近日跟团队一起去参观学习了长沙星河湾项目，样板展示做得确实很优秀，往日的点点滴滴又浮在心头，对于这个项目在三个方面谈一谈：公司、产品、精装修。
- 公司
在星河湾长沙项目的说辞中是这样介绍星河湾的，公司成立于1994年，成立27年来，只在全国做了十四座星河湾，长沙就是这第十四个项目。
27年14个项目，扩张的速度确实够慢的。
很多年前，在业界内提起星河湾可是扛把子级别的公司，号称地产行业的劳斯莱斯。等等，这个名字怎么这么熟悉呢。哦，好多年后，另一个广东地产企业碧桂园对于旗下的产品系做了梳理，要在三四线城市里也做劳斯莱斯产品，掌舵人自称天下最笨的杨老板，说要在小县城里最好的地段做最好的产品，卖给最富有的人。
但是碧桂园显然更接地气，在乡镇上跟人讲劳斯莱斯似乎别人都不知道是啥玩意，于是他们把这个产品起了个更通俗的名字：好房子。
估计是他们怕劳斯莱斯告他们吧，免得一个乡下富豪把自己家的劳斯莱斯房子跟劳斯莱斯汽车划等号，劳斯莱斯汽车都没有明白自己怎么在乡下就成了簸箩货的代名词。
开个玩笑，碧桂园的房子不都是不好的房子，不好的房子都是碧桂园里的坏人干出来的，毕竟他们的企业目标是让社会因为他们的存在而变得更美好。
2009年的时候我们的广告推广公司正好负责了星河湾在上海花木的项目营销推广工作，公司的老总人称姐夫的人（后来我才知道那是他的英文名字Jeff）来我们公司参加例会，在会上大谈谈花木星河湾的营销战绩多么优秀，品质又是多么好。
那个项目好像是卖了40多亿元，当时创了一个纪录，而且项目所在的花木区域并非是什么好地段，周边的房价也才1万多吧，而花木星河湾卖到了4万多元。
那个时候我们公司产品品质饱受质量维权之苦，总经理十分想把公司的产品品质提升上去，改变在老百姓口中的低劣形象，于是学习星河湾就成了那个时候的作业。
姐夫口若悬河，滔滔不绝，表示跟星河湾的合作经历也是他一生中前所未有的经历，星河湾如何在产品品质上面如何苛求，如何全球寻找材料，不惜任何代价，悉心打磨，只为将最好的东西献给尊敬的客户。
我在长沙星河湾听顾问介绍项目时，总是恍然又看见那个头有些秃的胖子姐夫，在金黄的阳光下，坐在主席台上，给我们介绍星河湾打造产品的魔鬼细节。长沙星河湾的说辞仍然沿用的是那个时候的套路，豪宅并非是面积大而已，而是在各个方面高标准的细节才使得这个项目优于其他的项目。
姐夫显然比起面前这个介绍的顾问会表演多了，声情并茂，这么多年了，我还记得他掷地有声的那句话：在国外三代人才能培养出真正的贵族，在中国星河湾，只需要1.5代就可以。我以为这个神奇的点晴之语是姐夫总结的，后来才知道这也是他们的说辞之一。
姐夫说那个时候花木星河湾督战的就是星河湾负责营销的梁上燕女士，当时他们准备一天搞几篇软文，他还蛮有信心说搞3篇，结果梁女士说不行，数量要翻十倍，七八家广告公司一起发动机器，一天发24篇软文，报纸、网站，铺天盖地，立体轰炸。
那个时候对于姐夫讲的这些东西真是似懂非懂的，后来醒悟这不就是在传播上的AIDA模式么，A为Attention，即引起注意；I为Interest，即诱发兴趣；D为Desire，即刺激欲望；最后一个字母A为Action，即促成购买。在这个行业内的人大都明白，所谓的宣传推广就是围绕着目标客户做这样的宣传动作，连推广分期都是分成这四个阶段的。
项目的营销费用是有限的，星河湾的模式就是孤注一掷，集中*破爆**，毕其功于一役，前期打开了局面，后期就可以利用业主资源，充分挖掘业主身边的客户资源，这样后期再不用做什么广告投入了。
我后来加盟一个新的公司时，集团将我派到一个项目上去支援营销工作。其时在那里负责营销工作的是梁上燕的弟子之一，梁上燕由于2013年前后星河湾出现了很大的负面危机，选择了挂冠离去，他也在那个时候离开了星河湾。
这促使我可以近距离观察星河湾的工作模式。最直白的特点是特别喜欢搞活动，圈层活动可以说是星河湾在营销上的特色之一，用句专业一点的词来说，就是跨界营销，与汽车4S店、高尔夫球会、奢侈品等行业联合做活动，以求贴近这些高净值人群。
每周一定会安排几场饭局，要跟银行、保险公司的人接上头在一起吃饭。听说有哪个置业顾问有当地大企业的关系，就要立刻想办法打进去这些企业，去里面做推介会。
我与他在那个时候关系融洽，相处非常愉快。但是那个时候那个项目业绩不怎么好，原因有二。
一是这个项目原来在做沙盘时，是在总图规划没有批复之前就做好了沙盘，上面的绿化做得非常好，后来总图批复由于地下车位不够，在地面增加了部分地上车位，而前期顾问输出的口径是人车分流，结果一期交房时业主对大面积的绿化不见了，而代之以空旷的车位的结果十分不满，纷纷维权，前任营销负责人为此离职了，我这位兄弟是去接的烂摊子。大门都被业主锁了，置业顾问只能悄悄把意向客户约到后门，接进去偷偷卖房，这样的负面口碑项目工作之难可想而知。
二是手下的销售经理对于他讲的星河湾这种圈层模式不理解，十分抗拒，认为星河湾那种高大上的圈层活动，不适合他们这种卖得是全城最便宜的项目，置业顾问本来坐销习惯了，现在要求他们天天下乡，去外面拓展客户，就怕把自己娇嫩的皮肤晒成黑炭，又加上负面而难以去化，挣不到钱，天天在纠结每天开车出去的油钱，所以销售经理与置业顾问穿一条裤子磨洋工。
星河湾新到一个地方，往往会在最好的酒店举行一次大规模的招聘会，用较高的薪酬招到人是一个方面，另一个方面也是一次很好的品牌宣传活动，现在这个套路已经被很多公司学会了。像新城地产、碧桂园等都是此中之道的佼佼者。
确实星河湾这种搞圈层、推介会的模式对于人员的素质要求是比较高的，没有这样的人，工作是难以开展的。
最后那个销售经理被干掉了。后来碧桂园在三四线城市狂飙突进，采用的工作模式不就是那种圈层么？其实什么模式并不关键，最关键的是找到对应的客户群体。那个销售经理正确的地方是你不能把一坨屎卖给客户，我们与客户对话的基本前提是产品要过关，这个在星河湾是应有之义，而对于其他公司就未必了。
但是星河湾在三四线城市确实遭遇了滑铁卢，2010年进军鄂尔多斯原想圈一波煤老板的钱，但是曝出违规占地、无证开工、占用保障房指标和违规建设高尔夫球场等问题，遭到国土资源部通报批评，鄂尔多斯更由于整治煤矿，已经从财富之巅滑落。项目推出了1900套房源，只销售了10%，这样的资金压力可想而知。出现这样的问题，原因无他，产品都不能保障，何谈其他？
在长沙也有一个非常重视产品品质的公司，就是高老板的运达地产，在他们的星沙项目锦绣广场也有一个传说，是说本来项目的营销中心已经做好了，高老板过来验收，发现不符合他的标准，于是用一个小锤子把做好的铺装砸掉了，要求重新做，直接就损失了几百万元。这样的故事在黄文仔的传奇之中也是举不胜举。我所疑惑的是，这个在过程中就不应该控制好么？要砸的应该是工程师的脑袋和饭碗吧！
我之前的公司老板也成立了所谓的榔头队，就是在全国飞行检查，对于产品品质差的，可以代行上命，直接砸了重做。好像听闻中，砸得并不多，毕竟老板砸的是自己的钱，这个可以随意，你砸得多了，老板不砸你才怪。
这大多只是一个故事罢了。
2012年太原出现了精装修维权，被认为精装修管理团队混乱，口碑更是降到了谷底。这个在后面精装修再说。
星河湾就这样慢慢消失在江湖的传说中。
星河湾看着碧桂园用自己的类似模式创造了宇宙第一房企，心中该是何种滋味？
2、 产品
星河湾因为只为富豪打造产品，所以产品面积都以大户型为主。长沙星河湾的产品面积从150到400平米，主体以250平米的两梯两户的纯板楼为主，间或布置部分两梯四户小面积或更大面积的产品。
150平米
190平米
240平米
260平米
400平米
按说星河湾打造大户型已经很多年了，积累了不少富豪家庭的设计经验，产品在设计方面是没有什么大问题了。按星河湾自己宣传称，公司拥有研发、设计中心、全球采购中心及实业生产基地，从规划、设计、研发、建模、打版、测试等各环节，建立完整品控体系，将产品直接做成样板，细节100%还原交付，让客户所见即所得。为此星河湾还专门出了书，现在已进化到4.0版本。
从长沙项目的产品设计来看，产品并没有独特创新的地方，十分中规中矩，可能照顾到长沙的天气原因，大部分做的都是南北通透的板楼，面积也没有做得过于大，跟这个项目所在观音岩片区周边配套较差，还不能吸引顶豪吧。
项目最大的亮点就是一湖一岛的景观设计，水景面积很大。我们同去的同事就开玩笑说，一，这个一二楼的可以坐在阳台上钓鱼，把这池中的日本锦鲤每天钓着玩；二，水景多，自然蚊虫多，这低楼层的估计也难受，虽然有消杀，这也是免不了的事儿；三，这个项目的物业费是3.6元/平米，我的同事一直觉得这么大面积的水景维护，这点物业费是包不住的，他说他以前的一个项目在园林里做了个瀑布，要运转需要20千瓦的动力，就没有办法天天开，只能在过节时偶尔开一下，业主们电费也吃不消啊。
项目上的置业顾问强调项目入住的时候园林都成形了，跟我们描述了半天，我实在忍不住了，就说这不是全冠移植么。置业顾问说，是的。我心想，这一套说辞确实用了好多年了，什么全冠移植，全球定位，四季有花，移步异景，选用了多少种名贵的树种等等，好像在编制销售说辞时，都是可以给客户*脑洗**的亮点。
由于核心筒的面积是一定的，因此对于这种以大户型为主的项目，得房率好像挺高，这个项目可以达到90%，但是如果你再想一下，400平米的房子，公摊也可以达到40平米了，两个户型拼在一起也可以达到80平米了。所以我们的设计同事白了一眼问得房率的成本同事，住得起这么大面积的户型的人，更在意的是公摊越大越有面子。你想想这个400平米的主卧面积都有75平米，还会在意多几个平米的公摊？
75平米主卧
我们共同对于这个项目产品不满意的地方有：
一、错层设计实在是有些过时了。在我刚做地产时，这种错层设计还比较流行，但是后来在产品设计中就很少见到了，只有一些叠墅产品里偶尔会见到这种设计，确实家里有老人的话，这种错层是给自己找麻烦。
二、一步阳台除了在立面上面好看一些之处，也只能给男主人提供一个抽烟的地方了。在长沙现在这种一步阳台也非常少见了，因为在时下的设计中，阳台就是用来偷面积的。这种大户型自然是不需要再偷面积，一步阳台聊胜于无吧。
三、这么大的户型设计里面出现暗卫实在是不应该的，尤其在400平米的户型中两个次卧套房的卫生间都是暗卫。我一个朋友说我看他们那个暗卫里面没有装浴霸是怎么回事啊，在长沙洗澡不冷么？我说，这家里都装了地暖，你把里面热水放放，然后在外面*光脱**了再进去就是了嘛。
四、保姆房很鸡肋。朋友说在长沙那种住家的保姆地位都是很高的，不会住那种10个平米以下的小房子，因为你只会父母托付给最信得过的人，做那种小面积的保姆房都是沿海那些充满了满脑子封建思想的像李家诚这样的人才有的。
3、 精装修
对于240和400平米的样板房，我一个成本同事说估计这得8000元/平米的精装修。我也只在上海去参观售价十几万的项目时，才见到这种顶级装修的配置。
对于这种精装修，一般来说就几个点，一是所采用的精装品牌都是国外一些品牌，一定让你觉得很神秘，然后逼格才会起来。比如这个项目用的厨具品牌是斯洛文尼亚的品牌，这么一个欧洲的蕞尔小国就算能生产出顶级品牌，又能做出多大的量来，但是那品牌由于不常见，是不是比起现在长沙各个项目中常见的老板、西门子要装X一些？
我们是先去看了240和400的精装样板房后才去看150的样板房的，几个同事在150的样板房里转了一圈就出来了，觉得好LOW啊。
图片由项目顾问友情提供
图片由项目顾问友情提供
图片由项目顾问友情提供
图片由项目顾问友情提供
图片由项目顾问友情提供
150的装修标准是没有更大户型的标准高的，材质、观感比起那些大户型就觉得很低。
这有点客户看了样板房心动买了，到了交房的时候由于没有软装，觉得那个空壳子的装修实在是无法跟预期相比。
我们前面说太原星河湾精装修出现了较大规模的维权。太原星河湾业主以*宗罪七**指责星河湾：
1、虚构事实、扩大宣传、恶意欺诈，非法侵占业主资金财产
2、墙壁倾斜、楼顶掉渣、电梯坠梯、随时危害业主生命安全
3、建材低劣、以次充好，环保堪忧、潜在危害业主身体健康
4、逼迫先交钱收房、再验房、排队维修，不能及时安心入住
5、态度傲慢、激化矛盾、业主投诉无门、影响社区和谐稳定
6、违法违规、乱收费、扰乱市场经济秩序
7、诚信缺失、臭名远扬，历时数年，败坏太原商业风气
其中第3条就是直指项目精装修用材低劣，以次充好。
在山西被视为“天价楼盘”的太原星河湾楼盘于2010年7月31日开盘。当时，太原商品房均价为5000元/平方米，星河湾的精装房则卖出了均价约20000元/平方米的高价。然而，到2011年9月28日交房时，星河湾的部分业主们却发现高价买下的精装房问题百出。卫女士站在星河湾4幢2单元的家里气愤地告诉记者：“验房看完一圈后，发现十几处大理石面断裂，暗红色的木质地板还没入住就变了色，门面有划痕，家具门合不上，地脚线瓷砖残损……”2幢2单元的业主蒋先生搬进新居第一天，就觉得刺鼻的气味经久不散。经环境检测机构进行检测，结果是游离甲醛超过国家环保标准值6.5倍，污染源来自家具和壁纸，属于中高度污染。
——来源《新华网》《太原：星河湾被爆严重质量问题 精装房变成“闹心房”》2012年3月21日
业主维权委员会向星河湾集团表达了70多名业主的一致诉求。这份诉求包括，星河湾集团承认错误并向广大业主道歉；赔偿业主延期交房产生的每天购房款万分之三的违约金；给予业主2000元/每平米的精装修补偿；延长房屋保质期，并且该保质期从业主真正入住开始折算。
最终我那位朋友的老上级梁上燕也因此身心俱疲挂冠而去。
我在参观长沙星河湾样板时，还赞叹说，这种样板间里没有贴满“非交房标准”的提示，也算是良心了。现在一般样板间里满是非交房标准的提示，让人疑惑都不是交房标准还建它作甚？
不过这也是被维权的业主搞怕了，一旦在合同里没有仔细把关，漏了一两项，到时候被业主拍了照片，据此维权也是一件麻烦事，尤其对于那种高周转的项目，项目交标还没有确定，样板房都做好了，客户也有了印象了，到时候又更改品牌。我记得去看梦想的项目就有过这样的问题，我还在说这都是公司项目少，没有集采优势，需要一个个项目去确定标准。
我一个朋友目前供职在株洲的晋合地产，在株洲做了一个湘水湾项目，据他说他们交房时是没有出现精装修维权的情况的，做法就是一步步把工作做扎实，找可靠的施工单位，做好过程控制，跟业主约定的交房时间要足够宽裕，在交房前要几个部门联合验房，先把交付中可能出现的隐患全部排除了，不把病房交给业主，自然就不会有这些维权行为了。
我以前在江苏工作时，那个新加坡企业仁恒做的精装修还是挺不错的，在那里我知道了这个精装修的施工单位叫龙信建设，南通的一家施工单位，在湘水湾发现原来这个项目的精装修施工企业也是龙信。看来合作伙伴坑不坑还挺关键的。
星河湾的很多队伍都是自己的，这也是以前品质能够保证的原因之一。太原星河湾出现精装修问题，原因之一也是公司项目多了，规模大了，而团队没有那么强的力量，所以在太原本地招了一些小工来做事，对于品质就出现了失控。
真心希望长沙的星河湾使用公司自己的团队来做事，能给长沙真正留下一个代表作。
拉里拉渣写了这么多，而且是头重脚轻，估且这么着吧。这个公号是我工作之余随手写写，里里外外就我一个人，水平也有限，有时工作一忙，更新就慢了，各位朋友私信给我的问题、项目，有空去看，就抓紧时间去看，没有时间去看，也没有办法。