一东一西，一南一北。我现在和父母一起住沧兴一品，因婚期将至和工作调动，计划在西北天成和园在买一套。几点疑惑，还希望拼老师可以不吝赐教。第一个，和园的二手房没有下房证，很多大中介都不接，只能找小中介，买这种房子是不是有很大风险。到也不是急马上住，主要是觉得天成在沧州口碑好。第二个，我实地考察了和园的房子，感觉楼很密集，中介说这个小区容积率很低所以住起来会非常舒适，但在实楼里感受不如沧兴一品。第三，看你文章觉得最近西北到了抄底的时候，我这感觉对吗。
拼仔回答：
题好多，一个一个答。
首先，第三个问题，抄底这个概念不太符合我的价值观。所以就偷换个概念简短来回答吧。西北或者更准确的说是西北角，这个区域目前确实是房价朝着价值回归的被迫式快速反应区域。
第二个问题是个特别好的问题，我也将重点回答。
容积率确实是影响我住房舒适度的一个重要数据。但很多朋友认为，容积率相对大的小区居住体验就一定更差，很多房企也会宣传， 容积率小，纯低密社区 。这些概念是不严谨的。那这其实要据个体楼盘规划，不能一概而论。容积率和建筑密度其实是两个概念。或者说这两得放一起看。
容积率指地上总建筑面积与用地面积的之比。
建筑密度指小区用地范围或一定范围内建筑物的基底总面积与占用地面积的之比。
同样的容积率下，建筑密度适当小的社区环境会越开阔。
就拿您的沧兴一品和天成和园作比较把。前者相关数据给出容积率1.99，后者1.8。占地分别为7.6万㎡和5.3万㎡。前者总共7栋建筑，粗看后者用几乎半成的占地来打造联排及独栋别墅，用剩余一多半做了8栋小高层。建筑密度虽未精算，但看下图对比一目了然了。天成和园项目可谓典型高低配社区了，综合之下那局部容积率可能来到了2.5左右。
不知这样解释是否够易懂。当然，产品还看个人喜好，万事无绝对。
最后第一个问题，无证压钱后补过户的情况我之前的推文多次说过了。风险客观存在。另外您重点提到不急用和对品牌的执念，这里也重点给您一个建议：我看了一下和园这个社区的二手房挂牌价情况，在区域内来讲是高点无疑的。区域内新房机会可能更适合，手续也更完备不是？另外，楼盘还是看实景，对品牌少些执念。当然如果您砍到了一个地板价儿，那可适当另说。
