）
项目地址： 北仑区江南中路与陈山西路交汇处
建筑面积： 约31.2万平、容积率：2.5-2.6、装修:毛坯
毛坯限价： 20100元/㎡
综述： 将打造宁波第三座龙湖天街，打破滨江新城当前无大型商业体的尴尬局面，大大提升了板块内的商业能级。