年初楼哥考察了春晖国际城、碧桂园莞佳云麓半山、星河璟悦公馆等项目。

但从初步的反馈来看，这些陆续入市的新盘热度并不如预期。

自从东莞启动限购，大量深圳客户离场，本地客户接棒成为消费主力。

下面让我们一起了解塘厦各新盘的动态，探讨塘厦楼市走向。

01 云麓半山：蓄客慢，开盘延后

5月23日，位于石潭埔社区的碧桂园莞佳云麓半山开盘首推，打响了今年塘厦新盘供应的第一枪。

项目首推1、2、3号住宅楼，整体备案均价3.5万/㎡，当天去化约9成。

单看去化数据，这份成绩单貌似很优秀，但实际上并不是那么回事。

据业内人士透露，项目从2020年底就开始提前蓄客，积累了部分潜在客户，大部分都是隔壁碧桂园天麓山业主，以复购和重购客户居多。

今年受到限购限贷的影响，原先很多客户的首付来源和购房资格都不达标，筛选下来只剩下一部分优质客户。

“开发商对外宣称4月份开盘，但符合条件的客户数量不足，只好延迟至5月份开盘。”塘厦某中介朋友说道。

如果考虑到首推只有153套房源，中间隔着半年的蓄客周期，整个营销环节其实不是很理想。

之后塘厦还有多新盘陆续入市，届时云麓半山还得和周边竞品争夺客源。

02 金众柏悦公馆：来访量不理想

项目位于宏业北路与西强路交汇处，西侧就是横坑水库，这一带是塘厦豪宅板块。

开发商是深圳知名房企金众地产，早在2004年进入东莞开发了金域中央、金域半山，包括目前在建的金众柏悦公馆。

项目为旧改地块，由金众、华堂联合开发，相较于正式的土地招拍，旧改项目拿地成本较低。

按最新商品住房销售价格指导文件，通过协议转让取得土地的项目，销价参照所在镇街（园区）招拍挂取得土地的项目，可售楼面地价不高于上一年度挂牌出让地价的90%。

考虑到项目自带豪宅基因，自身定价也比较“高端”，吹风价几经反复，一度飙升到4字头。

自5月13日开放营销中心，售楼部访客数量不多，即便是周末日访量也不见起色。

据了解，项目将于8、9月份开盘，由近3个月的蓄客时间，如此高定位是否有足够客户买账，有待时间校验。

03 春晖国际城：体量大，热度下降

2015年塘厦开展“三旧”改造计划，当时的新亚洲工业城通过“工改住”开发成春晖国际城。

项目共分五期开发，总建面约55万㎡，是塘厦规模最大、资历较老的住宅项目。

相较于新城中心，位于老城区的春晖国际城配套设施较完善，附近的大型商业配套不少。

随着新中心区的不断升级完善，老城区的关注度正在不断下降。

由于春晖国际城本身体量大，需要足够数量的客户才能完全消化，失去了深圳客户，项目的推货计划显然停滞下来。

年初楼哥前往楼盘考察，当时二期还有房源在售，五期计划加推，然后到了6月份还没有动静。

“现在行情不好，本地客源无法跟得上项目体量，如果有心仪的粉丝或读者，务必要介绍过来。”

售楼部的置业顾问说道，字里行间透露着对市场冷淡和客源不足的无奈。

04 多盘即将入市，客源竞争激烈

星河璟悦公馆于5月1日开放营销中心，5月22号开放样板房，项目预计本月底开盘。

项目位于塘厦林村片区，周边有天虹、沃尔玛等大型商圈。

项目首期将推78-103㎡两至三房，洋房房源355套，后期还有商办产品推出，现已开启诚意登记。

卓越华堂卓著天城辰光，项目位于塘厦新城中心，目前营销中心和样板房均已开放。

项目规划3栋高层洋房和3栋小高层，洋房套数为609套，另外还有600余套LOFT，居住人口为1941人。

户型方面，涵盖81-104㎡的三至四房，主要针对刚需置业群体。

此外，小区内部还将配建一所独立占地为2520㎡，建面为1443㎡的8班幼儿园。

据非正式统计，接下来塘厦将有11个新项目入市，潜在供应约5786套房源，远超去年塘厦新房成交总量（1868套）。

从整个大盘看，塘厦置业群体会拥有丰富的选择，充足的供应有利于楼市回暖，对房价也起到一定的提升作用。

05 楼哥点评

过去塘厦作为临深价值高地，得益于承接大量深圳客的置业需求，成为东莞地价、房价领头羊。

但当深圳客户被拒之门外，单纯靠本地客户支持，是无法重新点燃塘厦楼市热度。

如今东莞中心城区、松山湖、滨海湾新区成为新的方向标，购房群体纷纷将眼光转向这三大区域。

如何发挥塘厦临深一线的卖点，增强该镇对客源的虹吸效应，成为塘厦楼市工作的重中之重。

目前塘厦积极承接深圳优质产业外溢，加快与深圳产城人融合的步伐，构建“一轴两中心四片区”的城市新格局。

同时，赣深高铁东莞南站的工程正稳步推进，赣深高铁预计2021年通车。

去年未赶上好时机的塘厦，楼市未来走向如何，我们拭目以待。