文 | 南京开盘
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楼市“银十”，即将进入尾声，南京不少楼盘计划上市。我们知道，买房子最重要的是地段，关乎到房子未来升值情况。
可是，笔者发现，在南京，有2家“黄金位置”的楼盘，去化一直不理想，甚至卖了一年多，还有房源在售！
这2家“黄金盘”分别是：位于“江宁新街口”百家湖的21世纪*阳城太**银座、位于南站附近的武夷凌云公馆。
21世纪*阳城太**银座位于“江宁新街口”百家湖板块，区域新房稀缺，一房难求。
作为唯一在售新房，项目于去年8月首开，一年多时间，竟然还有房源在售！笔者在网上房地产官网上看到，项目还有64套房源未售。
21世纪*阳城太**银座位于南京市江宁区双龙大道1539号，就在*阳城太**旁边，距离地铁1号线百家湖站1号口步行需要6分钟。
项目总建设楼高134米，建成之后将成为江宁地区地标性建筑。项目总规划48层，其中1-4层为商业、5-48层为住宅。
目前，项目正在建设之中，基本已经封顶。
2018年8月，项目一次性推出434套精装房源，面积95.87-128.21㎡，销许均价29500元/㎡，拟交付时间为2021年6月30日。
不过，当时开盘，项目去化效果不理想，时至今日，仍有房源在售。造成21世纪*阳城太**银座不好卖的原因，主要有3点：
1、朝向不好，采光有影响，居住舒适度差！
21世纪*阳城太**银座所有房源是东西朝向的，采光不好，日照时长不足。从项目效果图就能看出，与周边小区朝向都不一样。
另外户型设计相对拥挤，中间是99、111㎡户型，两边是130㎡以上的大户型，整体居住舒适度不高。
2、产权缩水严重，只剩54年！
21世纪*阳城太**银座实际产权仅剩54年，开发商拿地时间为2003年，产权到2073年。
目前，项目还没有交付，如果从交付算起的话，产权还将进一步缩水。
3、同开发商楼盘，二手房价格上涨速度缓慢！
项目开发商为南京二十一世纪房地产开发有限公司，在项目周边还有21世纪现代城、21世纪国际公寓等项目。
不过从目前二手房价格来看，一直属于板块较低位置。21世纪现代城二手房价格26628元/㎡、21世纪国际公寓二手房价格31500元/㎡。
现在百家湖板块二手房价格已经突破4.5万/㎡，而这2个由同一开发商建设开发的小区，二手房价格一直涨不上去，不得让人担忧未来*阳城太**银座的二手房价。
从生活配套来看，21世纪*阳城太**银座绝对占尽“天时地利人和”！
1、交通方面，项目附近有地铁1号线百家湖站、小龙湾站，地铁3号线天元西路站。其中，百家湖站距离最近，步行6分钟即到。
教育方面，21世纪*阳城太**银座学区是九年一贯制的江宁开发区学校，小学部是北京东路小学江宁分校，初中部与江宁高级中学开展合作办学，同时周边还配备了*阳城太**幼儿园，目前都已开学。
商业方面，项目周边有江宁金鹰、景枫kingmo、21世纪*阳城太**三大商场，江宁百家湖五星级万豪酒店也已经开业，同时周边江宁区美术馆等文化场馆也在建设当中。
作为江宁的主要干道，双龙大道沿线的楼盘一直是大家关注的重点，同时周边聚集了百家湖、胜太路、河定桥三大商圈，热度很高。
可是在这样一个黄金位置上，距离南京南站非常近的1号线双龙大道地铁站旁，武夷凌云公馆开盘近1年，仍有不少房源未售！
2018年11月，武夷凌云公馆首开191套毛坯房源，均价26280元/㎡，建筑面积约44-107㎡。
开盘报名人数不足房源数，开盘当天近2小时，现场去化仅30余套。
目前，在网上房地产官网上，能看到项目可售房源较多！
细数武夷凌云公馆去化不理想，有以下几点原因：
1、户型槽点多，东西朝向！
项目开盘遇冷，很大程度上是户型问题，在平面图上，一层的房间也是相当密集。
就户型图而言，设计师真的是发挥了很大的想象力。
户型对比仅供娱乐▲
项目是东西朝向，5梯18户设计，楼层五部电梯，一边9户，两边共18户，在居住舒适性上低于一般住宅。
2、房源产权缩水严重，酒店式公寓！
此前，武夷凌云公馆打的宣传旗号是该项目为70年产权，而实际主推的是65年产权。
而项目拿地时间为2003年，和21世纪*阳城太**银座一样，项目缩水已经至54年！
而项目多65年产权房，这种公寓的基本设施同70年产权住宅一致，可以落户，也可以用学区。但是它的采光要求并低，楼层高，得房率较低。
3、临近高架，噪音大，正常生活受影响！
虽然武夷凌云公馆就在双龙大道地铁站旁边，交通非常方便，但同时项目紧邻高架，噪音很大！
附近人员比较繁杂，最近周边也在动工整治，人口流动比较大，相对比较嘈杂一些。
4、周边小区众多，项目价格没有优势！
目前，武夷凌云公馆周边已形成居住气候，大量小区围绕，盈家春天、南方花园等。目前岔路口二手房价格在2.4—2.8万/㎡之间。
相比之前，项目价格没有太多优势。
最后，作为买房人，你会买21世纪*阳城太**银座和武夷凌云公馆吗？
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