楼市分化，大势所趋。
都说“地铁一响，黄金万两”，可偏偏在某些小区上不能灵验， 【水月秦淮】 就成了其中的一个典型案例。
小区紧靠河定桥地铁站，楼下就是秦淮河，几年来， 房价非但没涨，还直接回到了5年前的水平 ，业主表示：尴尬且无奈。
江宁，作为南京楼市的供货主力板块，从来不缺上市量，供大于求，二手房“难涨、不涨反跌”的情况层出不穷。
最近，位于江宁河定桥地铁站附近的水月秦淮小区，成交了一套建面约 97.19㎡ 的房源。
2室2厅（原始户型），低楼层（19层），以单价 22122元/㎡ 、总价 215万 成交。
中介表示： 这套房源成交周期很长，房主之前一直只是出租，当时有人出220万，业主心态高不卖，后来二手房低迷，业主着急出售，便215万降价卖了。
笔者翻看以往成交记录发现，早在2016年，该小区便成交了一套类似户型建面的房源，单价 23940元/㎡，现如今的成交价，可以说直接回到了5年前，甚至更低。
毫无悬念，小区近3年房价走势图一路也毫无波澜，且略有下跌，与百家湖的整体均价相比，足足低了约 5000元/㎡ 。
水月秦淮小区在售二手房源中，目前有个别房源正在低于市场价抛售，一套建面约94㎡，2室2厅，中间楼层，挂牌价约 2.17万/㎡，低于小区均价约3000元/㎡ 。
事实上，小区的带看量并不少，一个月184次带看，但近 3个月却只成交了3套 。
目前小区挂牌均价约 2.6万/㎡ ，156套房源正在出售。
水月秦淮整体体量较大，分为3期开发，分别是 水月秦淮天琴湾花园（1-12栋）、天秀湾花园（13-23栋）、天龙湾花园（24-27栋） ，分批次交付。
整个小区沿秦淮河呈“长方形”分布，小区坐拥秦淮河沿岸景观。
最早一批楼盘于2003年交付，距今已有 18年 的房龄。
小区一共有3个大门，笔者先是来到了南门，发现小区门禁管理不严，进进出出的人很多且杂。
人行通道大大敞开，外来人员直接可自由进入。
接着，进入小区后发现，小区内正在施工，据工作人员讲述： 目前小区内的道路正在翻新，还在增加车位。
从实景图来看，小区主路确实不太平整，地面坑坑洼洼，车辆驶过，灰尘满天飞。
再者，从小区外立面来看，楼宇外观有着明显的脱落迹象，楼栋下杂草丛生，想必很久未经打理了。
整个小区呈“长方形”布局，楼栋两旁停满了车辆，看起来十分拥挤，据中介介绍，小区很多家庭有2辆车，目前车位紧张，所以现在还在扩建。
据了解，小区今年刚换了新物业，由于之前物业不作为，2020年，水月秦淮业主大会会议投票结果称： 不同意续聘锦江物业及公司，老物业被业主集体请走了，目前是金百丰物业服务。
中介强调： 小区内由于目前在修整，工作人员需要进进出出，所以才门禁不严，但是入户大堂这里每家每户都是需要刷卡才能进入，安全性还是比较高的。
笔者路过时发现，入户大堂外到处都停满了机动车辆，部分楼栋外还设置了充电柱，正值大中午，大堂内还有不少业主聚集在一起打麻将。
也有部分机动车辆停放在指定区域，显然，机动车位同样很紧张。
逛了一大圈，笔者还发现小区内的绿植较少，且绿化带被严重破坏，很多泥土裸露在外，甚至还有很多垃圾堆放在里面，有些不堪入目。
很多干枯的树枝堆放在道路旁。
不过整体来看，小区内地面倒是打扫得干干净净。
小区内部分楼栋的一楼有业主开起了小店，售卖一些生活日用品，看起来有些凌乱。
一圈逛下来，唯一觉得很欣慰的就是这条秦淮河跑道，与小区无缝衔接，业主下楼就可以来到这里，茶余饭后钓鱼的好去处，一河之隔就是南站公园，住在高楼层的业主还可以一览秦淮河的美好风光。
整个小区体量较大，房龄较老，环境卫生一般，绿化较低，居住舒适度较差。
一个好物业对于小区的重要性不言而喻，有了新物业的入驻，在环境、安全和业主的居住体验感方面都将迎来改善，会给小区注入新的活力。
得天独厚的河景小区，环境问题却频出，无奈更换物业，种种问题的结果便直接体现在房价上。
房价几年基本不涨，还不时出现砸盘侠，也不是没有原因。
事实上，小区的改造原本难度就比较大，加上小区道路正在翻新、车位正在修建，新物业进驻，门禁、环境等方面虽也还有不足， 但相比前期物业，目前肉眼可见有所改善，如果更好，还需要一定的时间。
地理位置上，水月秦淮小区距离 河定桥地铁站约500米 ，交通便捷，日常出行方便，教育、商业配套方面同样很完善，居住氛围浓厚。
小区附近有 金轮双子星、欧尚 等商业，紧靠河定桥地铁站，一站式满足日常吃喝玩乐。
据了解，小区 前15栋是百家湖小学和百家湖中学 ，靠近河定桥地铁站，价格稍高。
16栋-27栋是翠屏山小学和百家湖中学 ，价格相对便宜些，同一小区两个学区，实为少见。
小区周边二手房有 同曦青春水岸、水岸明珠 等小区，挂牌价在 2.8-3.6万/㎡ 之间，水月秦淮小区挂牌价相对较低。
总体而言，小区居住人口庞大，居住氛围浓厚，周边生活配套也很完善，一般而言，房价会有所上浮，可水月秦淮多年来房价却难涨，甚至有所下跌。
房价涨跌无外乎就是以下因素决定：
· 区域内是否供过于求
· 是否有好的学区加持
· 是否有优质的物业管理
· 是否板块发展受限
……
当然，无论房价是涨是跌，都有人选择离开，但也总选择一直坚守。
物业的好坏，不仅仅是对房价产生一定的影响，更为主要的是影响业主的居住体验。
新物业的入驻，想必会给小区注入新的活力，一改往日破旧面貌，环境、安全以及业主的居住体验感方面或将迎来大的改善。
最后，希望往后的日子，水月秦淮小区的居住环境越来越好。