01.
2020年就要到年根了，各个地产公司该盘账的盘账，该筹划明年计划的筹划，该“人事调整的人事调整”，毕竟今年能完成任务的都是强者，甚至是舍得一身剐的强者。
对于今年的购房者，尤其是刚需，除了产品本身以及日常的配套之外，最关注还是性价比。
目前郑州三环外四环这个范围内。
管南已经到了1.45W左右，滨河1.6W左右，金水北已经1.8W左右，高新老城也到了1.5W左右，而性价比最高的，要数二七新区和中原区汇集的西南片区。
▲郑州组团分布图
西南片区距离郑州地理中心二七塔仅6KM，而且已经有不少拓荒者在此耕耘，有一定的配套资源，但相较于刚需追捧的管南、北静宜居的惠济，西南片区略显黯淡。
▲西南组团项目分布
近期入市的几个备受热议的项目，让不少南城购房者开始关注这个区域，我们就实地看了一下西南片区的几个在售楼盘。
02.
提到西南，绕不开的名字是：亚星。
从红极一时的亚星盛世一期洋房，到盛世、金云外滩、锦绣山河，亚星在航海路以南这片耍家了，十几年西南风云变幻，西南无冕之王岿然不动。
如今的主角成为了临河而居的星河郡，不同于之前的产品，整个项目分东西两个地块，地块容积率不到2.5，西苑8栋18-20层小高层，东苑9栋13-20层小高层，目前主要在售西苑。
▲星河郡效果图
这样的容积率导致楼间距和建筑密度相对舒适，西苑楼间距30-35米、建筑密度21%，采光和视野观感都相对比较舒适。
▲星河郡&绿地城六期
西苑的户型从73-135涵盖了5个选择，满足刚需和刚改的需求。
纯高层社区无底商，居住舒适度会比较高，再加上临水观景效果不错。
不过，南侧不到100米郑西高铁会有一定的噪音影响，东侧300多米就是万福园陵园，有一些客户会比较介意，当然，临近陵园的单元，价格相对也更优惠一些。
▲星河郡&绿地城规划图
另外，整个地块东西苑各有一排底商，满足日常生活勉强够用，后期购物逛街更多是需要绿地城、华侨城的商业配套落地。
星河郡在售的是西苑的部分楼栋和东苑6#，西苑目前的均价11500-12100，东苑的均价在10000-11000，东苑有部分一万左右的特价房源。
03.
一条铁路之隔就是绿地城，但隔着雾霾的天气，稀落的塔吊和工人显得格外冷清。
▲七期、八期现状
2004年5月，绿地进入郑州，成立了中原事业部，随后相继开发了绿地千玺广场、绿地双子塔、原盛国际等商业地产。
住宅地产也没落下，绿地老街、海珀兰轩、绿地澜庭等项目，商业地产给城市添加了若干超高层建筑，成为市民打卡拍照的地标。但住宅地产，却并没有带来什么惊喜。
沿着郑密路拐进绿地城售楼部，郑密路旁的安置房已经交付入住，滨河花园实验小学已经开始招生，有一些生活气氛。
▲安置房周边现状
整个项目分8期开发，目前在售的是六期、七期和八期，六期位于郑西高铁北侧，七期和八期紧邻南四环。学校、商业，顺便还能蹭一路之隔华侨城的文旅配套，但遗憾的是和地铁无缘。
随后看了一下装修标准，美标的卫浴、方太的炊具，其他的可以到项目自行感受。
价格呢，前不久一批大户型的特价房源9XXX左右，已经不在了，目前均价 11000左右，四环内这样的价格，还带装修，对比隔壁的华侨城小高层毛坯均价13000，确实很诱人。
但问题是：绿地资金链紧张、延期交付的风险，以及一些降标减配的先例，让不少购房者“再考虑考虑”。毕竟，绿地总是能给你一些“惊喜”。
04.
看完绿地南四环沿线的工地，沿着西三环，我们到了金科中原。
▲临时售楼部
也就是曾经的金科贾鲁小镇，目前贾鲁水镇正在建设中。
▲贾鲁水镇现状
总占地7500亩，包括不到 2000亩的住宅、2000亩生态、3000亩配套，住宅分四期开发，目前在售的一期，55亩的地方规划了12栋27-34层的高层，周边配套目前基本为0，确实需要TOP级开发商深耕。
▲金科中原规划图
距离最近的地铁6号线冯湾站，距离一期也超过了1KM，自驾主要靠西三环、航海西路、西四环，内部规划了16所幼儿园、5所小学、4所中学1所高中。
户型从96起步到143，目前均价12700左右，对比一河之隔的恒大林溪郡的价格，有一定价格优势。
▲一期现状
但是，金科自从进入郑州之后，口碑一直备受争议，而且7500亩这么大一片区域，从荒芜开发到灯火通明，又需要多久呢？
05.
西南片区的发展还有许多路要走，不少问题尚待解决。
例如，产业等级相对较低。 曾经二七中原引以为豪的银基商贸城、京莎鞋世界、中原棉纺厂辉煌的日子一去不复返，现在整个西南片区的产业仅有老钱，尚无新贵。
除了零星散布的写字楼，没有集群的商务就业核心区，高新技术产业的匮乏更不用提，去年9月，二七超高层绿地双塔的流拍，更是给区域的商务高地梦一记重锤。
▲二七超高层双塔流拍
例如，区域内公共配套的匮乏，尤其是近几年地铁的匮乏。
整个西南片区，仅有7号线正在施工。6号线大部分项目是享受不到它的红利，9号线二期和15号线仍处于规划中，而且仅大路上才有少量公交车站。
而近期四环内单双号限行，限行又成为出行一大问题时，地铁为代表的公共交通，对于三环外四环里的项目尤为重要，这又是一把悬顶之剑。
例如，大型商业配套，尤其是一站式购物中心的匮乏是不争的事实。
尤其是随着亚星锦绣山河、招商天地华府、奥马和园、绿地城等大批量住宅项目陆续交房入住，对于一站式购物中心的需求愈加迫切。
而目前区域内仅有亚星淘气堡新天地已经营业，后期如奥马广场、华侨城的欢乐海岸还需要时间，绿地城的商业进展也属于住户倒逼商业。
还有，区域内垃圾处理厂带来的气味影响、郑西高铁沿线的噪音影响等等。
饭要一口一口吃，路要一步一步走，我们在关注弊病的同时，利好的消息也在不断释放。
例如，区域内进驻的房企多是TOP级房企这种大片区的发展。我们还是要相信品牌开发商，他们有着更丰富的大区域开发经验和雄厚的实力，引进学校、商业等配套的能力更强，保证项目平稳落地。
华侨城带来主城区的文旅配套，还引进二七名校幸福路小学、金科中原据说要签约伊河路小学、亚星引进了华中师范大学附属中小学。
例如，南水北调运河公园在不断修缮，整个区域内的绿意在一步步兑现。
▲南水北调运河
……
未来，还有万科水晶城入市，到时金科、万科、华侨城、绿地、泰宏建业、亚星多家房企在此耕耘入市，天量的土地供应，势必形成犄角之势，但如果不能从产品和价值上突破，那只能在价格上突破了。
临近年底，各家开发商又到了冲刺阶段，首付分期、特价房、组合贷等政策纷纷施展，对于南城购房者来说，或许，这是个不错的时机。
对价格敏感的同时，也要对项目的价值擦亮眼睛，毕竟， 跳 一跳能够到的房子，才是更好的选择。
若干年以后，房子会和我们一样老去，但希望，在那里被记住的，是家人欢聚的欢声笑语，而不是怀疑买房时脑子进了水。