项目地址：云南农业大学后山靠近绕城高速
销售价格：2020年2月份均价13000元，毛坯交房
关于项目周边的生活配套、教育设施、交通组织等方面的内容本文不在叙述，详情请看 北部山水新城，融城昆明湖实地踏勘 这篇文章。
NO. 1｜首创置业
首创置业于2003年6月19日在香港联交所上市（股票代码HK2868）。公司控股股东为北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委所属的大型国有企业集团。2017年，首创携奥特莱斯落地西北新城，2019年首创禧悦春城落地北部山水新城，首创禧悦春城是首创置业进入昆明打造的首个住宅产品。另外在滇中新区空港经济区和巫家坝他们还有两个住宅项目在运作。
项目所在位置
NO. 2｜周边现状
首创禧悦春城的项目备案名称为城投湖畔四季城（一期）中坝1号地块。是因为该地块原为云南城投置业下属龙江公司所有，原规划为融城昆明湖的麓园项目，2018年12月份，云南城投以基础对价约18.39亿元+自《合作协议》签署日起新增的在建工程造价将项目转让给首创置业下属的全资子公司众置鼎福公司。
动态影像图
项目北侧为绕城高速，距离最近的楼栋（1、2、3栋）应该在100米以内。绕城高速在翠微里小区区域有隔音屏障，在项目北侧的区域没有。绕城高速和项目之间还有一条电力线路，根据经验判断，应该是一条35kV电力线路。
周边现状
从学校门口看项目
电力线路
翠微里小区北侧隔音设施
项目在建实景图
项目东侧为融城昆明湖翠微里小区，在两个小区之间有一条中坝路，中坝路的南段已经修通了，北段正在建设中。
中坝路在建
项目西侧为自然山体和农田。项目南侧为自然山体。项目南侧不远处的云南师范大学实验中学昆明湖校区现在只建设了一期初中部的区域，招生10个班级。
云南师范大学实验中学昆明湖校区
距离最近的公交车站在盘江西路上面，只有一趟126路公交车，距离大约有850米左右。项目东侧的中坝路在修建中，项目西侧的规划的松华路并没有开始建设。
总体就是位置偏僻，出行不便，交通路网还未建设完成，北侧受绕城高速噪音和灰尘影响严重，周边区域还存在大量已经规划但未建设的项目。
项目全景图
NO. 3｜周边规划
项目北侧和绕城高速之间规划的为防护绿地，防护绿地也就是种上一排排的绿化树木就完事了。
项目周边规划图
项目西侧规划的有公园、科研用地和27班中学，这个中学宣传的是国际学校，但是老聂感觉有点不靠谱啊，国际学校走的都是高端范，一般都在豪宅区，建在这里，谁来上？还有旁边规划的公园不用报太大希望，也就是山上修个便道上去就成公园了。而且应该是N年之后的事情了。
项目南侧规划的还有一块住宅用地、一个60班的小学、21班的中学等项目。项目周边的学校是挺多的，如果能上这些学校，优点就是离学校近，距离学校近，对于自由职业者、天天晚上夜班白天睡觉的群体会有非常大的噪音干扰，学校的课间操、体育课啥的还是声音挺大的。不过对于正常上班族没有啥影响，反正白天也不在家里面。
项目业主可享受睿博中英幼儿园学费折扣（8.5折），云南师范大学实验中学昆明湖校区小学部“一手房业主一户一名额”，云南师范大学实验中学昆明湖校区（初中部）业主子女享受当年录取分数线下浮5分的录取政策，具体看下图。
项目建成后从小区大门口步行到瀑布公园门口大约有1.3公里，这个距离稍微有点远了。
NO. 4｜项目方案
首创禧悦春城的净用地面积约88.03亩，总建筑面积约35万平方米，其中，地上建筑面积约25万方，地下建筑面积10万方，容积率4.3，建筑密度14.24%，绿地率40.36%，打造12栋高层住宅以及一所幼儿园。整个小区规划户数为2000户左右。整个小区内部是有坡度的，西南高、东北低的这样一个地形。小区与外部道路的步行道有6米的高差。在小区东侧的出入口设置有台阶进入小区。
项目方案总图
项目区域鸟瞰图
1栋、2栋都一样，假板式楼，3梯6户。朝向为西南向，层高33层，户型分布有A户型（115㎡）、B户型（99㎡）、E户型（95㎡）、还有二个不知道啥户型的。每层上面有5个不同的户型。
楼栋分布图
3栋，西侧紧邻张家寺路，假板式楼，3梯5户。朝向为西南向，层高33层，户型不清楚，这栋的一层设置有公共卫生间和老年服务用房。
12栋，假板式楼，32层，紧邻小区东侧出入口，一层设置有底商，户型不清楚。
1栋、2栋、3栋、12栋是本项目受绕城高速影响最严重的几栋，并且日照也很差，选择需慎重。
4栋，西侧紧邻张家寺路，假板式楼，3梯5户。朝向为西南向，层高33层，户型和3栋的一样。
5栋、6栋户型一样。假板式楼，朝向为西南向，层高33层，两栋西侧为张家寺路与中坝路交叉口。两栋的东侧为规划的幼儿园。
建筑立面图
7栋、8栋户型一样，说是卖完了，就不写了。
9栋、10栋户型一样。假板式楼，朝向为西南向，层高33层，两栋算是位于小区的中部，虽然户型一样，但是因为建筑朝向角度的原因，相比较，10栋高层的视野和日照都比9栋好。
11栋，假板式楼，层高30层，一层设置有临街商业，户型不清楚。
NO. 5｜户型评测
小区的户型类型太多了，估计有十几个。很多楼栋的户型无相关资料，只写下面几个户型的相关分析。
A户型（115㎡）
A户型建面约115平米，户型分布在1栋、2栋的西侧端户，三房两厅一厨两卫设计。客餐一体，南北各设置一处生活阳台，采光和通风不错。户型的问题是北侧是绕城高速，通风过来也带来了噪音和灰尘。你说到底开窗不开窗呢？
A户型
B户型（99㎡）
B户型建面约99平米，户型分布在1栋、2栋的中户，很紧凑的三室两厅两卫。紧凑就带来了每个房间面积都偏小，没有生活阳台。
B户型
E户型（95㎡）
E户型建面约95平米，户型分布在1栋、2栋的北侧端户，两室两厅一厨一卫设计。这个户型是整个小区受绕城高速影响最严重的一个。两个卧室都还在北侧，晚上睡觉影响挺严重的。如果不怕吵，那优点就是东西通透。视野好，可以晚上坐在阳台看高速路上面的车流。
E户型
B-1户型（115㎡）
B-1户型建面约115平米，三房两厅一厨两卫设计，户型分布在5栋、6栋上面，具体位置不详，这个户型昆明市场用的比较多，总体还凑合。
B-3户型（119㎡）
B-3户型建面约119平米，户型分布在5栋、6栋上面，具体位置不详，三房两厅一厨两卫设计。该户型有一个大阳台，缺点也很明显，浪费空间较多，空间安排不合理，动静分区杂乱。
B-3户型
NO. 6｜老聂综合点评
1. 适合教育需求强烈，但是预算又不多的刚需客户作为过渡住房。虽然项目缺陷很多。但是想给孩子找个好学校的心情能理解。
2.2019年7月教育部印发《*共中**中央、国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，文件中明确：民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。这就意味着，今后民办学校报名超额要摇号。所以云南师范大学实验中学昆明湖校区小学部“一手房业主一户一名额”并不是100%，有可能你买了房，但是最终摇号还是没有上。
3.项目本身位置偏僻，绕城高速对于项目影响较大，周边生活配套设施不足，生活起来会比较闷。
4.如果买了本小区，建议交房了之后，组织业主反映绕城高速噪音问题，在项目北侧加装隔音设施，装修的时候，窗户建议安装隔声窗。