原创 / 镁地产 陈一朵
在珠江新城中区，中海地产除了中海花城湾，还有另一个小区——中海璟晖华庭。
很奇怪，同样在中区，同样是中海开发，楼龄、品质、物业的差别也都不大，为什么璟晖的存在感就远低于花城湾呢？
我在想，问题是不是出在它的名字上呢？璟晖这两个字，每个字我都认识，可用拼音输入法就是很难打出来，太不利于社交传播了吧。
下面咱们就来评测一下这个小区。
中海璟晖华庭：
建成年代：2007年-2009年
总建筑面积：199132㎡
总占地面积：22273㎡
总户数：1109户
固定车位：850个
容积率：7
绿化率：35%
物业费：3.3元/月/㎡
（信息来源网络，仅供参考）
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从区位上看，中海璟晖三面临街，北侧是金穗路，南接兴盛路，东靠猎德大道，西侧与盈嘉花园、博雅御轩为邻。
图源：贝壳找房
之前我们已经介绍过，中区楼盘以花城大道为界，分为南北两个组团。中海璟晖、保利心语、尚东君御、方圆月岛等都在北组团里。
南组团（中海花城湾、嘉裕公馆、利雅湾、天銮）因为更靠江和IGC，所以整体更贵一些，北组团因为更近黄埔大道和冼村，价格要略低一点。
不过，北组团的优势是生活更便利，有菜市场、兴盛路风情街，体育东小学兴国学校、天河中学也在这里。
可以看到，中区的北组团楼盘是比较多的，在高手如林的中区，中海璟晖的表现还不错，位居人气榜第6位，
图源：贝壳找房
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作为中海花城湾的同门师弟，中海璟晖与中海花城湾有不少相似之处，比如小区门头有设计感、外立面保养好，经得起时间的冲刷。
比较注重园林的打理，是中区五个花园小区之一。
配套比较有诚意，虽然比花城湾小，但还是配了一个游泳池。
小区外立面以米黄为主色，虽然有十几年楼龄，但保养得还不错，颜值OK。占地面积2.2万方，跟保利心语差不多大。整个小区分两期开发，一共10栋，围合呈“C”字型，中部是园林。
园林面积不大，但打理得还比较有层次，与中海花城湾相近，空间感略好于保利心语。
小区虽不大，但设置了泳池、凉亭游和儿童游乐设施，可见开发商还是比较用心的。
小区里面还有一所私立幼儿园。整个珠江新城只有3所公办幼儿园，而且要摇号，所以家门口有一所幼儿园是非常方便的。
这些配套让这个小区更有生活气息，适合住家。我们下午过去的时候，看到很多老人在小区遛娃。
03
从定位来看，璟晖的定位不算低，可能比最初的中海花城湾还要高一些，所以使用的石材、建造标准都还OK。
大堂挑高，档次感都不错。而2梯4户的设计，与花城湾、保利心语都更好。
和花城湾一样，璟晖的户型选择也比较丰富，涵盖85-206平的2-4房，二、三、四房约占比为3：3：4，每个面积段的比例差不太多。
与中海花城湾相比，中海璟晖的定位更加精准，更注重空间感和舒适度，基本都是大两房、大三房、大四房。
楼栋和户型分布如下图：
图源：贝壳找房
图源：搜房
由于中海璟辉三面都临街，噪音干扰免不了。结合户型图我们也可以看到，靠近猎德大道的A4-7栋噪音影响最大，但是高层户型东可以望珠江公园，景观价值不错。
值得一提的是，这4栋靠猎德大道一侧，汇集了190平以上的所有大户型。
我们粉丝群好几个朋友反映，猎德大道的噪音威力有点大，安装最好的隔音玻璃也难以避免，居住舒适度会受到影响。
我想，也许设计师最初是想把珠江公园最美的风景送给大户型业主，却低估了猎德大道的噪音威力。
A1-3栋南向户型可以望花园，而且比较安静，市场表现较好。前不久我看了一套80多平的高层南向两房，业主非常自信，放盘单价超16万（送一个车位）。
那个户型大概是这样：
图源：贝壳找房
三开间朝南，带两个阳台，主卧有13.7㎡，空间尺度不错。唯一的遗憾就是只有两个房间，不太适应现在的市场需求。业主卖这套也是为了置换三房。
下面这个是位于A1栋、南向往花园的162.7㎡四房，这个户型在整个小区是非常优质的了：南北对流，客厅和三间卧室朝南，望小区花园，安静，非常适合四口之家。目前安居客挂牌价1950万，均价近12万/平。
图源：中原地产
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总的来说，中海璟晖的优缺点都很明显，优点是小区整体品质不错，配套OK，物业也放心，尤其是大三、大四房户型，挺适合改善型买家；缺点就是三面全部临街，噪音污染让人头疼。
不过沿街的户型报价相对低一些，如果你不是很介意噪音这个问题，倒是可以考虑。如果你特别怕吵，还是看看A1-3栋和A8-10栋望花园的户型吧。
因为地处珠江新城中区，中海璟晖的总体风向必定是上扬的，主要价格合理，什么时候买入都是对的。
贝壳找房显示，从2019年12月至2020年11月，中海璟晖成交平均单价从8.2万上涨到10.65万元。排除朝向户型等复杂因素，粗暴一算，成交单价一年上涨了29.88%。这是一个比较保守的估算，好的单位升得更多。
回到本文的主题，中海璟晖和中海花城湾可谓师出同门，为何存在感低那么多呢？现在来看，绝对不是产品的问题，而是另外两个原因：
一是地段的确比花城湾差一点，虽然同处中区，但花城湾和珠江、IGC更近一点，而且璟晖受猎德大道的噪音干扰更明显一点。
第二点，就是文章开头说的，名字的确没有花城湾朗朗上口、易于传播。无论在哪个城市，凡标杆豪宅都有一个脍炙人口的名字。
高手过招，胜负往往就在毫厘之间，买珠城的朋友们，一定要注意细节啊。