2021年，江北核心区在超大上市量的冲击下，已然显露疲态。然而，时间进入2022年，这一形式似乎仍然不容乐观。
就在近期，江北2022年全年推地计划曝光，三个季度共30幅地块。其中第一季度势头最猛，拟推出13幅地块，10幅位于核中核！
再加上2021年已出让待上市的地块，这就意味着曾经一房难求的江北核中核，将在今年迎来井喷。
核中核的神话，还能维持得住吗？
「最新航拍，10幅地块现状曝光！」
本周三，2022年全市首场土推会在扬子江国际会议中心率先打响，江北新区现场释放出全年计划出让地块信息。
2022年，江北新区拟出让30幅地块，将分为3批次推出。
从曝光的表格中也可以看出，第一季度将是江北新区的重头戏，13幅地块中10幅位于核心区，且都位于正核。
核中核这么大规模的卖地，似乎是近几年来第一次见。不知是不是ZF为了提振江核的市场信心，刻意而为之。
为了能够更清晰的了解10幅地块，南京购房通去到地块现场进行实探，给大家带来地块最新现状。
华润国际社区以东5幅地块组团
地块现状：
目前这些地块还是一片杂草，内部现状还有水坑大大小小的水坑。
这5幅地块紧靠卓越G17地块，从用地面积也能看出来，5幅地块的体量都不大，俗称的“小而精”。
隔壁的卓越G17地块规划打造6栋住宅，由此也能大概知道这5幅地块也差不多，基本5-6栋这样，14-25号地块估计只能打造2栋楼。
另外从航拍图中也能看出来，这5幅地块基本是连在一起，不知道未来一起拿地的房企们会不会选择共同开发操作。
至于价格方面，目前整个核中核毛坯限价最高的地块是中铁建G19地块，毛坯限价38000元/㎡，不过G19的地块相对这5幅地块，区位还是有一定优势的。
个人认为这5幅地块大概率和隔壁的卓越G17地块一样，毛坯限价为35000元/㎡。
至于最终的上市价格，可以参考相隔不远的晴翠府，该项目毛坯均价35000元/㎡，首开全装修均价36147元/㎡，另有3100元/㎡装修包。
不过仅限参考，毕竟此前晴翠府一直对外宣称是要卖4万+的。没想到下半年整个江核市场急转直下，到底是没能破“4”。
如果后面整个市场变好了，或者说像金基、仁恒这样的房企拿了这几幅地，那指定是不止这个价格的，不确定因素还是比较多的。
悦辰府东侧四副地块组团
地块现状：
从航拍图中可以看出，这4幅地块整体很平整，且都比较方正。
这4幅地块与晴翠府一路之隔，同样也是体量不大，结合容积率，估计也就是4-6栋楼的体量。
至于价格方面，和上面5幅地情况基本一致，未来毛坯限价大概率为35000元/㎡。
至于最终的上市价格，还是那句话，要看当时的市场环境以及拿地房企。
七里河大街以北、江北大道以西地块
地块现状：
目前该幅地块的内部比较杂乱，有水坑、大树以及正在使用的小路，未来平整土地还需花些时间。
这幅地块的区位其实是有点尴尬的，有人说属于核中核，有人说属于国际健康城，总之离得都不远。
地块紧靠着去年9月份刚出让的龙湖G17地块以及已经收官的润辰府。其实从龙湖G17地块35000元/㎡的毛坯限价也能看出ZF对这一片区还是蛮认可的。
体量上来看，该幅地块比龙湖G18地块稍微大一点点，且都是商住混合用地，目前龙湖是拟建3栋住宅，这幅地块大概率也是差不多的体量。
至于能不能得到市场的认可，这就要靠买房人来决定了。
「天量房源冲击，核中核挺得住吗？」
回到文章开篇的问题：核中核的神话，还能维持得住吗？
如果从当下的市场环境来看，即便是核中核，那也是不容乐观的，这一点从已上市的晴翠府就可以窥探一二。
毛坯限价35000的晴翠府，本一心想冲击4万+，最终“跪”在冷淡的市场面前。
更扎心的是，即便在首付、价格上均作出让步的情况下，已经开盘20天的晴翠府依旧仅去化5成左右。
当然有人会说，这和开发商本身的操盘能力以及打造的产品有一定的关系。但不得不说，以前抢江核的那批人，可不管这些条条框框，抢到就是赢家。
用一个买房人的话来讲： 核中核固然好，但还没有好到可以卖4万/平左右，多少有点“德不配位”。
在房源稀缺的情况下，核中核已然有点“凉”，那再结合今年板块内的大上市量来看，如果没有过硬的产品力 ，已经很难吸引到买房人了。
待出让的10幅地块，虽然每块都不大，但加在一起，预估也要有个4500套左右的房源，还是非常可观的。
除此之外，还有晴翠府、扬子江金茂悦C4以及3个待上市的纯新盘，买房人可选择的还是比较多的。
中铁建G19地块
这个项目，就目前来看将是未来一段时间整个江北的房价天花板。
项目于2021年9月份出让，被中铁建已总价16.8亿元竞得，最高毛坯限价38000元/㎡，未来上市是妥妥的破“4”。
项目拟建4栋24-25F高层住宅，以及办公、商业、酒店式公寓等多重业态。
从现场来看，项目已经开始全面动工，正处于前期的打地基工作。
其售楼处建在项目对面，估计要到今年中旬才能面世。
扬子江金茂悦
这个项目应该有不少人在苦苦等待，这也是整个核中核低价上车最后的机会。
项目还剩余C4地块最后4栋楼待加推，至于加推时间谁也说不准。上一次也是搞突然袭击，销许均价3.18万/㎡，中签率低至1%。
不过需要注意的是，本次我在现场发现， 扬子江金茂悦前期刚交付的房子，乍一眼看上去挺亮眼，但细看已经出现鼓包。
如果对房屋品质有要求的，建议慎重考虑。
卓越晴翠府
项目于去年年底首开了6栋楼，共计498套房源。还有12栋980套房源待售，户型面积112-143㎡。
项目前期均价36147元/㎡，另有3100元/㎡装修包，首付5成。
从项目施工现场来看，部分楼栋已经盖了2-3层左右。
卓越G17地块
项目于2021年9月，被卓越以总价18亿元竞得，成交楼面价19670元/㎡，最高毛坯限价35000元/㎡。
项目拟规划打造 6栋23-31F高层住宅、1栋办公楼以及相关配套。
目前项目已经动工，正在前期的打地基工作，暂未见售楼处。
龙湖G18地块
项目于2021年9月，被龙湖以总价11.5亿元竞得，成交楼面价23528元/㎡，最高毛坯限价35000元/㎡。
项目仅规划打造1栋23F和32F高层住宅以及2栋2F商业。
「今年买江核的机会，都在这了！」
整个核中核库存已经如此之多，更别说整个江北核心区。
南京购房通盘点了今年江北核心区在售以及待售的项目，除去上文已经盘点过的核中核项目，以及仅剩下少量房源的尾盘，仍还有8盘。
由此可以预见的是，2022年的江北核心区，依然有足够的选择空间，上车难度不会太大。
从去年下半年开始，江北核心区画风突转，走下神坛。8成首付退出市场，3成、5成再次回归。
不过姿态放低，整个江核的市场依旧不见好，唱空情绪依然浓厚。新房市场的低迷，自然也波及到了二手房市场。
就拿板块内一直的“抢手货”正荣润锦城来看。目前其在链家上的挂牌均价为4.6万，光4月份就成交了6套房源，最高单价更是达到了5.2万+。
然而到了下半年之后，从链家网来看，近90天不过才成交2套房源，成交量形成明显下跌，成交价也低于整体均价。
正荣润锦城尚且如此，其他二手房小区自然也好不到哪里去。
国家级新区的加持，让江核一直以来都自带光环。加上开发商“联合”各路媒体的一番炒作，无疑将板块捧到了一个至高的地位。
随之就吸引了大批投资客的聚集，而投资客一多，就忍受不了一点点的降温，从而导致看空情绪浓厚。
再加上去年以来，整个江核供应量过大，“韭菜”长得太快也经不住这么割啊……
而且整个板块的房价日渐上涨，曾经的投资优势不见了，大家自然一窝蜂离开。
当然，江核现在的冷淡并不是一件坏事，可以很好的筛选出真正有自住需求的客户，挤出水分。
最后想说，对于一个发展中的板块，我们应该以平常心看待，江北核心区自然有他的价值所在。而不是只有火热和凉凉两个极端。