最近，到处都在说市场差、房地产市场很惨，什么降价、卖不动、活不下去的言论甚嚣尘上，很多人也开始期望有救市政策出来。甚至有些人拿个案来说整体市场，特别是二手房，比如成都个别问题房源大降价叠加成交下降，就说市场卖不动、房东大降价了。
举个例子。上周末去一个小区看了一套房，这套房有基础装修，挂牌单价比小区同类房源低了1000元/㎡，价格还可以谈，和中介去看了觉得不错。后来，小区里认识的人看到了赶紧把我们拉出来，等中介走了才告诉我们：那个房子四个魂环，那家人住进去之后整体运势感觉都不行，相继生病过世，还敢买？
不拿个案套普遍市场，说说真实市场到底怎么样？真的很差吗？成都实际情况什么样？会大降价吗？
口说无凭，还是拿数据说话。
先说新房即一手房这块。
成都新房（整个大成都的一手房）5月价格为19515元/㎡，环比微降1.69%。这个价格，已经是近几年第二个高了，新高就是上个月的价格。
这个价格，相比2022年5月的16076元/㎡，同比上涨了17.6%。相比2021年5月的14672元/㎡，则两年时间上涨了24.8%。（数据来源：中原地产）
再说新房的供应和销售端。5月新房供应了112.45万㎡，但认购成交面积是189.44万㎡，供小于求，仍旧处于卖方市场。当然，供销面积相比上个月都有回落，但是供应和成交面积差值拉大了。整体存量也下降了，去化周期也是微降到了15.96个月。
也就是说，从新房价格来看，刚过去的5月，房价只是出现了微调，并没有真正出现大幅降价或者以价换量的情况，价格还站在了第二高点，新房价格还是比较坚挺的。
当然，成都新房价格的快速上涨，一方面确实是市场火热带来的助推，另一方面新房目前已向降低容积率提升品质方面转变，各大开发商也迎合市场改善需求推出大套房、平层、大平层、洋房等改善房源，也进一步拉升了新房价格。毕竟，从2022年全年来看，大成都新房套均面积已经来到了129㎡/套，套均总价也来到了223万/套，典型的全面进入了改善市场。
从供销情况来看，大成都目前连续两个月供小于求，且供应和成交量差额在拉大，至少从5月数据来看，新房市场仍旧火热，成都人民对新房的追捧依旧。当然，成都市场本来已经板块分化，热门板块销售火热、非热门板块可能出现相对滞销去化缓慢，都是正常，整体市场来说还是比较健康。
总的来说，大成都新房市场仍旧处于较为健康的发展状态，并没有出现类似部分城市的降价、以价换量、新房滞销等等情况，整体开盘去化率持续上升目前在80%，还是处在比较火热的市场，在成都的开发商活的还是挺好。
二手房怎么样呢？
安居客的房价数据显示，5月二手房价格为15734元/㎡，环比上个月微降0.78%。贝壳的数据分为挂牌均价和贝壳指数，简单来说差不多可以理解为挂牌价和实际成交价。5月挂牌均价为17722元/㎡，环比降了1.65%；贝壳指数为15699元/㎡，环比降了0.69%。
去年5月的挂牌均价为18520元/㎡，贝壳指数为15337元/㎡。这样看来，二手房价格也相对还好，也未出现大降价的情况。
再来看看新增房源和带看量。5月新增房源35479套，相比上个月减少1928套，已经是连续三个月新增房源套数降低了。
再看看带看量。5月新增带看量734521次，环比上个月减少了53912次。带看量也是连续三个月下降。数据都在减少，怎么看呢？
我们可以来计算一下新增房源量和带看量的比值，虽然不算准确但可以简单理解，这个比值越高，说明市场越火热，比值越低，也代表市场不活跃、转冷。
5月，新增带看和新增房源比值在20.7，可以理解为每新增一套房，会带来20.7次带看量。1月份是19.62，最火热的2月份这个比值是23.07；3月是18.46、4月是21.08，去年5月这个比值是16.75。
如果这样看的话，虽然5月新增房源和新增带看量都下降，新增带看量降幅较大，但是仍旧处于相对活跃状态，买方和卖方仍旧在持续入场。
当然，这里也存在一个情况，就是新增带看量的降幅相对较大，已经从最火热2月的1027868次，下降了29万次。一方面说明前两年累积的购买需求在经历了2月集中释放后开始出现回落、市场回归正常态势，另一方面也一定情况上说明买家热情在降低，可能出现了观望情绪，市场信心可能受影响。
当然，我暂时没找到二手房成交数据，如果有成交数据看起来会更为直观准确，但从目前带看量的大幅下降来看，二手房成交量应该也是下跌的趋势。就目前现有情况看，二手房市场暂未转冷，但是已经有开始出现一定苗头。当然，新增带看量的快速下降更多是压抑的购房需求经历集中释放后的正常回归，也可能有一定的买方出现热情降低、观望情绪，买家和卖家开始相对出现僵持。
目前贝壳网公开的二手房数量为199127套，新增房源仍较多，也说明卖家仍在抢入市场。这里面有投资客抢市场套现，当然，从新房供不应求以及二手房目前态势来看，更多的也是有很多卖房换房的改善需求在里面。
最后打个总结。
不管是新房还是二手房，目前都处于平稳发展的状态，特别是新房，整体市场较为坚挺，而且新房目前供小于求，还是比较火热。二手房市场热度下降，买家开始出现观望情绪、买卖双方出现僵持情况，存在一定的捡漏机会。但是，整体成都市场仍旧相对平稳，并没有出现滞销、大幅降价、以价换量、降价促销等情况。
当然，板块分化确实明显，新房市场出现顺销、部分楼盘促销、二手房市场出现部分房源降价等等都属于正常现象，整体来说，越热的板块卖的越好，一般板块或者质素不好的地方卖的就一般，落到二手房如果出现业主急用钱的情况也会有降价急卖出现，都远未成为市场普遍现象。
作为一个两千万人口的大城市，成都的市场一直都比较热，2月甚至还出现了成交量、涨幅全国第一的情况，可以说，成都市场已经走出了一个独立行情，市场发展比较健康。只是，相对于整体大环境来说，目前很多城市确实出现了滞销、降价、以价换量等情况，而且反而越是这各种手段齐出，市场反而越差。
整体大环境的影响是相互传导的，一旦市场信心不足普遍化，成都也难独善其身，这也是在整体大环境遇冷的情况下很多人呼吁政策出台的原因，毕竟房地产是支柱，目前的经济确实需要信心。
对于成都的买房人来说，依照目前成都市场走势情况，其实还是很难出现降价、甩卖，大概率只会出现微调然后平稳，新房甚至会继续坚挺下去，但如果后面整体救市政策出台，虽然不会大涨但很容易继续向上，毕竟购买力都在。
所以，至少在成都市场，别指望出现大降价、降价促销之类，房价坚挺、支撑力也强，当然如果二手房挂牌量持续上升，可能会有继续微调。对二手房来说，供应量充足，买家会受大环境影响进一步持观望情绪，这时候就看买卖双方谁沉得住气了，二手房后续还是存在捡漏机会。
落到新房上，板块会进一步分化，热门板块仍旧会持续受追捧但单价、总价可能会进一步抬升，次级板块也会受关注。从目前土拍市场来看，成都的新房仍旧有继续向上的空间，而且套均面积和套均总价也会进一步上升，基本上新房市场没有刚需什么事了，成都新房市场基本要变成改善的主场，且后续刚改的空间也可能将进一步缩减。
二手房市场则仍旧平稳，后续会继续微调，销售成交周期可能变长，部分急卖或者急换房、等不及长成交周期的业主也提供了捡漏空间，刚需和刚改涌入二手房市场，低单价、低总价的房子会比较好卖，大面积、高总价的房源成交周期会更长。卖房换房需求提升。
一二手房也分化了，新房主要是改善群体，刚需基本涌入二手房市场，卖旧换新也将成为后续市场发展方向。
所谓的市场转冷卖不动了，确实很多城市出现了这样的情况，但就成都来说，从目前已有的数据看，更多的是被大环境影响的观望情绪，以及整体经济疲软带来的市场信心不足。成都市场购买力仍旧比较强、支撑力也强，整体市场仍旧比较平稳，新房甚至还较为坚挺，二手房受大环境影响开始出现观望情绪、买卖双方出现僵持。
相比于其他城市，成都算是有自己的独立行情，发展比较平稳。当然，如果经济持续疲软、市场信心持续不足的情况下，成都会在二手房成交上感受到寒意。