2018年12月28日，21号线首通段镇龙西到增城广场站正式通车。

一年之后，后通段员村到镇龙西开通，一线连通天河、黄埔和增城三个区。至此，增城到天河，无需换乘即可直达。

辗转一两个小时的路程，一下子缩短到一个小时内。

增城地铁进市区的梦终于实现！

但早在线路刚批复的时候，这条唯一连通限购的市区和不限购的增城的地铁线，就成了广州购房者最喜爱的置业天堂。

一个个热门置业板块随之诞生。

房价从7000多涨到2万+，多个热门置业板块诞生

2014年，21号线工程可行性研究报告已获广东省发展改革委员会批复，可正式动工。

从2014年得到正式批复到2018年通车，叠加增城撤市设区利好，21号线沿线楼盘如雨后春笋般涌出，催生了一个个热门置业板块。

房价也从最初的七、八千飙到了开通时的2.5万/㎡左右。

最早火起来的，是 朱村板块 。

在21号线整条线路中，朱村板块占据三个站点，包括凤岗、朱村和山田站。其中凤岗站是快线，到天河员村最快只要40分钟左右，即使是慢线通勤也在一小时以内。

朱村板块，除了有21号线的地铁利好，还有科教城做背书。

科教城是广州市政府重点规划建设项目，将打造成湾区一流科教城、智慧山水价值园、产教融合典范。项目总用地面积为15.39k㎡，分为一期、二期和远期建设，目前在建一期共13所院校。2022年起，将分期交付使用，广州幼儿师范高等专科学校等相继入驻，科教高地逐渐成型。

21号线最早一批楼盘，也诞生在这里。

碧桂园城市花园、恒展江山时代、中国铁建国际花园、西福蓝湾是最早一批进入的楼盘，在2014到2015年纷纷上市。最早开盘的碧桂园城市花园，2014年11月开盘时的价格仅7300-8300元/㎡，接着开盘的恒展江山时代甚至每平6000多就能入手。

后来保利中航城、科慧花园、远洋招商保利东湾陆续进场，板块集聚效应更加明显，房价也从不到万元涨至2.5万/㎡左右。

除了凤岗地铁站之外，围绕着朱村、山田两个慢线站点，楼市也开始火热了起来。

朱村站有继仁安花园后又来了旧改大华城东郡。山田站作为一个从零开始起步建设的站点，周边楼盘更集中，分布着汇港威华国际、万科春风十里、荔富湖畔、时代名著以及现在的综合体项目广铝·四方天地。

朱村板块之后， 中新板块 开始接棒，从2018年至今出让了约20宗住宅用地，吸引越秀、奥园、万科、中铁建、时代、金地等多家品牌房企扎堆入驻。

但后发之势的中新来得却不是时候。

先是遇上了疫情，后又有黄埔、南沙等区楼市政策放松抢客，此后又遇上政策紧缩，严查首付、限价等，价格一直没上去，基本在2万左右徘徊。

最高降1万/㎡，热度过后是价格的比拼

但地铁的利好却早早地被透支了。

2018年首通段通车和2019年全线开通后，21号线沿线房价来到了最高点，增城段基本去到2万以上。配套相对成熟的增城广场商圈，房价更是去到3万+。

但疯狂过后，楼市急转直下。

2019年四季度，国家楼市调控政策紧缩，增城楼市开始阴跌，有地铁加持的21号线楼盘，同样出现了降价。

如朱村板块的恒展江山时代、汇港威华国际等，从2字头跌至1字头。

2020年遇上疫情，增城楼盘价格继续下降，恒展江山时代更是出现了低至14800元/㎡的特价房。

如今，21号线沿线楼盘价格有所回升，但已今非昔比。

师姐统计了一份沿线楼盘价格对比发现，增城段的十多个楼盘，房价均是有降无增，降幅主要在1000-6000元/㎡。

增城广场周边楼盘价格仍是最高，价格在2.5-2.8万/㎡之间。不过与高峰期相比，降幅也最大。如曾卖出过4万/㎡的创基丽江国际，如今的房价降至2.8万/㎡，与最高时相比，降了1万每平。

新上市的项目，也受到了整个大市的影响。

如去年12月新开的山田站新盘广铝·四方天地，是板块目前唯一的较大型综合体项目，距离地铁站不足200米。但开盘价只有1.7万/㎡，远没有对面的时代名著首开时的2.25万/㎡风光。但即便是时代名著，最近也有流出内部价只要1.65万/㎡起。

最让人唏嘘的还是朱村地价最高的徐福上坤云镜风华。

2021年4月，那时候广州楼市刚好升温到至高点。在当时的集中拍地中，经过了47轮的报价后，徐福和上坤两大地产商携手拿下了朱村地铁站旁的地块，也就是现在的徐福上坤云镜风华。楼面价高达14262元/㎡，溢价率42.5%。如今，项目即将上市，吹风价只有1.9万/㎡。

增城房价的下跌，除了受到整个大市的影响之外，还有多重原因。

首先，是增城与市区的距离比较尴尬 ，即便是21号线，通勤成本也比较高。

快线30多分钟一趟，慢车也要10分钟左右。好不容易挤上去了，如果在珠城上班，还得在换乘难度不亚于地狱西的员村转5号线。还没开始上班，就仿佛已经历了九九八十一难。

图片摄于2019年全线通车日

其次，是配套落地慢，有的甚至跳票。

以21号线为例，目前配套最完善的是增城广场站周边以及凤岗站。但除了增城广场之外，其他板块都是边盖楼边完善配套。结果是楼建好了，周边的配套没起来，难以吸引人去居住。

还有配套的跳票，这里特别点名富士康，而科教城建设进度也一直被诟病。

除此之外，供应量大，竞争激烈 ，也让房价难以涨起来。

目前，21号线沿线站点约1公里范围内的楼盘，就有近20个在售或将上市，供应非常大。

这些项目产品同质化严重，区位又接近，竞争激烈程度可想而知。

21号线沿线楼盘还值得买吗？

作为一个连续12年成交量全市第一的区域，这十多年里，约28.9万户家庭加入了增城的购房大军，年均成交2.4万套。

特别是2015年增城撤市设区之后，此后的六年成交均在3万套左右。

虽然2019年房价开始了阴跌，但并没有影响一批又一批购房者涌入增城，成交量仍持续高位。

不管怎么说，增城还有有其吸引力所在的，特别是21号线楼盘。

首先，是不限购。

增城并非完全不限购，而是外地人购入首套不受个税/社保满五年的限制影响。也就是说，只要你是首套，就能在增城买到房，不受政策影响。

这让很多受限于没有个税或个税不满五年的外地人也能在增城买房。

其次，是价格优势。

特别是21号线沿线楼盘。

拿同样是通勤时间在1小时左右的4号线和18号线做对比。

4号线番禺段的楼盘，价格在3万左右，比如亚运城2.7-3.2万/㎡。而南沙段的楼盘，价格也是2.5-3.5万/㎡，南沙湾更是去到3万+。18号线更不用说了，番禺段最高6万+，南沙段价格最笋的万顷沙板块，房价也是2字头。

即便是中间需要转一次的13号线，价格最笋的新塘板块也在2.5-3万/㎡之间。

对比下来，同样的通勤成本，21号线对刚需最友好。

综合来看，21号线楼盘还是比较适合预算不太充裕的刚需的，特别是工作在增城或黄埔的购房者，买入21号线可以说是非常舒服，又不会太降低生活品质。

市区工作的购房者，预算有限，通勤时间也在能接受的范围内的话，21号线也是一个不错的选择。

未来，待沿线配套逐渐完善之后，21号线将会更香。