我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：帮朋友问的，麻烦解答详细点，感谢5.2号买的阳光城未来悦，单价套内到2.6万了，总价260万买套内面积97平的，主要家里两个孩子，大娃明年读小学，二娃三年后2024年上小学，本人计划着上半年买一套改善+学区的住房，预算250万以内，2号去阳光城未来悦看到确实没几套房了，暂时先交了认筹金3万，而且看着房价增长的趋势，1.想想咨询大V，这事靠不靠谱？2.想问下学区的事情，6年以后（2027年）大娃上数据谷八中，9年后（2030年）二娃上初中，目前阳光控股是投资建设了数据谷八中，但未来这个房子学区趋势请大V帮忙解读一下？3.还有就是这么高的房价我将来孩子上完学，这房子会不会不好出手？毕竟以中央公园的距离，确实离主城太远了～

回答：为了学区，去偏远郊区花与地段不匹配的价格，来买房，是一种愚蠢的行为！阳光城未来悦居然也要卖到26000元，总价260万了，这个价格基本上已经堪比核心区价格了。不值得！因为核心区区重点小学+区重点中学，也不一定差。房子不应该被学校附加过高的附加值，特别是现在教育平权时代，学区是最不稳定的因素。总结一下：你这个所谓的数据谷八中，你调研过有多少市级骨干老师没？还有他对口的空港人和街小学，又有多少骨干老师？（其实不如大部分市里的区重点小学）自己研究下吧。

提问：金辉御江府为什么二手价格不算高，毕竟在南冰路

回答：主要是交通问题，常年堵车，社区没通轨道、大型公交线路，并且一道放学时间就堵死了。江景也不是很好，一般般，生活配套也不成熟，没有太多生活气氛。

提问：浮云老师，上次问题我没说仔细，重新问。 CQ目前的豪宅线是不到2W的建面单价。第一种: 买小面积学区房【比如建面单价1.8W，核税价1.4W】。第二种: 买正规三房或四房，不带好学区【比如建面单价1.4W，核税价1W】。第一种和第二种，是相距不远的小区，同一个地铁口。同样的商圈配套。物业相差也不大。从涨幅空间来说，是不是第二种的想象空间更大一点？其实。我就是想问，豪宅线会不会成为未来压制高单价房子的天花板？比如，豪宅线如果调整到2.2万。现在1.8万买的，涨价后就很难突破2.2万。但是，1.4万买的，未来涨价的天花板也是2.2万。【2.2万也可以是核税价】1.8万涨到2.2万，对比1.4万涨到2.2万。差距还是很大的。

回答：豪宅税现在在二手房市场，基本上是不存在的。重庆并没有三价合一，所以重庆的二手房市场交易价，基本上都是在原合同价基础上，意思意思。也就是说建面1.8，我写建面1.9也可以。（直接告诉房交所工作人员，你们两个是亲戚，友情价转让）

提问：雕叔好。150到200万买哪里投资好？如果同等价位买重庆还是武汉。重庆供应量大是影响供需的吧？

回答：投资的话，现在选重庆更好，重庆有希望设立证券交易所，未来升值空间大。土地供应量大只是短期的，未来重庆的土地供应量都会逐步缩减的，涨幅可观。

提问：FD关于转浮动利率说高于4.9才转。你怎么看

回答：举个例子：2019年12月的5年期以上LPR为4.80%。示例1：假设你之前的*款贷**利率折扣为基准利率的9折，即（4.9%*0.9=4.41%）执行。原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），即基点固定，未来每个月都会在最新LPR的基础上增加基点。即最新执行的LPR为：（4.65%-0.39%=4.26%），比原来的4.41%少15个基点。示例2：假设你之前的*款贷**利率折扣为基准利率的1.2倍，即（4.9%*1.2=5.88%）执行。原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（5.88%-4.80%=-1.08%），即基点固定，未来每个月都会在最新LPR的基础上增加基点。即最新执行的LPR为：（4.65%+1.08%=4.26%），比原来的5.88%少15个基点。不管未来LPR如何变，更改后执行的利率，都是在最新的LPR上增加差额的基点。所以，不管固定利率是4.9以上还是以下，浮动利率的差额都是一样的。

提问：雕叔 中央公园八中是不是家里有两个小孩都能读？因为是学区房？中央公园有哪些楼盘可以读八中呢

回答：目前可以入读中央公园八中本部的小区：融创嘉德项目F60-1／02-1、F30-1／02、F32-1／02地块，鲁能中央公馆项目F51-1、F46-2地块，公园大道项目F69-1、 F70-1、F78-1、F79-5、F71-1地块。另外渝北教委对八中问题的回复：新房：2个；二手房：也是2个(居住满5年)。

提问：雕叔，刚在网上看到重庆连续有五个新盘开盘售罄，请问这个消息属实吗？如果属实的话，产生这种情况原因是什么？能看做是重庆要启动了吗？

回答：是的，差不多是这个情况。现在重庆有可能会落户一个“渝交所”，如果落户成功，国内很多企业将在重庆开设西南总部，到时候房价每平米至少涨5000元！

提问：请问中央公园东好些？还是中央公园西好些呢？西边好像有商业和初中，东边有高中。中央公园适合新盘还是淘二手呢？总价控制在多少钱之内流动性比较好？

回答：东区是成熟区，商业配套方面都要比西区成熟一些，未来西区商业也会逐渐起来，但需要5-10年培育期。买新房考虑西区长持，二手房考虑东区马上就可以住。

提问：雕叔，请点评一下一曲晴江这个项目呢，感谢

回答：融创开发商的品质还是值得信赖的！小区环境和细节完全不用担心！户型设计得也非常紧凑和合适，项目占据巴滨路靠近南滨路的地段到核心区非常近！

提问：雕叔，新房和融景城选哪个？融景城我看最便宜的是2015年的尚峰，建面多少可入？另外想问下二手房贷收紧听说目前放款周期3-6月，会对行情有影响吗

回答：融景城套内25000-30000，价格高的朝中庭，价格低的看马路。（融景城套内25000元可入）新房建发和玺实得套内16000精装，可入。新房华润半山悦景套内25000精装，可入。二手房放款速度放缓，明显已经造成了置换人群拿不到房款，无法顺利购入新房，给火爆的重庆行情降温了。

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