大家好，我是苏北哥！临近过年，本想着南京新盘大多会偃旗息鼓，来年再战，没曾想有河西南重量级豪宅项目居然赶在年前亮相了！可能很多粉丝已经猜到了，北哥今天实探的项目就是刚刚亮相的河西南源尚丹若府，这也是一个有故事和背景的楼盘。
为什么这么说呢？首先是它的拿地时间够长，之前北哥文章就说过，在河西南鱼肚这一片（靠近秦淮新河北岸一带）有两幅地块拿地时间最长，产品开发节奏最慢，一个是颐居建设的G71地块，也就是如今的颐和铂樾府，拿地时间在2022年10月19日，2023年10月31日首开，开发期超过1年。
源尚丹若府位置图
在颐和铂樾府的隔壁，一街之隔的河西南G72项目，同样是2022年10月19日由国企奥体建设，以总价16.1亿，折合楼面成交价32233元/㎡拿下，如今亮相定名源尚丹若府，开发期甚至超过了1年零3个月，着实是一座精雕细琢，慢工出细活的新盘项目。
01.
置身小户型楼盘群落，却荣升河西豪宅八大天王之一，源尚丹若需要时间打磨腔调
但源尚但若府的开发时间过长，并非是没有原因的，这个原因就是该项目与众不同的产品定位，几乎从奥体建设拿下河西南G72地块那天起，就发誓要在大河西再造一座丹若系列产品。
没办法，丹若系列既是河西中奥体新城的收官之作，亦是2019年奥体建设重回南京楼市主流视野之后的开疆扩土之作，2023年初河西中兴隆大街、江东中路交界的 丹若园 算是下行市场中表现比较突出的一个楼盘，两次开盘即告清盘，第二次开盘近7人抢1套房，中签率14.8%。
谁都想复制成功，更想让以往的成功被市场永远铭记，带着这个使命， 河西南的源尚丹若府 诞生了，一上来的项目定位就是做大四房，平层豪宅，配备高端会所和园林景观，让这个项目有那么点天生不凡的味道。
众所周知，河西的几大豪宅除了社区豪华、户型巨大、装修奢侈以外，还有一个最大的特点就是开发节奏慢，开发期超长。
比如河西豪宅四大天王吧，中宁府2022年7月拿地，次年5月首开，开发期超10个月；伟星长江之歌2023年3月拿地，同年12月开盘，开发期达到9个月；颐和天晟府与天琴华樟开发节奏最慢，同是2022年10月份拿地，次年11月才开盘，开发期都超过了1年1个月。
那么作为河西南新晋豪宅的源尚丹若府当然也不能免俗。这几乎已经成了南京豪宅开发的一条定律，似乎“慢”和“时间长”就等于“工匠精神”，代表着一种对产品细节的考究和认真，但北哥认为并不能这样盲目的画等号，开发得慢也许是因为KFS还没考虑好产品怎么呈现，如何与周边竞品拉开差距。
源尚丹若府2栋楼已经建至10层左右
其实对于源尚丹若府豪宅级产品呈现，真心说是有一些难度的。原因就在于周边小户型楼盘太多了，前期开发项目限定了板块属性，源尚丹若想要脱颖而出，非得下一番成本和功夫才行。
河西南鱼肚这一块开发密度特别高，沿着秦新路一路由东向西，依次是颐和铂樾府、源尚丹若府、建发缦云、南湾上府，枫璟雅园等5个楼盘，这5个项目几乎属于同一时期开发楼盘，产品也以120㎡左右的中小户型起步，主攻预算600万左右的初级改善客群。
比如建发缦云起步户型仅123㎡；颐和铂樾府起步户型仅115㎡；枫璟雅园起步户型仅112㎡，而源尚丹若府一上来就要做198㎡大平层，且只有这一种户型，总价过千万，且要配备1800㎡超级奢享会所，无论在项目用料、设计、还是户型产品呈现上都不是一件易事。
下面我们就一起来实探下源尚丹若府精工1年零3个月的产品品质。
源尚丹若府的社区主入口设在项目北面的螺塘路上，采用府门设计，新中式的金属格栅+古松，配合地台水景，极力的刻画着豪宅气场。
据介绍，整个府门跨度达到惊人的60米，府门两旁，左边是人行入口，直通会所售楼处，右边是车行入口，配备星空顶和石材墙壁，直通地下车库。
由于项目占地面积仅1.6万方，入门后是一片镜面水景+造型乌桕，景观过渡较短，然后就是售楼处。
售楼处整个以黑白色系为主，体现一种高雅气质，整体风格引用宝格丽酒店风格，售楼处前厅为营销中心，项目沙盘矗立中央，
项目共打造4栋31F六恒科技住宅，采用四方围合式布局，社区中央打造超过1万㎡的中央景观，以及1800㎡的中央下沉式会所。
4栋高层全部采用两梯两户式设计，外立面采用铝板、金属线条以及大面积防火玻璃三种材料组合而成，并且建筑线条多处采用户型处理，与天琴华樟有诸多相似之处。
整个会所分为上下两层，地上一层包含书吧和儿童阅读区。书吧造型灵感来自莫奈睡莲，故命名为莫奈书吧，未来奥体建设将投放1000本书，供业主阅读。
书吧的尽头打造了一个270度的环视型观景落地窗，既增加了室内的采光效果，又可以将窗外下沉式庭院景观一览无余，这种设计在之前的豪宅产品中还未见过。
会所负一层为功能区，配备游泳池、健身房、休息室等功能空间。
半标24小时恒温泳池，屋顶设有采光天井，同时搭配儿童戏水池。
健身房设有有氧健身区和瑜伽区，健身器械品牌采用泰诺健
为辅助健身、游泳等会所功能设定，下沉式会所还配备了换衣间、浴室、梳洗台等各类功能空间，整体也是宝格丽酒店风格。
走出会所，源尚丹若府打造了一条总长120米的风雨连廊，交付后不拆除，据了解这条风云连廊呈U字形结构，对应会所的270度景观窗，正好能形成一个对下沉式庭院的环视归家动线。
风雨连廊的顶棚宽度达到4.8米，边缘用铝板包边，采用单柱挑檐设计，表面辅以石材铺贴。
风雨连廊实景
02.
空气源热泵的六恒科技住宅，只打造198㎡大平层一种户型，预计3月首开，放风5.5万/㎡
由于是四方围合式布局，源尚丹若府每栋楼宅间距还是比较大的，据相关媒体报道，最大能达到80米。
因此项目拥有较为充足的空间打造宅间花园。
源尚丹若府的每一栋楼都打造了上下双大堂，大堂挑高高度达到6.3米，大堂中庭背景墙采用宝格丽玫瑰金岩板，且岩板两边做了卷边设计，据说是南京首家！
两梯两户设计，电梯采用单开式设计，仅供一户业主使用。
198㎡的大平层采用四房两厅三卫设计，6开间朝南，房型南向面宽为20米左右。
源尚但若府的六恒科技住宅采用的是空气源热泵。
入户门采用铸铝材质，配备电子猫眼和4合1智能锁，入户玄关5.75㎡，上下三段式设计，饰面配岩板。
玄关右边是客卧，是户型的第一间套间，内部配卧室和独立洗手间
双阳台联通客厅和客卧空间，阳台面宽达到9.35米，进深1.8米。整个采用通体防火玻璃，保证了观景视野的完整性。阳台配备家政柜、顶部隐形电动晾衣架。
户型客厅采用大横厅设计，面宽达到6米，层高3.15米，电视背景墙采用岩板铺贴，沙发背景墙采用铜板铺贴，造型独特。
客厅、厨房、餐厅采用一体化空间设计，整体面积达到62㎡，厨房采用中西双厨，L型操作台，配备西式岛台，这里要说明一下，西式岛台可以电动遥控控制布局方向，以配合日常生活需要。
厨房配备电动折叠移门，配和中式烹饪需要；配备嘉格纳灶具；欧派橱柜和铂浪高龙头台盆；餐厅配备隐藏式双开门博世冰箱。北向均配备飘窗。
户型休憩区北面设有书房，目测面积在12㎡，亦可作卧房使用。
南向设有儿童卧房，且也是套房设计，套房内不设卫生间，而是作为衣帽间、化妆室或者电竞室使用。
休憩区尽头是主人卧房，内部分为独立衣帽间、卧房和主人卫生间。总体套房面积为36㎡左右。
卧房配备大面积观景飘窗，配电动百叶窗帘，270度观景视野。
套房中间是小型步入式衣帽间，内部双排柜，搭配通风窗，具备一定采光功能，但内部空间有限，毕竟户型面积只有198㎡，而非天琴华樟式的300㎡+豪宅。
主人卫生间采用双台盆、双窗设计，采光效果较好，同时楼间距相对够大，避免隐私尴尬。
台盆龙头品牌采用劳芬，智能马桶、独立式浴缸品牌采用当代，镜柜设计内部配备美妆冰箱。
根据置业顾问现场介绍， 源尚丹若府预计今年3月正式首开，目前首开价格预计定在5.5万/㎡。
目前可以确定的源尚丹若装修标准
厨房： 欧派 橱柜； 铂浪高 龙头、单槽； 嘉格纳 灶具； 博世 双门冰箱；可遥控式厨房岛台； 贝克巴斯 垃圾处理器
卫浴： 当代 马桶、浴缸； 劳芬 台盆、龙头
各项配套：
交通： 地铁2号线（天保街站）、S3号线（高庙路站）、有轨电车1号线，在建的7、9号线，共4条地铁、1条有轨电车。
商业： 金地广场、正荣中心（已封顶、未开业）、嘉华国际中心（在建）
学校： 南京河西外国语学校、南京外国语学校河西初级中学、第二附属小学。
医疗： 3公里范围内有南京儿童医院河西院区、明基医院、南京国际医院（预计近期开业）
项目优缺点：
优点 ：河西南鱼腹板块首个整体总价过千万的豪宅项目；社区配备1800㎡会所，内部配备恒温泳池、健身房、书吧、儿童阅览室等功能空间；空气源六恒科技住宅；上下双大堂，大堂挑高达到6.3米，户型南向使用整面防火玻璃
缺点 ：室内层高3.15米，加上吊顶层高可能不足3米；项目周边全部是小户型低总价楼盘，初级改善的板块定位可能与源尚丹若的千万豪宅调性有点不搭！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。