01
温江，成都二圈层区域之一，位于成都西面，与青羊，郫都，双流，崇州，都江堰接壤。
温江全域面积276平方公里， 常住人口54万 ，2019年GDP为595.57亿，增速为9.27%。
温江一直以来都有“金温江”的美誉，
在成都近郊5个区域中，温江城市界面最好，绿化最多，路面干净整洁，
是我最推崇的养老NO.1区域。
原因有四：
1： 温江地势较高， 处于上风上水宝地，相较于其他区域，温江空气质量较好，天气晴朗还能看见四姑娘山，贡嘎山。
温江洪涝灾害程度较轻，不像下游的天府新区，金堂等，一遇到夏天暴雨，就寸步难行。
2： 绿化好， 温江绿化率达到47%，人均公共绿地面积达21.95㎡。
境内还有金马河、杨柳河、江安河、清水河，居住环境相当好。
3： 温江工厂少，污染少， 不像龙泉，郫县，工厂多，大货车多。
4： 居住密度低， 温江常住人口是成都11区当中最少的，只有54万。
而且温江做生意的少，流动人口少，居住人群多是住家户，比较纯粹。
目前的温江， 交通方便， 区域内有地铁4号线，17号线，可通达成都其他区域。
教育方面有温江中学（国中），嘉祥外国语学校，绵阳东辰国际学校，成都实验外国语学校，新世纪外国语学校， 教学质量都不错。
商业配套 有光华新城商圈，国色天香商圈，大学城商圈，生活非常便利。
温江最大的特色就是 宜居，
最大的弊端就是 产业太弱。
温江一直以来最大的产业就是现代农业，
从2015年开始，温江提出发展医药大健康产业，融合医药，医疗，康养等，也引进了药明康德等多家龙头企业和一些科研机构，吸引相关企业数百家。
但是就目前的经济体量来看，温江与其他区域仍有 一定的差距。
以2020年上半年成都11区GDP来看，温江排名 倒数第二 ，只比天府新区高出65亿，
然而天府新区增速是温江的4.3倍，不出3年，天府新区GDP就会超过温江，
届时，温江很可能就是11区中，
经济最弱的区域。
02
温江的房地产发展可以分为几个阶段：
2008年以后，温江光华大道沿线开始开发大量刚需楼盘，比如佳兆业，洲际亚洲湾等。
2014年后，温江高低配楼盘逐渐增多，高层和洋房组合式项目亮相，比如金河谷，彩叠园等。
2019年后，温江进入改善时代，项目以洋房，叠拼，大平层为主，面积基本在100平以上。
目前温江的房价在二圈层中属于中等价格，
二手房均价为1.2万， 挂牌数量多，可选择面较广。
新房方面，温江售价超过2万，大数刚需楼盘单价集中在1.4万-1.8万，
由于户型偏大，因此总价多在 160万以上。
好在新房供应大，可选择楼盘较多，青羊买不到房子的可以考虑温江。
土地市场方面，2017年开始，成都整体土地市场火热，
温江也水涨船高， 楼面价超过7千块，
2020年到目前温江拍出10块地，最高单价是9000元/平米。
今年6月份，温江会有4块地集中拍卖，起拍价8千多，限价清水价格在16000。
03
目前的温江楼盘主要集中在4个板块：温江老城，光华新城，金马，国色天香。
温江老城：
这是温江发展最早 最成熟的板块 ，生活配套完善，新尚天地，大润发，家乐福等一应俱全，
教育氛围较好，有温江中学，还有大学城，多个高校集中，
4号线经过该板块， 进城方便。
版块内二手房均价将近1万，供应有3千多套，不过楼龄偏老，绝大多数都是10多年的房子。
版块内新房较少，有合谊万景台，书香华府等，价格在1.1-1.4万之间。
光华新城：
光华新城处于青羊区和温江老城之间，沿光华大道发展。
板块位置较好 ，既能承接青羊区购买力外溢，又能抓住温江老城改善置换的购房需求。
该板块是温江近10来年重点打造的新兴板块，目前已发展成熟，
有4号线，17号线 两条地铁，
商场有新光天地，伊藤等，购物非常方便，
学校有成都实验，新世纪外国语，成都嘉祥外国语等，教育质量不错。
整个片区道路宽，干净，楼盘以次新为主，城市界面非常好。
目前该板块二手房供应超3000套，均价1.4万，楼龄绝大多数集中在10年以内。
新房目前关注度较高的有雅居乐，凤溪院子等，价格在1.7-2.2万，以改善型大户型为主。
国色天香：
板块开发程度较低，距离温江老城，成都主城距离较远。
片区最出名的是国色天香乐园，还有鹭湖宫这个别墅大盘，
板块 各项配套都很弱， 地铁远，商超缺乏，教育资源匮乏。
片区二手房供应不到一千套，价格在1万左右，
新房有鹭湖宫，选择较少，价格在9千左右。
金马：
区域内目前 各项配套较弱， 整体开发呈现度较低，可选择楼盘较少。
没有地铁，4号线3期以后会通金马，但是时间很遥远。
板块内有金马河，体育中心，整体生态环境还行，
规划的医学城板块也在这里，这是温江重点打造的集医疗，康养为一体的产业区，
但是和成都其他区域比起来仍旧有一定差距。
04
温江最大的价值就是居住价值，
从自住角度说，温江房价不高，环境好，居住密度低，生活配套完善，真的完美。
从升值的角度说，温江一般般。
升值，最 核心的点在于供需，
供大于求，该地区房价下降；
供小于求，该地区房价上涨；
供求平衡，该地区房价平稳。
先看供应端， 温江整体住房供应较大， 几乎看不到写字楼，没有商务区，整个片区全是密密麻麻的高层住宅。
再看需求端，需求分两部分：
1： 本地自身的购房需求。 本地产业多，购买需求越大，购买力强，房价支撑性好，比如典型的高新区。
2： 其他地区外溢的购房需求。 比如天府新区，目前产业落地的很少，几乎在规划中，但是紧靠高新区，承接了高新区大量购买力，因此购房需求较大。
而温江， 自身产业不足， 无法吸引更多劳动力，加上本身人口较少，购房需求较少。
温江临近青羊区，可以承接青羊区外溢，但是青羊区最近几年经济增速放缓，无法带动温江太多。
地铁9号线的开通拉近了温江和城南的距离，但是通勤时间仍然在一个小时左右，几乎是成都通勤时间极限，
所以有部分城南人群在温江买房，但是数量不会很多。
所以，如果是 自住养老， 不用犹豫，买温江。
如果是投资，温江会随成都大势缓慢上涨，不会有单独行情，
但是如果 放低预期， 也可以入手。
接下来我们会点评几个温江关注度较高的小区，有兴趣的朋友可持续关注。