2022年，谁保住了北京楼市最后的脸面？
这一年，北京新房新增供应下降12%，成交套数下降29%，总成交金额下降19%，成交均价同比增长12%。
讲真，这并不是一串好看的数字。
◎2022网络词汇（意为不好看）
其中，4.22万套的新房成交数量，虽然较2021年下降近3成，但均价7万+／平项目的成交套数却上涨20%，10万+项目成交更是超过3000套，同比大增60%。
没钱的人持续观望，有钱的人才不和你讲道理。
2022年，端礼著开盘仅半年，就以34亿的网签总额拿下丽泽片区年度销冠，全北京第19名。
◎2022年北京新盘网签金额前二十
2022年倒数第二天，端礼著的老爹首开公布了其在北京第三次土拍中拿下的造甲村地块案名，君礼著。
◎君礼著环线位置
丰台，丽泽，又一个10W+项目下战场。作为端礼著的同胞弟弟，都是含着“10W+豪宅”金汤匙出身的君礼著，能否在2023年的北京楼市延续哥哥的辉煌？
君礼著项目，从挂地，到确定归属，再到公布案名及户型图等规划，楼Sir全程都在关注，先说几个大概的感受：
1）南城、三环，城市界面不可能好到哪儿去，没办法，“内城豪宅”的通病；
2）周边配套相对成熟，丽泽商务区、丰台总部基地辐射区，项目不会愁卖；
3）位于豪宅内卷带，不管新房还是二手房，竞争对手太多，好在有价格优势。
与回迁、老破小共存
没有完美，只有适合。
这是楼Sir跑过这么多盘，一个非常大的感受。
即使是10万+豪宅，也有槽点，只不过这些槽点在区域价值、价格优势等条件下，变成了可以忍受的存在。
比如说，南二环三环之间的北京悦府，离铁路线那么近，但就因为环线优势，以及内城稀缺的城市界面优势，拿证仅3个月，便网签110套。
◎北京悦府项目临近铁路
再举个例子，懋源煜泽台，虽然懋源当时拿地时地块乱七八糟，开发难度很大，但项目也依靠西三环的环线优势，以及懋源的产品力优势，也算是在豪宅圈站稳脚跟。
◎懋源煜泽台周边相关配套
还有北京东南三环的分钟寺，东叁金茂府、北京天誉、合生缦云三兄弟周边仍是大量待*迁拆**的棚户区，城市界面算是丰台豪宅圈最差的一个。
但，三兄弟依靠环线优势、产品力以及分钟寺的未来规划，将豪宅地位立稳。其中东叁金茂府还是2022年丰台区销冠，卖了近38个小目标。
◎分钟寺三兄弟周边环境
再回到君礼著，项目地块本身是被桥安西路分成东西两部分，沿着桥安西路向北走大概500米，就是高铁以及地铁10号线、16号线丰台站，交通优势明显。
◎君礼著具体位置
但君礼著在营销方面，将丰台站TOD和丽泽商务区、丰台总部基地并称为三大核心产业区。
◎君礼著周边产业区
楼Sir个人认为，丰台高铁站这个元素并不能帮到君礼著提升豪宅逼格。
反而高铁站人员流动密集、杂乱，对君礼著是个不利因素。
◎丰台高铁站
其次，君礼著周边目前仍有老破小，且项目东侧便是造甲村回迁安置房项目，城市界面很差。
◎君礼著东区周边情况
◎造甲村回迁安置房二期工程
但内城的学校、医院配套优势，也是其他任何地方不可比拟的。
◎君礼著周边配套
君礼著西南方向走1公里，是北京丰台医院，三级医院。项目东南方向走大概1.3公里，便是全国都能排得上号的北京天坛医院，三甲。
◎北京天坛医院
学校方面，地块西南方向不到500米，便是首都经济贸易大学。此外，周边还有包括丰台五小、北京十二中、北京八中等数十所中小学。
◎北京丰台第五小学
只能说，好的是真好，差的也是真差。
开盘价或低于10万／平
既然具备环线优势，周边配套大差不差，那就PK下产品和价格呗。
截至楼Sir敲下这行字，君礼著还没有公布项目效果图以及带尺寸的户型图。
◎君礼著暂未取得预售证
从楼Sir目前多方打听掌握的消息看，首开也学中海和瑞叁號院那套了，据说外观邀请大师设计模仿中海叁號院系列的“铝板+玻璃幕墙”。
而且，户型狂送阳台。
君礼著一共有四种户型，分别是125平三居、127平四居、146平四居、165平四居。
◎君礼著125平、127平户型
◎君礼著146平、165平户型
因为是改善类住宅，所以户型的设计都差不到哪儿去。楼Sir想着重提一嘴君礼著165平户型，南向做到四面宽，最后的总面宽长度可能会趋近15米，这是这个户型一个巨大的优势。
价格方面，君礼著的销售指导价是10.6万／平。另外，楼Sir打听到，君礼著的开盘总价1200万／套起。
如果按照最低每套1200万，最小面积125平算，君礼著的开盘单价会低于10万／平，只有9.6万／平。
9.6万／平的价格在丽泽豪宅片区可是具备绝对的价格优势。
◎丰台区豪宅项目分布图
远了咱先不说，先说说君礼著周边这些邻居，懋源钓云台目前二手房挂牌均价已经超过13万／平。
此外，葛洲坝北京中国府新房销售均价为11.3万／平，其在售户型最小为187平，最低总价超过2100万／套。
◎葛洲坝北京中国府
还有被君礼著“模仿”的中海甲叁號院，目前在售均价12.5万／平。
◎中海甲叁號院
在丽泽商务区方圆5公里范围内，除了君礼著外，价格上最具优势的是北京瑞府，目前在售均价10.2万／平。
二手房方面，与君礼著同在三四环之间的紫辰院挂牌均价为10.9万／平，保利和光逸境均价11.2万／平，泰禾西府大院的二手房挂牌均价达到了13万／平。
◎保利和光逸境
其他的，你们去看价格地图，楼Sir看了图之后都禁不住夸一句：这图做得真好啊！
如果君礼著最后真的卖到低于10万／平，而且主力户型在125平-165平，单套总价也很具备优势。
单价、总价都具备优势的前提下，产品用点心，真不用担心不好卖。
北京三环加持，丽泽商务区、丰台总部基地的辐射效应，内城不错的医院、学校配套，叠加价格优势，君礼著是否能够在豪宅林立的丰台脱颖而出？
最终结果，看春节后开盘吧。