6月，成都高端楼市表现火爆。
在城西国宾板块，融创国宾雅集开盘，最面积181平米、总价400万起步的308套产品，一天之内被市场秒光，揽金超过16亿。
▲融创国宾雅集效果图
这个项目的劲爆销势，被人解读为成都楼市高端大戏进入高潮的又一证据。同时，也有人言之凿凿：“自此之后，国宾板块满血回归，王者归来。”
但，事情往往没有看起来那么简单！
国宾的高端之路已经走了13年。
2007年，地产大佬万科在金牛国宾馆对面的迎宾大道上拿下一块土地，“国宾”作为楼市板块首次登场。
圈内大佬透露：当时，万科拿地有两个选择，一块地在大源，一块地在国宾。国宾地块的价格比大源地块还要贵出一截。但万科认为：“国宾这块地更有底蕴，也更有价值想象空间。”
彼时，国宾对开发商的吸引力堪比杨玉环:”天生丽质难自弃，一朝选在君王侧。”
万科金域西岭案名尚未浮出，地产圈内就有传言甚嚣尘上：“万科在国宾板块会打造一个最牛逼的高端项目。”
事实上，万科U8精装系统在金域西岭首现成都，给这座城市的围观者们进行了一次空间收纳体系的教科书式普及。但然并卵，金域西岭销势不畅，未能打开区域高端市场缺口。
自此一役后，“万科在成都做不好高端”的市场评价不胫而走。直到万科·天逸和万科公园5号浮出水面才得到改观。有意思的是：这两个盘，与即将面市的万科灯塔级项目天府锦绣，无一例外都在城南区域。
长期以来，成都人眼中有两个国宾板块。
一个存在于记忆或传说中，它是蜀王园囿、政要下榻地、西贵源头。
一个存在于肉眼可见的现实里，它是出城边界的城中村，城市界面杂乱、高端配套缺乏，“悠久帝王血脉”被成灌路上那喧嚣的大货车流压制得死死的。
▲金牛大道实景图
特别是在“成都向南”的背景下，国宾板块这个位处城市西北角的贵胄之地，一度成为被封印的“失落沙洲”。
在国宾板块浮出的早期其实最受市场关注。当时，国宾F4——万科金域西岭、华置西锦城、仁和香榭广场、迎宾大道1号都聚集在迎宾大道两侧，构建出国宾板块的雏形，在我记忆之中，这可能是国宾板块开发力度最强的时期。
▲迎宾大道
此后，这个被称为“西贵成都发源地”的区域，近十年时间一直不瘟不火。这有点像当年的香港乐队达明一派，在乐评人的口中，他们比BEYOND还有范儿。但“人人都爱达明一派，但是不听！”
老实说，国宾板块在过去还没有从购房人的眼中消失，万科功不可没——到2016年，万科、保利、蓝光等品牌开发商再次小规模集结出击。这一年，把国宾板块的房价推到了万元之上，万科国宾润园以1.2万/平米的单价，让国宾楼市呈现出了改善气质。
但此后，国宾板块又进入长达3年的封印期。特别是从2018年起，国宾板块几无土地供应，直到今年4月，才有一宗土地入市，最后底价成交。
这么多年来，国宾板块每短暂爆发一下，就陷入长期沉睡。这种断点式的发展，简直太不酣畅了！
融创国宾雅集的爆发，是否意味着国宾豪宅板块正式上线？
400万+一套的总价，看起来还是比较惊人。但由于同行衬托，这个项目偏偏给人一种性价比超高的印象——
项目容积率只有1.2，清一色的4层、7层产品，单价2.1万起，均价2.3万左右。在当前的国宾板块，这个单价并不高——万科国宾润园二手房单价2.5万，普通高层二手房的价格也在1.8万左右。
▲周边二手房价格
把这个价格放在大国宾板块中，*伤杀**力更明显了！几个在售新盘项目，国宾锦麟天玺精装房均价3.2万，卓越云际的高层改善产品均价也2.5万左右。
400万一套起步的融创国宾雅集豪宅，其真实身份却是一大国宾板块的“价格杀手”。值得注意的是，融创这块地是收购所得，土地成本7.8亿，楼面地价也只有6200元/平米左右。拿地成本低，让融创国宾雅集在定价上有极大回旋空间。
以此而论，融创国宾雅集更适合作为一个特殊案例来看。
有圈内人士称：融创国宾雅集开盘大卖的原因，在于融创聪明地抓住机会爆发了一波。
数据显示：今年1-5月，融创在成都楼市的销售业绩为26.59亿元，排名第12。从销售面积上看，前5月融创卖了26.58万平米，均价大约10000元/平米，低于成都楼市平均房价。而国宾雅集这16亿成交，可以让融创的业绩和单价都大大上升一个台阶。
对国宾板块来说，在高地价挤压下，如何做好高端产品才是真正的考验。要知道，这个区域有项目的楼面价几乎是融创国宾雅集的3倍。而今年4月国宾板块土拍成交更显示：1万元/平米左右是这个区域的起拍价！一个以别墅产品形态，标价2.3万的项目杵在区域内，对国宾板块其它楼盘是一场压力巨大的挑战。
这个夏天，融创的400万豪宅，为国宾板块打开了一个缺口，但并没有为这个区域打下一片豪宅江山。
从土地市场看，大国宾区域的茶花板块因为更靠近城区、配套更醇熟，土地价值反而比国宾核心区域更高，区域内已有数宗万元地块。如今，原来的国宾板块向内并入茶花片区合成大国宾板块，其实有相互成就的意思。
国宾板块可以借用茶花片区的城市配套和地价上升势头，让自己更靠拢主城核心地带。而茶花片区则有了一个高大上的板块名字，可以“挟天子以令诸侯。”
▲茶花片区
本质上，国宾板块这几年的房价上涨，是城市扩张之后主城缺货，人口自然外溢的结果。链家网显示：国宾板块二手房价目前在1.7万/平米左右，和外金沙板块持平，低于华侨城片区。可见，至少从目前看来：国宾板块并未在下一轮的城西豪宅板块竞争中表现出明显的优势。
到目前为止，国宾板块的购买人群，基本上还是地缘性客群。有圈内人士认为：“国宾板块楼盘的主要目标客群，基本上集中在华侨城到羊西线之间扇形地带。一般情况下，华侨城以东、金沙板块以南的人都不会选择国宾。但这个扇形地带中，近年来新盘供应极少，高端项目更是稀缺。所以，只要产品真做好了，项目还是比较好卖。”但是，如果整个片区都做起高端项目，地缘性的客户群是撑不起一个豪宅板块的！国宾板块要成为城西楼市第一高端板块，首先得对金沙板块挤压和外金沙板块的竞争。
2020年，国宾板块的机会和压力都十分明显。
随着金牛高科新城规划出炉，以金牛宾馆为核心的700多亩天府艺术公园已经开建，位于主城区的国宾板块，拥有大量可以成片开发的土地储备，是国宾板块手握的最大一张牌。
▲天府艺术公园效果图
但最大的压力也在于此——经过13年的发展之后，国宾板块城市配套缺少、城市界面杂乱破败的“城中村”形象还没有真正改善。
直到2020夏天，这个大板块之内仍有众多的小破旧民居、小工厂群落、专业市场影响视觉感官。除去金牛宾馆之外，唯一能让人记得住的地标配套，可能只有板块边缘位置的龙湖西宸天街。
区域气质要得以彻底改变，无疑将是一个长期而艰巨的过程。在此之前，国宾板块的整体形象恐怕只能维持在金牛C位，要占据城西C位都很困难。并且，在城市向南、向东的大趋势下，如果城西城市界面没有迅速改观，这个区域的客户可能会进一步流失。
就在前两天，一位在西门住了近20年的朋友告诉我——他准备给儿子买房，询问儿子的意见，这小伙子根本不考虑城西，只选城南！原因很简单：“我的朋友圈、社交活动圈都在城南。”