千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：三叔，我大概300-500首期，首房，能承受1000左右总价吧。打算想买一套偏重投资，南山或福田区域。最好是次新盘和配套好，有什么区域或盘推荐吗？另外对选房来说，最需要在意的，影响房价上涨是哪几个因素？请指教谢谢
回答：买房，先看定位，1000左右的标的属于刚需改善型，所以，选择南山福田宝安中心，方向是对的。再说您特指的上涨因素，无非是学位、次新、通勤和宜居等方面，这些因素需要根据您在意的需求例如面积，以及投资性格来做优先排序和选择，所以这需要做深入的交流才能缩小选择范围，匹配标的，投资是千人千面的，每个人需要的标的是不一样的。福田范围，无非就是福田外国语学校的景田片区，石厦中学的石厦北和石厦中，还有就是没有出成绩的福田外国语学校保税片区，以及梅林片区的在建梅香学校。南山范围，南二外学府中学的南山中心区片区，南海中学的前海路片区，以及育才三中的蛇口片区等，具体参考内部分享。
提问：你好，目前一套市值500w+的西乡小三房自住，当时女友三成首期400w买入跑输大盘只涨了100多w，悔恨当初（卖了大概可以出来有270）还有一个三成首期名额，现在手头还有150w现金想投资，是把现房卖了置换一套800w的房子一次到位，还是再买一套小户型的投资？目前两个人年入50w左右。谢谢。
回答：其实置换的逻辑一点就通，逐个自我审视一下：
1-你的持仓涨幅速度是上驷、中驷还是下驷？
2-如果是下驷的话，干嘛要持有？
3-中仓位*下驷+小仓位*上驷，vs大仓位*上驷，哪个组合总的增值额更高？
很多脑子不清醒的人会说，别家涨了，我这个也会补涨的，最终涨幅差不多；置换要成本，不甘心；买两套，一套住一套租，投资更划算；
请理性的思考一下，涨幅差异是由于素质不同，导致差异化，这些因素没有改变的情况下，通常趋势不变，差异会拉大，所以在深圳实操房投，就得低头认输，痛改前非果断置换；
买对盘才能翻身，而不是受涨幅慢的下驷一直拖累，瞻前顾后错过一次又一次的机会；
PS：女友首贷资格宝贵，但如果你们还没有到订婚的阶段，以上的讨论对你可能不适用
提问：三叔你好，内侄大学毕业准备来深，希望买一总价800以内的地铁口、交通生活便利带小区的三房，新房或二手房均可，由于我们在罗湖，内侄也想买在附近，现在中介推荐信义金御半山一期和深业东岭，请教这两处有何优缺点未来潜力如何，三叔是否有其他更好推荐？谢谢
回答：你好，感谢赞赏！信义金御半山，又名信义荔景御园，承接罗湖的改善外溢，次新小区，近地铁百鸽笼站，贤义外国语小学+信义假日名城小学共享+贤义外国语中学，学区相当紧张，积分高，如果有上学需求，要计算好入学积分，自住+投资可以考虑。深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。
但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。罗湖暂时没有好的推荐。
提问：三叔，你好。目前想投资一套房产，有首套名额，总价如果350W压力则比较轻松，运用金融杠杆可以承受500W左右，可持有五年左右。目前只看了龙岗坪山的新房和二手，觉得投资潜力不大，升值太慢。现在不知道该买哪里合适，请问三叔指点迷津，谢谢。
回答：你好。龙岗坪山投资需要持有较长时间。如果五年左右，可考虑南山入套小户型学区房和西乡地铁沿线，具体参考内部分享。
提问：星主好！最近想入手学位房，预算1200w左右，主要考虑次新房或者新房，目标有临海揽山，西丽宝能城，华润四期。主要是小孩明年9月上学，有刚需。考虑学位和投资价值，比较纠结选哪个好。望星主不吝赐教。
回答：好问题，南山新标杆的经典对比
临山揽海是蛇口片区新盘双子星之一，起步106平，总价可能略超你预算，育才系9年，是蛇口片区比较难得的靠山好风水新盘；
润玺一期/润4则占尽了风头，华润城这几年如日中天，单价已经逐渐追近深圳湾，如果润玺是网传限价的话，98平三房你刚好可以cover，买到南外系9年，享受片区、新学校和限价红利；
宝能城是大学城片区的标杆，不管是位置、商超配套还是产品都是一等一的优秀，目前预算范围内可以买到89高赠送四房，学校是被收编的深大附实验小&南科一二小共享及新建的深大附外国语初中&育才龙珠共享，深大附实验小&深大附外国语初会是宝能城的主流选择，那么实际上就是深大附9年；
所以我说你提的这三个盘实在是太经典的对比，我们从地段、资源、档次、品质来排序一下的话
地段：润玺/临山揽海/宝能城
资源：润玺/临山揽海/宝能城
档次：宝能城4房/临山揽海3房/润玺3房
品质：三家打平
但实际目前的价格VS价值来看，临山揽海预售价可能会超出很多人的想象，宝能城是二手，经过了充分交易、基本匹配，而润玺显然才是最值得打新套利的盘，只不过很难很难很难买到而已；
给你的策略建议，1200w打润玺，不中的话，临山其实也买不到，宝能城住可以，学位的价值兑现还相当遥远，目前有其他二手更值得考虑，可参考内部分享。
提问：三叔好，投资为主，兼自住，南山科技园上班。之前550的预算看中了圣拿威，现在如果预算提高到650，蛇口的山海津怎么样呢？
感觉山海津属于价值洼地，但实地看过后着实荒凉，虽然中介说后续会改善，比如会建商场等，但还是很担心
另外650预算花样年的二房也可以考虑了，和山海津相比哪个好，这个预算有什么推荐的盘吗
回答：你好。山海津，低单价低总价的次新盘，背山面海，地铁尽端，交通有待改善，目前距离地铁稍远，但交通利好有兑现。如果纯投资追求低单价低总价，山海津是个不错的选择，自住+投资考虑花样年，其他推荐可参考内部分享。
提问：明德碧海校区（小学+初中）vs益强小学+红岭石厦，父母都是国企员工，没有出国游学计划，孩子今年三岁，二选一，怎么选？
回答：很少看到这两个学区的对比。这两个学校适合不同的家庭。
明德碧海学区小，居住更纯粹，素质教育比一般学校做得好，小班教学，其本部中考成绩近几年提升迅速。红岭石厦的优势在于已被市场验证的中考成绩和完全中学，以及福田区可以参加小升初深外的考试。不知道你看重哪些方面？