作者｜格野
编辑｜艾果
以产品力著称的绿城中国在2023年中报期收获了一份不错的成绩单。
根据绿城半年报，2023年上半年，绿城实现总合同销售额1342亿元，同比增长19%；自投销售额982亿元，同比增长16%，销售均价29150元/平方米；权益销售额633亿元，同比增长40%。
凭借着逆势的增长，绿城位列销售排行的第七名，权益榜第九位，首次进入前十。
而比销售数字更值得关注的是，绿城实现了归母净利大涨、结转项目权益提升、权益销售额提升以及新拓项目权益比增加，这些数据的增长，反映的是绿城战略目标在逐渐得以兑现。
根据绿城的2025年战略规划，绿城要成为TOP10里面的品质标杆，这里的品质，不单单指产品品质，而是更高维度的全品质，包含了投资品质、运营品质、财务品质、管理品质、组织品质、队伍品质等方方面面。
未来这些品质要反映在绿城的投资拿地、项目销售、回款利润、队伍建设等等方面，也将会给新一轮周期下的房企提供新的借鉴意义。
拿对地
8月初，绿城在上海的土拍中竞得三幅地块，占那次总地块的三分之一。这三块地体量和量级都较高，绿城花了139亿，占彼时土拍总成交金额的58%，成为最大赢家。
这三幅地精准反映出绿城的投资策略，拿高能级城市、高能级区位的地块。上半年，绿城参加了杭州、上海、北京等核心一二线城市土拍100余次，新增项目19个，总建面257万平方米，预计新增货值达571亿元，位列全国第八。
业绩报告显示，绿城将承担成本251亿元，楼面价12233元/平方米。这些地块一二线占比达到89%，杭州占比近50%，权益比同比提升3个百分点达到 79% 。
比如新拿的上海的三幅地块中，闵行梅陇项目预计售价与周边二手房倒挂，地块位于闵行徐汇交界，周边规划两大商办综合体，四条已通车或在建地铁线；嘉定南翔项目紧邻印象城和地铁站，整体安全性高；青浦徐泾项目位于虹桥商务区范围内，产业支撑强。
对于这三幅地块，绿城执行董事及行政总裁郭佳峰表示：“上海这三块地都是非常好的，无论是它的利润率、IRR，还是预计的去化情况都好。”
财报数据显示，上半年绿城项目拿地到开工周期下降25%，达到2.1个月，首开去化率达到82%，销售回款率109%。
对于下半年拿地情况，郭佳峰表示：“总体来看，下半年的形势从需求端来说可能会比较谨慎，但是对我们来说，也是一个机会。我们年初的安排也就是600亿左右的权益投资额，但这是一个计划数，具体到投资额多少，是跟销售跟融资情况来看的。今年的投资质量比前几年还更好一些，因为在一个小心的背景下，我们拿到的都是一些核心城市里面的核心地块。”
不过就当下的市场环境而言，仍有能力投资的房企，其聚焦的城市区域都在趋同，这一方面意味着近一步的分化，另一方面，也提高了企业拿地的竞争难度。这不仅仅需要实力，还需要运气。
品质为王
根据绿城2025年战略目标，绿城要做到TOP10当中的品质标杆。
在品质上，绿城有很丰富的经验，但当下绿城所聚焦的品质已经不仅仅是在产品上，而是“全品质”。
绿城董事会主席张亚东表示：“全品质是多方面的，包括了投资品质、运营品质、财务品质、管理品质、组织品质、队伍品质等等。”
对于直观的规模，绿城最看重的三项规模分别是销售规模、投资规模和权益规模，而在保证规模的前提下，坚持品质，这是一个困难的课题。
张亚东表示：“我们的经营品质是全品质当中的一个部分，经营品质支撑我们的规模，规模如果是面子的话，经营品质就是里子。”
“面子”和“里子”，二者达到平衡才能实现平稳发展。
张亚东分析，绿城的销售量级里，内部结构是有变化的。
“我们更看重的是权益这一部分要逐年稳定增长，其他的部分可以下降，包括轻重资产的关系，轻可以多增加一点，重可以稍微压缩一点，但是我们权益的部分要增加。”
比如重资产完成2000亿，轻资产完成1000亿，如果2000亿都是百分之百的权益，和50%的权益，结果是完全不一样的。所以在3000亿的规模下，提高权益比例，对内部指标特别是财务指标的反映肯定有帮助。“在这样的思路指导下，我们才能提高投资品质，通过提高权益比重，来贡献我们的财务产出。”
而从绿城的实践来看，从投资拿地端开始，绿城就将提高权益占比放到了首位。在绿城上半年新增的571亿货值中，其权益占比已经达到了79%，由此也将进一步推进销售权益比提升。
权益的提升也带动了绿城归母利润的提升。上半年，绿城归母净利润同比增长41.3%，达到25.45亿元；核心归母净利润同比增长4.2%，达到38.81亿元。
在这种良性的循环下，绿城从拿地、销售到回款均大幅度提高了效率。
在投资方面，绿城现在的买地资金，一部分是来自上半年投资项目的资金回流，比如3月29号绿城在杭州投的那些项目已经售謦了，而且款项已经回来进行第二轮的投资了。即使上海闵行这块地提前在8月份支付的情况下，支付土地款后的1—8月份的经营性现金流仍为正数。
张亚东表示，绿城制定2025战略规划时强调，既要低头拉车，更要抬头看路。抬头看路，是指到2025年的时候，公司应该有怎样的市场定位，给自己一个怎样的自画像，那就是TOP10房企中的品质标杆。
就半年度成绩而言，绿城在总合同销售规模、投资规模和权益销售规模等维度全面进入行业前10序列，总体来说，已接近完成战略2025目标。面向未来，张亚东还是谦逊的表示：“现在我们还没有做到全品质的标杆，但是要往这个方向努力。”