温州真的秋天了？！
跟最近的气温一样，近期市区楼市行情似乎已扑朔迷离……
复盘市区新近开盘的8个项目，发现只有极个别新盘能牛气冲天，而大部分却低头不语。
种种现象显示，当前市区新盘滞销已很普遍。
捋一遍之后， 下面这几大特点，很可能是当前市区楼市最重要的动态行情了。你们不妨看看，或许对买房有帮助。
01、 新盘售卖分化愈发严重
与瓯江口新区、南湖新城部分新盘等热销相比，市区眼下大部分新盘销售暗淡，甚至可以说是形成了代差。
如于9月12日开盘的远洋·泊云庭，首期292套以毛坯单价约2.23万元/㎡上市，尽管已过去12天，截至今天（9月14日下午2点），来自市房地产市场信息网的消息，该项目备案才3套，当然可能会存在延迟备案的情况，但目前1%的销售率，显然很吸睛。
远洋·泊云庭一期（来源：温州市房地产信息网，截图时间为9月24日）
远洋·泊云庭有北靠景山、南望会昌湖的生态景观优势，与新桥成熟社区也不远，小区旁边也还有百年的古榕树，且在99㎡等户型设计上也有很多亮点。
但碍于景山隧道南口旁、翠微大道货车多，以及周边小作坊、宗教建筑、陵园、殡仪馆等抗性因素多，大环境差，而影响了该盘的价值。罕见的去化率，值得关注。
市民心中自有一杆秤，这个项目一期房源毛坯22323元/㎡的均价，对于购房者来讲，包括鹿城城西、瓯海中心区、牛山等在内的大城西区域，这样价格而更好地方的新盘多了去了，哪儿也不比这儿香。
今年上半年，新盘卖得不好的数量相对有限，但近期从目前市场传递的信息来看，数量明显增加，分化愈发严重。
如近期上市的瓯玥名邸三期、弘阳上坤·西湖四季三期、荣安·御瓯海一期，华侨城·欢乐天地五期和众安·顺源里一期，尽管销售数量较远洋·泊云庭高出很多，但去化率基本停留在20%以内（截至9月24日下午2点的备案数据，可能存在备案滞后的现象）。
当前，市场一个很重要的特点就是，新上市楼盘卖得好的很好，差的很差，且去化率高的项目有减少的趋势。
02、 购房者对价格愈发敏感
我们再看与远洋·泊云庭仅一山之隔、位于景山隧道北口附近的碧桂园华鸿大发·鹿城之光，一期推出房源300套，毛坯均价19292元/㎡，比远洋·泊云庭低了约3000元/㎡，且属于鹿城区、整盘规模更大。
当然，这里的鹿城区更多的是心理层面，当前周边教育资源质量一般，且未来划入市实验中学 集 新校区的概率也不大。周边黄龙康城与双乐小区已形成成熟社区，并拥有一定规模的社区商业。
但碧桂园华鸿大发·鹿城之光周边同样有不少不利因素，包括南向山体遮挡、附近的看守所、宗教建筑、陵园等，而凭借比远洋·泊云庭低了约3000元/㎡的均价，销售情况比远洋·泊云庭要好不少，但总体销售情况依旧欠佳，当前备案不足50%（截至9月24日下午2点，可能存在备案滞后，以实际为准）。
从备案情况分析，由于这些不利因素大多位于项目西侧，从而位于东南角的1#卖得很好，剩余的基本是低楼层及特殊楼层；
鹿城之光一期销售情况（来源：温州市房地产信息网，截图时间为9月24日）
位于西北角的13#受不利因素影响之下去化惨淡，去化集中在中间套的89㎡户型，特殊楼层以及3楼率先去化，说明对于该幢有购买需求的客户，对于价格十分敏感，基本就是奔着单价低，总价也低的房源去，不太考虑楼层。
鹿城之光一期销售情况（来源：温州市房地产信息网，截图时间为9月24日）
这种现象，我们再看位于过境路的众安·顺源里，该项目品质不差，户型也与市面上户型大同小异，外立面是铝板+大面积玻璃，调性在周边项目中比较突出，区位可以，周边并未有明显不利因素。
首期上市价格，跟葡萄棚板块的保利·大国璟的价格持平，但销售还是遇到了瓶颈。
究其原因，个人推测一个是因为周边改善地缘性购房者有限，之前已经被大国璟、新鹿园、翡翠心湖、万象府等项目吸收了一大部分，另一个毕竟单价含装修2.7万+元/㎡，市三区其余同等价位的项目也是不在少数，好货其实也怕比。
还有其他新开的项目也都有这种现象。毕竟，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，尤其在房价偏高的温州更是如此。
但碧桂园华鸿大发·鹿城之光周边同样有不少不利因素，包括南向山体遮挡、附近的看守所、宗教建筑、陵园等，而凭借比远洋·泊云庭低了约3000元/㎡的均价，销售情况比远洋·泊云庭要好不少，但总体销售情况依旧欠佳，当前备案不足50%（截至9月24日下午2点，可能存在备案滞后，以实际为准）。
从备案情况分析，由于这些不利因素大多位于项目西侧，从而位于东南角的1#卖得很好，剩余的基本是低楼层及特殊楼层；
鹿城之光一期销售情况（来源：温州市房地产信息网，截图时间为9月24日）
位于西北角的13#受不利因素影响之下去化惨淡，去化集中在中间套的89㎡户型，特殊楼层以及3楼率先去化，说明对于该幢有购买需求的客户，对于价格十分敏感，基本就是奔着单价低，总价也低的房源去，不太考虑楼层。
鹿城之光一期销售情况（来源：温州市房地产信息网，截图时间为9月24日）
这种现象，我们再看位于过境路的众安·顺源里，该项目品质不差，户型也与市面上户型大同小异，外立面是铝板+大面积玻璃，调性在周边项目中比较突出，区位可以，周边并未有明显不利因素。
首期上市价格，跟葡萄棚板块的保利·大国璟的价格持平，但销售还是遇到了瓶颈。
究其原因，个人推测一个是因为周边改善地缘性购房者有限，之前已经被大国璟、新鹿园、翡翠心湖、万象府等项目吸收了一大部分，另一个毕竟单价含装修2.7万+元/㎡，市三区其余同等价位的项目也是不在少数，好货其实也怕比。
还有其他新开的项目也都有这种现象。毕竟，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，尤其在房价偏高的温州更是如此。
03、 多期上市新盘后续上攻乏力
新开楼盘表现一般，续开楼盘攻城拔寨也遇到了滑铁卢。
如位于浙南科技城的大家天阳·榕华福邸，一期二期共推售604套，均价约19000元/㎡，目前去化率已达到92%；但新近一期9月7日上市了335套， 截至目前仅销售了168套，去化率下降至50%，销售也出现了明显下滑。
大家天阳·榕华福邸三期销售情况（来源：温州市房地产信息网，截图时间为9月24日）
同样地，位于状元的外滩尚品，在一期销售火爆的情况下，二期均价约23000元/㎡，销售也有所下滑，当前备案率约一半。
外滩尚品二期销售情况（来源：温州市房地产信息网，截图时间为9月24日）
出现后续新推房源销售不理想的，还有如外滩江月湾、天悦、璟悦府、九山金茂府、大国璟等等。
市区大量新盘出现续销无力现象，包括前期热门楼盘的加推成绩下滑，以及部分新盘续开销售情况不理想，等等。而一些首开情况就一般甚至不佳的新盘，后期续销则更为困难。
04、 投资板块的虹吸作用不得不防
今年，瓯江口新区出让的土地一点都不少，如果全部供应上市，预计将会在1万套左右。因此，好戏才刚刚开始。
近期，世茂•璀璨瓯江已经推售两期，合计共688套，新城•瓯江湾也推售两期，合计共732套。两者加起来才1420套，未来还有4-5倍的供应量，货源尚且十分充足，还没到图穷匕见的地步。
其中，世茂·璀璨瓯江两开两罄，成为瓯江口新区的当红热盘。新城·瓯江湾首期开盘 也 售罄，但二期开盘当前仅备案约一半。
本周六，美的旭辉城一期将开盘，推出416套房源，且距离S1线瓯江口站更近，从目前的市场反响看预计销售情况不会差。受新城·瓯江湾二期销售下滑影响，美的旭辉城的开盘将成为风向标，是瓯江口热度能否延续的重要观察点。
瓯江口新区虽然距离核心城区有一定距离，但除一线江景房外均价不超过13000元/㎡，在整个市区，乃至全市的县城、县级市市区、强镇的范围来讲，均属于低价，从而在全市范围内起到了巨大的资金虹吸力。
当前，瓯江口新区投资比例有所下降，但仍可能超过60%。由于投资客众多，具有很强的资金吸附力，一个明显的特征瓯江口新区新盘好卖，其他地方包括龙湾中心区、浙南科技城、滨海新区，就会有明显的“震感”，当然瓯海鹿城等区域也有明显的影响。
接下去，黄龙商贸城地块两楼盘，也拥有这种属性，如果市场配合，资金虹吸力强的特点可能会更明显，周边区域甚至市区整个市场，很可能都会有“震感”。
05、 后市面临多种挑战
在海量供应量持续不断推出，后续购房者有限的大背景下，进入今年第四季度的市区楼市，面临着前所未有的考验。
特别是在市区商品房取消优惠折扣，实行一口价售卖的新政后，市区住宅价格面临管控升级，隐性限价趋严，成交价和批次涨幅受限，说明今后新盘入市低开高走和价格兑现难度将增大。
市区楼市供应量增大是好事，不仅有利于城市建设与运营，更有利于扩大购房者的选择余地，尤其是刚需产品的增加、对房价的稳定作用。
然而，上半年受疫情影响的推出的货币大放水，让房企手头资金充裕，从而疯狂拿地，抬高了地价。在房价没有上涨条件的情况下，高地价所带来的高房价，在激增的供应量面前，自然会出现力不从心的场面。
尤其是那些高价拿地的新盘，必然是一次重大的考验。
虽然当前各个项目看上去并不乐观的去化情况，但是总体来看，各区的去化情况，并没有比去年差，甚至可以说近几个月来的成交量都在去年之上。
从整体的角度来看，整体温州市场仍是积极向上，富有活力的，但是近期市场上似乎开始流转悲观的氛围，这个现象我们还需防范。
近期，市区楼市尽管尚没有惊涛骇浪，但还是掀起了不小的浪花。
在2020年的最后100天，温州楼市会转机，还是持续低迷，目前难以判断，但大概率仍会出现市场冷热不均、分化加剧的现象。
事实上，只要以合适的价格入市，自然会扩大购房群体面，销售情况不至于如此不理想。接下来，市区商品房取消优惠折扣，实行一口价售卖的新政，预计会稳定房价，但市场反应会如何，仍值得观察。
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