园林有特点，打造京西先锋园林，北京首个STEAM儿童活动区

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我们买房子千万不要抱有投机心理，一定要站在自住的角度作为买房的落脚点，也就是谁会为你的房子买单，而不是你为自己的房子买单。

来源：网络

近期，燕郊的关注热度提升了很多，有不少外地的朋友私下咨询燕郊的价值或产品如何。

今天，咱们就针对燕郊楼市的现状，为大家提个醒：投资需谨慎！

01、燕郊概念性最强的板块在哪？

地铁进燕郊不是空谈，目前已经进入了开工前的准备阶段，预计6月份就会动工。

俗话说：地铁一响，黄金万两。

届时，燕郊便率先与北京形成“同城化”发展，坐上地铁6分钟进通州，14分钟到运河商务区，31分钟到东大桥，真正融入了现代化首都都市圈的核心圈层之中。

来源：北京城市发布

地铁的通勤价值已无需置疑，也正是因为通勤时间有保障，才会影响所在板块的房价。对于居住在燕郊的北京上班族来讲，通勤时间的保障就是一种精神力量，支撑着更多在北京买不起房的非京籍人群向燕郊聚集，这就是地铁为燕郊带来的最大的价值。

如果说过去的十年看燕顺路板块，那么未来的十年就要看地铁板块。先要满足通勤需求，其次才是教育、医疗、商业和公园的配套。

那么，目前燕郊板块中“概念性”最强的当属燕郊北部科学城，它以“地铁+产业”的概念吸引了众多北漂的关注。

根据规划得知，燕郊北部科学城规划面积19平方公里，启动区6.6公里，先行推进产业项目和公共配套项目落地，并谋划建设副中心生活基地。

拍摄：环京楼市观察

也就是说，这个板块的发展空间有很强的动力支撑。

比如：北京地铁M22号线在此设高楼站，要在此打造燕郊经济开发区的产业集群基地，还要谋划建设生活基地。

从通勤到产业，从产业到生活配套，应有尽有，为美好的未来绘就出一幅产城融合的画卷。

也正因此，我们才要警惕那些打着“概念”的便宜项目，千万不要纯粹因为价格便宜买一套房，基本上过个两年就会发现，跑不赢大盘。

所以，如果不想在燕郊选择“跳进去就很难爬出来”的大盘，应该早早地认清它们的真面目。

02、不要买商住公寓，即使是公寓性质的住宅，也尽量避开。

以燕郊北部科学城为例，目前在售的有目前在售的有某都时代、某科时代、 某投发展某郡（2511户） 、某成尚领时代，还有临近科学城的 Z冶 等企业开发的 共有7个商住项目，上万套公寓产品。

案板上的韭菜

非常肯定地告诉大家，这些商住公寓几乎都不能买，环一线城市的所有公寓产品都是割韭菜神器。

不要有点钱，就乱买房。贫富阶层就是因为财富思维的不同而拉开的，等你发现走错的时候，想调整步伐都很难，套得牢牢的。

不要想着这儿有地铁，以后就有人会买你的公寓，或者就会有高租金收益，放眼看看现状，这儿几乎还是一张白纸，未来或许很美好，但现实也是很残忍。

别忘了，现在地铁都是TOD模式，当你还拿着尺子测着到地铁站距离的时候，别人家的公寓就盖在地铁站上面，下楼就是地铁站，你还测啥距离啊。

最重要的是，很多小白搞不清公寓和住宅的差别，以为都是混凝土筑成的空间，没啥差别。

切记，公寓和商铺、写字楼一样，是商业物业交易，其税费远远高于住宅，对于购买差价升级部分上交税费极高，最高的几乎拿走差价的50%（因为是全款的15%以上），导致很少有人愿意通过买卖公寓获利，流动性极差。

03、价低不一定是笋盘

很多初级买房人，特别是不居住在燕郊的外地人，太迷恋大区域和沙盘了。同样是燕郊经济开发区的房子，别人家均价2.2万/平，他们家只需要1.6万/平，价格一对比，顿时让你以为捡到了笋盘。然后，利用精致的沙盘给您渲染配套、产业和地铁规划，让您激动地赶紧下注。

拍摄地：燕郊水榭花城

实际上，这是很多人买房的大忌，只顾着找笋盘，却忽视了产品缺陷。

买房之前，初级买房人可以通过地图查看项目所在位置是否处于板块的核心发展带，还可以查看周边环境如何，周边配套是否成熟，距离交通要道的距离，门口的公共交通班次等等。

如果产品是分期开发，我们还可了解前期交房产品的环境、空置率以及业主对小区的看法等等。

如果发现该产品有缺陷史，而且还位于新城边缘的郊区地带，那就要小心了，这不一定会是笋盘，还可能是个跑不赢大盘的“衰盘”。

04、让别人的*弹子**飞一会儿

不要一看见宏伟的规划就激动地无法控制自己，以为又一个深圳又一个浦东来了。

来源：让*弹子**飞

对于购房人来讲，目前的燕郊北部科学城板块是一片新开发的板块，如果特别看好该板块的未来空间，我们只能关注距离地铁站1KM左右的住宅项目，别无其他。

还要拥有价值投资的心态，我们相信这儿会成为一个“种下石头就能产出黄金”的价值板块，但并不是现在。

对于某些公寓产品或者某些缺陷明显的住宅产品，我们不要着急，让别人的*弹子**飞一会儿，真的没关系。