纵观桂林房地产市场，我们不难发现，桂林主城的“价格洼地”正在逐步消失。
而改善已是当下的“主旋律”，尤其是近两年，主城区楼盘 “高端化” 的趋势更是日益明显。
据不完全统计，从去年下半年至今，主城区新亮相的项目中，大多是清一色改善型楼盘，如 兴进交投·江山樾、兴进·榕湖公馆、春天颂、彰泰·春天里、彰泰·金科博翠漓江、国投·桂林院子 等。
彰泰·金科博翠漓江效果图
纵观这些楼盘，普遍一个特点就是，中高端项目为主。开发商无不把 地段、高品质、低密度、价值、圈层 等作为卖点，价格自然也不会低。
当然，这些“高端化”甚至“豪宅化”标签的背后，除了以上提到的这些范畴，还有一个极为关键的因素，那就是 “地价” 。
土拍火热，土地价格高涨
回顾过去几年的桂林土地市场，碧桂园、金科、龙光、联发、中海、荣和、交投、华润、新城控股等品牌房企，均有通过公开竞拍形式拿地。
在与大牌地产企业的较量中，兴进、彰泰、信昌、西宸集团、顺祥等桂林本土地产企业在公开竞拍中也颇有收获。
在一轮一轮土拍中，火柴厂、叠彩区“GJ202019地块”、蔡家渡、师专甲山校区、师专信义校区、棉纺厂等一大批优质地块成功出让。
而从土地拍卖中的报价轮数，可以看出这些地块的争夺有多激烈。
叠彩区“GJ202019地块”报价108轮、师专信义校区地块报价139轮、师专甲山校区地块报价218轮、象山“棉纺厂”地块竞拍举牌51轮、灵川38#A2地块报价270多轮......
竞争激烈的公开竞拍，带来最直接的结果就是： 土地价格高涨 。
据统计，从2017年至今，桂林出让的涉宅地块中，楼面价超过 2000元/㎡ 的共有 16宗 ，其中楼面价超过 4000元/㎡ 的就有 7宗 ，最高楼面地价已达到了 10716元/㎡ 。
从区域来看，除了福达[201938]和彰泰学府项目2宗地块外，剩余的14宗地块均位于桂林主城区。
高价地拿什么来支撑高房价？
不难看出，“高地价”已是桂林主城区楼市的基本面，而 高地价必然意味着高房价 。
而此时留给开发商接下来要解决的问题是，拿什么样的产品来支撑高地价所带来的高房价？
从近几年桂林成交的高地价地块所开发的项目来看，主要表现为以下几种方式：
第一种，将高端产品系落地。
有的开发商，本身就已经具备高端产品系IP。因此，拿到高价地后，直接将其高端产品系落地到新地块。
彰泰·金科博翠漓江实景图
例如，彰泰和金科联手拿下“蔡家渡”地块后，将金科的 “博翠系” 产品落地到了这个地块。中海拿下“火柴厂”地块后，带来的是其高端产品系 “樾”系 。
而叠彩滨北的GJ202019地块和象山的“棉纺厂”地块，带来的都是彰泰专献桂林的高端产品线—— “春天系” 。
彰泰春天里实景图
这些知名的高端产品系，本身在产品认知方面已经有一定的优势，相对来说被市场接受更容易一些。
第二种，打造“高低配”社区。
地价成本的上升使得开发商资金成本压力加大，这种压力促使开发商进一步追求利润最大化，大多采用 “高低配” 进行打造。
从目前桂林的不少住宅项目来看，一般会采用典型的 “小高层+合院/叠墅” 的规划方式，通过小高层刚需刚改户型产品主要贡献销售业绩流量，而合院/叠墅等高端改善型产品通过拉高价格做高溢价率。
兴进交投· 江山樾楼座图
例如，兴进13.35亿拿下的师专甲山地块打造的兴进交投·江山樾，小高层做的是78-134㎡户型，通过快速去化贡献流量，另外又做了十余栋多层低密高端住宅（合院）。
第三种，产品方面做加法，拉高档次。
高地价逼着开发商做出高房价的产品，这个时候有的开发商就不做140㎡以下的刚需、刚改户型了，而是将户型面积做大，舒适度提高，来撬动高端市场需求。
当然，高端产品不仅仅是将户型面积做大做加法，更重要的还在于产品本身做加法，还体现在园林、用材、装修方面的升级。
荣和桃花源著实景图
例如，2017年楼面地价NO.2的荣和桃花源著，容积率1.61，主要为洋房、合院等改善产品。
2018年，桂林土地市场楼面地王项目——碧桂园·漓江公馆，凭借地处漓江畔的区位优势，以及一梯一户145-260㎡大平层、叠墅高端产品设计，为桂林带来又一豪宅标杆。
产品“高端化”成趋势
土地成本越来越高，倒逼房企在产品上不断做加法，提高溢价，于是我们发现，产品高端化已成趋势。
据桂房网统计，桂林市场上单价万元以上的项目已有近20个，而从产品类型上来看，这些高价盘涵盖 小高层、洋房、合院、叠墅、大平层、叠拼 等类型。
桂林大平层实景图
仔细分析这些高价盘，从外部来看，或 占位优越 （比如秀峰核芯和叠彩滨北），或 资源配置高 （名校环伺、历史文脉、商圈集聚等优势明显），或 占据稀缺生态资源 （比如漓江、两江四湖景区）。
于内部而言，这些高端盘多为品牌房企开发，实力雄厚。同时，在产品上多引入了高端系产品，天生具备“出圈”的基因。对于建筑立面、园林规划、社区配套、会所配置等方面，也均是按高标准来打造。
“低价盘”还有这些可选
众多高价地打造的高端项目，一方面，推动桂林房地产市场的发展，让城市格局日新月异；另一方面，对于买房者也是一种冲击，伴随高价地的轮番入市，买房门槛要求也越来越高。
那么，在高端改善产品盛行的当下，新房市场还有刚需的余地吗？
答案是肯定的。
房地产市场走向细分化时代，即便高端产品层出不穷，但“居住”的基本属性还是要满足的。
这个时候，就要挖掘主城区那些“价格洼地”的楼盘了。
目前来看，七星区湖塘板块的交投地产·兴进锦城、交投·彰泰漓东新城、翡翠潮庭几个项目，象山的龙光御学府（龙光普罗旺斯8期）、安厦·漓江大美、鑫磊•漓江湾，以及叠彩滨北的联发·乾景御府，算是还比较适合刚需置业的“低价盘”，还有6字头、7字头的房源，价格相对还比较亲民。
交投地产·兴进锦城实景图
纵观这些所谓的“低价盘”，它们的配置并没有“打折扣”，只不过大多位于各区域的新兴板块，发展起来仍需时间而已。
所以，在地价和房价不断上飚的当下，对于那些意向主城区但手头又不是很充裕的小伙伴来说，或许这些“低价盘”就是机会，且买且珍惜吧！