农村土地流转应知应会的九个问题

随着中央提出再延长土地承包期三十年和农村土地“三权”制度改革的不断深入，土地流转，也就是农村包地成了热点。同时，在土地流转过程中，假流转、低价流转、跑马圈地、骗取国家补贴、违法用地，侵害农民利益的行为也时有发生。

在土地流转过程中，农民应该注意些什么？怎样才能依法保护和争取自身利益，防止上当受骗？小编结合工作实际，给农民朋友们支支招，提些建议。在这里，小编说的是面积比较大、流转时间比较长的土地。一家一户的包地，比如自家不愿意种了，包给亲属、邻居种，也就是代耕，就不用这么麻烦了。

农村土地流转，重点和关键有两点：一是合法；二是合理。前者，是对国家法律法规和政策说的，只有依法流转土地，农民的利益和权利才能受到法律保护，才能有效防止包地方的违法行为；后者，重点是对农民说的，主要是包地的价格、价格组成、包地协议、承包期限、承包费支付方式等。

第一，谁要包地？

如今，农村大面积土地流转主要有两种形式：

一是村集体流转。也叫“反租倒包”。就是村集体把承包给农民的土地再租回来，统一耕种和经营，发展规模化特色产业。农民把承包地租给村里，获得租金收入，同时还可以在村集体发展的特色产业项目中打工，获得工资收入。村集体发展特色产业项目获得的收入，也归全体村民所有和分配。在小编家乡，这种形式的土地流转比较普遍。我们这里的政府，给每个村子安排了200万“村集体经济发展专项基金”，重点鼓励扶持村集体发展特色产业项目。很多村子利用这块资金和银行*款贷**，反包农民的承包地，按照“一乡一业、一村一品”的思路发展特色主导产业，取得了很好的效果。

二是企业或个人流转。主要是社会资本，也就是城里有钱的企业或者个人，到农村大面积流转农民的承包地。

实际生活中，农民普遍关心的是“包地一亩给多少钱？”，不太在意“包地的是谁？”。小编觉得：最好的包地形式是第一种；最容易出现问题的包地形式是第二种。所以说，农民在土地流转过程中，首先要弄明白究竟是“谁要包地？”。

第二，跟谁签协议？

小编重点说土地流转的第二种形式，也就是企业或者个人流转土地。因为这种土地流转形式容易出问题，农民土地流转被骗，绝大部分都发生在这种流转形式上。

一是按照法律法规和政策规定，农村大面积流转土地，必须要经过村集体经济组织，也就是村委会同意，同时要到县、乡政府备案。因为农村土地归集体所有，农民只有承包权，农民要外包（流转）经营权，必须要经过土地发包方，也就是村集体同意。

二是企业或者个人大面积流转农民土地，绝大部分都会要求跟村委会签协议，或者是通过村委会跟农民签协议，基本不会，或者很少会绕过村委会跟农民签协议。

所以说：农村大面积流转土地，包地的企业或者个人，通常都是和村委会签协议，就是村委会代表村民与包地的企业或者个人签协议，农民同意包地的签字证明材料，作为土地流转协议的附件。包地的企业或者个人，按照协议约定，把承包费交给村委会，由村委会发给农民。

实际上，到农村流转土地，真正想合法、合规做特色农业产业项目的企业或者个人，除了要跟村委会签订土地流转协议以外，还会要求跟当地的县、乡政府签订招商引资协议，享受当地的招商引资政策。在土地流转和经营过程中，如果与当地农民发生纠纷，他们也会要求当地政府和村委会协调解决，而不会跟农民直接接触。

第三，包地做什么？

这点，必须要在土地流转协议中明确写清楚。多年来，有一些企业或者个人，到农村包地，目的是为了骗取国家专项资金，为了跑马圈地，搞开发建房子，为了建厂房，以包地代替*地征**，包了地以后挖鱼塘、采沙子，在基本农田种树……。这些，不仅违法，而且还破坏了耕地，即使把地退回来了，也基本不能种了，最后吃亏的还是农民。同时，由于土地经营权是农民承包出去的，包地一方违法了，农民也有责任。还有就是，如果包地一方违法，自然就导致承包协议作废，农民的承包费自然也就黄了，

有一年，城里几个人通过亲戚，到小编的老家找到农民，要包荒山，每亩给500元，一年一给，说是要种果树。结果包了100多亩荒山，也种了果树。但是，第三年因为修高速公路，荒山被征收了。包地的人拿着补偿款跑了。说白了，他们包地种果树是假的，骗补偿款是真的。

小编知道有户农民，有六七亩山坡承包地。2015年秋天的时候，几个人找上门，答应给3万元包他家这块地，承包期一年。结果，转过年还没到开春，地就退回来了。只是退回来的不是地，而是一个巨大的坑。经过测算，这个坑里至少挖走了200万吨铁矿石，按当时的价格计算，至少在130万元以上。后来，偷矿石的被抓住了，那户农民得的3万元，被按照非法所得依法没收，地上的大坑还得农民家自己恢复。

第四，承包期怎么定？

按照法律法规和政策规定：农村包地（流转），土地流转期最长不能超过国家规定的土地承包期。国家规定，农村土地二轮承包期到2027年12月31日结束，在此基础上，再延长承包期三十年，到2057年12年31日结束。因此，农民在包地签协议时，承包期最长不能超过2057年12月31日。

按照农业特色产业项目发展的特点，土地流转承包期在5-10年是正常的。对于农民来说，要重点注意两个问题：一是承包期过长，以包地代替*地征**，以承包费代替*地征**补偿费。要特别注意：包地、流转土地，不是*地征**。在包地过程中，如果遇到*地征***迁拆**，仍然要按照*地征**政策，给农民*地征**补偿费。二是要重点关注短期包地行为。比如说，包一年、两年，承包费一年一给。这样的包地，多数都有不可告人的目的。

第五，承包价怎么定？

这个可能是农民普遍关心、最关心的问题。法律法规和政策也没有具体规定，需要包地双方，以及村委会协商确定。作为农民，既不能漫天要价，导致不能签协议，也就是“要黄了”、“要跑了”，也不能一味忍让、退步，造成自身利益损失。具体怎么定价，小编说说个人建议：

一是结合当地实际。就是看看当地包地都是什么价，如果当地没有参考，那就看周边地区。小编家乡农民包地平均价格是：每亩每年800元左右，最高的1100元，最低的500元。

二是看承包期。普遍的做法是：承包期长的，承包费要低一些；承包期短的，承包费相对就要高一些。

三是看干什么项目。一般情况下，包地方所干的项目投资少、见效快、效益高，相应就可以适当多给一些承包费，农民也可以适当多要一些，双方互相讨价还价的余地和空间就会大一些。

四是看配套政策。企业或者个人到农村流转土地，发展特色农业项目，当地政府多数都会给些配套优惠政策。比如专项资金补助、*款贷**贴息、免费建设配套基础设施等。这些优惠政策可以和土地承包价格放到一起综合平衡。比如，我们这农业产业化龙头企业包农民的地，农民每亩每年要价1100元，企业嫌高，农民不让步，结果政府给企业每亩每年补助200元，最后项目落地了。

五是看附加条件。就是看企业或者个人包地和发展特色产业项目中，除了承包费以外，还能给农民带来什么好处？比如安置农民就业、优先使用农民家的生产资料、带动农民发展关联产业等。这些也是确定承包价格的重要依据。

总之，在土地流转过程中，农民要处理好眼前利益与长远利益之间的关系，要做到：看远不看近，看大不看小。做到这点，对于农民来说有点难。但是，多想想，多琢磨琢磨也就明白了。

第六，承包费怎么给？

上面说了，企业或者个人流转农民土地，面积比较大的，承包费通常是统一付给村里，然后由村里分别发放给农民。流转土地的企业或者个人，向村里支付承包费主要有以下三种方式：

一是一次性支付。就是“趸交”。比如承包期五年，每亩每年800元，五年每亩合计4000元，乘以总面积，然后一次性支付。这种支付方式类似*地征**补偿，农民普遍愿意接受，但是包地的企业或者个人普遍不愿意接受。

二是分年支付。就是确定承包价和支付时间，然后每年支付一次。

三是分期支付。就是确定承包价和支付时间，然后每隔一定时间，比如二年、三年支付一次。

小编个人建议：如果包地面积比较大、承包期比较长，最好在约定支付期限的同时，相隔一定期限约定一个上涨幅度。比如说，承包费每亩每年800元，每三年一交，每三年有个上涨幅度，具体可参照每年国家公布的物价上涨指数。这样做，基本上考虑了包地双方各自的利益，也是通用的、合理的。

第七，补助补贴怎么算？

如今，为了稳定粮食生产，提高种地效益，保护和调动农民积极性，国家有很多种地补贴补助政策。比如粮补、农资综合补贴、农机补助等等。

按规定，这些补贴和补助，是要发给种地的人。农民把地包出去了，这些补贴和补助给谁，需要包地双方协商确定。可以在协商确定流转土地价格过程中确定，而且要明确写到承包协议当中。

第八，一方违约怎么办？

小编工作中遇到过这方面的情况。有的是因为没钱继续投资了，拖欠农民承包费，把土地和地上附着物扔那跑了，没影了；有的是因为违法用地被查处了；有的是因为项目不挣钱，还不断赔钱，不干了......等等。出现这些类似问题如何处理，在土地流转协议中都需要明确约定。

实际生活中，如果出现上述类似问题，通常也比较容易解决。无非就是土地无偿收回，地上附着物归农民所有，包地方要承担、赔偿给农民造成的损失等。

需要提醒农民注意的是：要重视那些在土地承包协议执行过程中的违约、违法，侵害农民利益的问题。农民作为土地经营权的发包方，要注意及时发现，主动制止，直至通过法律手段维护、保护自身的合法权益。说白了，就是不能不声不响，忍气吞声地挨欺负。

第九，协议到期怎么办？

这个就比较简单了，需要双方经过协商，在土地流转协议中写清楚。重点有两个：一是协议到期以后，土地要恢复到什么状态？二是协议到期以后，土地上的附着物归谁？

总之，土地是农民赖以生存的基础，也可以成为农民发展生产，创业致富的条件。随着农村改革的不断深入和发展，土地流转将会越来越多。农民在土地流转中要不断增强法律意识和法制观念，更好地运用法律法规和政策保护自身利益。

最近这段时间，小编在《悟空问答》里回答了很多这方面的问题。今天，进一步整理一下，发到这里，希望对需要的人能有所帮助。

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