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问：五哥您好！新人首问。【家庭情况如下】：标准的北京三口之家，家庭已有两套房子：一套全款购买，位于昌平城区东关地铁站口的“宁馨苑”小区，2003年建的180平米、无电梯、顶层、复式、大三居经济适用房，闲置中，挂出去半年多了也没几个看房的，目前估计能卖450左右。另一套*款贷**购买，位于朝阳区北苑2013年建的润泽公馆小区130平米三居商品房，明年小区门口将开通地铁17号线，自住中。目前孩子上五年级，朝阳学籍。父母70岁，住天通苑。本人工作相对自由，爱人工作地点位于东三环国贸附近。一方面，我们觉得昌平县城的那套目前没有电梯的顶层“远大旧”经适房闲置在那里几年了，在“抗跌保值增值”方面表现不太理想，想换一下筹码。另一方面，孩子马上要面临小升初了，最近两年经过教育界众V*脑洗**，自感确实属于“学区房刚需”群体。（考虑到将来央区合并以及教育均衡度，主要想考虑东、西城）。【综上】，我俩考虑北苑次新房还有升值空间先不动，先将昌平的那套顶层复式卖掉，置换成能满足以上两方面需求的一套“老破小”学区房，然后在其旁边租个大一些的房子陪孩子上学住几年。（虽然“老破小”学区房溢价高，不是“抗跌保值增值”的首选，但为了孩子的学业也很难有其它选择了）。当然，过几年孩子上了初中“老破小”完成了它的学区使命之后，也可考虑再将其卖掉换成北京其它区域更具升值潜力的房子。由于要考虑到学区质量以及能尽量靠北的位置，所以，我们初步考虑3个地方：东城的和平里学区、北新桥东直门学区、西城的德胜学区。1.您觉得我俩对于目前2套房产的总体思路和规划合理嘛？2.如果思路还算合理，准备操作的话，是应该尽快早卖早买呢，还是不着急再等等，到明年再卖房买房更好呢? 3.在我所规划的这三个学区区域中，对于将来的保值升值潜力，您更看好哪个区域甚至具体小区楼盘呢？4.对于这种东、西城的“老破小”占坑学区房的购买，我们应该多注意哪些方面呢？5. “远大旧” 挂出去半年多了也没几个看房的，应用什么思路才能快一些卖出？
答：你好，劣质资产出手置换优质资产和学区，换房思路正确。东西城学区走的路线完全不同：西城：传统+*干高**路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况：如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。比较均衡的片区：西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。北新桥、东直门学区，比较优质的学校是西中街小学、史家小学分校。硬要选一个，建议优先德胜，裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同可以重点关注。西城主要看地段和学区。学区理论上有变化的可能，但既得利益者太多，他们不会革自己的命。地段核心的、学区比较过硬的、房龄别太老的，一直有价值。卖房的几个基本共通原则：1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂中介。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
问：五哥您好，我现在有北京工作居住证，sfsd资格，*弹子**250左右。我目前在中关村工作，老婆在国贸，想购置一套两居室。目前看了立水桥附近【北京北】小区一套89平两居，总价475，首付245；另外还看了大望路地铁口【光辉里】小区一套56平小两居老公房，总价465，首付177。两处房源都是满五年。 1. *弹子**250，按照精华帖的内容可以买到总价更高的房子，五哥有没有建议的区域或小区？ 2. 北京北两居是否值得买？立水桥片区附近还有别的小区可以推荐么？ 3. 天通苑和立水桥离的很近，这两个区域五哥推荐哪里呢？ 4. 光辉里小区小两居单价超过8w，感觉性价比不高，五哥的建议是？
答：250首付 买入500+的标的没问题，从性价比来看立水桥不如天通苑 推荐看500+的天通苑大面积 8W的光辉里肯定不看的，7万左右才有性价比 另外推荐看下 朝青、常营片区
问：五哥好，你觉得板井地区怎么样？在中关村工作，打算在板井这边选一套。
答：板井是一个小死穴。紫竹院路和板井路把片区割裂开，道路四旁的绿化带，隔离带杜绝了区域的商业发展空间，蓝靛厂村等大片地段未整理，整个区域其实是比较冻结的状态。往南是海淀五路居基本纯住宅区，但没有向外延伸；主要的人气在北面远大园区域，而远大园整体人流是聚拢于北面金源一带，南面荒废。如果选筹的话，由于远大园一带确实很贵，海淀五路居可以看看。
问：五哥您好！京户，夫妻二人45岁，家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上*款贷**，换一套大三居或者四居自主为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大（600个左右），或者西红门荟聚附近临近地铁的，您怎么建议？
答：西红门商业发展还不错，在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘
问：请问您觉得丰台青塔片的楼盘推荐吗？考虑居住品质，孩子上学，这个片区有没有入手的价值？
答：你好，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 青塔这个板块，看着挺成熟，但是涨幅不行，没有亮点，一堆屌丝小区，整体显得苍老缓慢。 如果生活半径在青塔，关注学区，推荐五一小学学区房，离的不远，可以看看六建、复兴路30号院、太平路40号院、太平路42号院