备案均价16000元/平，“捂盘”3年才入市，开发商却要求价外加价60万！
这个楼盘就是位于经开区的观山名筑。
昨天，我接到了一通推销电话，中介告诉我观山名筑即将加推最后三栋高层，建面58、85、110、125平，备案均价16000元/平，但是想买的话必须 额外加价60万 ，60万中包含 一个车位 。
此外，首付比例至少需要5成，溢价的60万不写进合同，并且需要在办产证之前一并打给开发商。
由于房子现在已经是现房，初期购房成本相当于由 “5成首付+60万溢价” 共同组成，至少需要100万出头。
中介在整个通话过程中，不断强调项目“不愁卖”，很多人都在排队抢这个房子。听起来一个愿打一个愿挨。
但是， 加上60万，这个所谓的“倒挂盘”真的还值得买吗？
先来算一笔账，以58平和85平两个小户型为例。
58平： 备案总价92.8万，加上60万溢价， 实际总价152.8万 ，成交均价约为2.6万/平，每平米溢价10000元。 首付成本：106.4万。
85平： 备案总价136万，加上60万溢价， 实际总价196万 ，成交均价约2.3万/平，每平米溢价7000元。 首付成本：127.5万。
再来看看二手房的价格。
今年3月，观山名筑在贝壳平台成交了7套建面85平左右的二手房，成交价约19000-22500元/平。
58平户型占比比较低，最新二手房挂牌的价格已超30000元/平。
根据房源信息显示，这两套房子发布仅1个月左右，很有可能是观山名筑学区落定后助涨了小户型的挂牌价。
和二手房相比，88平的户型加价60万后根本不存在任何倒挂了，总价甚至比二手房还高出一些。
58平的户型虽然比二手房挂牌单价略低一些，但152.8万的总价，加20万可以买到88平的二手房了，首付也不需要一下子给出100多万。
算完这笔账后，不难看出，开发商的各种“骚操作”实际上已经变相地 透支了这个楼盘的性价比以及未来的溢价空间。 与此同时，还伴随着可能存在的一系列 风险。
一方面，关于溢价60万。不写进合同于买房人而言就没有合法的保障，这是最大的风险。
早在2017年，无锡市住建局就曾发布一则《关于进一步规范新建商品住房销售明码标价及“一价清”制度的通知》，明令禁止价外加价等违规行为。
另一方面，观山名筑是远近闻名的问题楼盘，房屋质量、物业等问题一直以来饱受质疑，实在是没必要为了经开或是学区二字，牺牲未来的居住体验。
更何况，200万左右的总价，在无锡依旧有很多地段、口碑、配套都不错的楼盘可以选。
比如，江溪板块的建发泊月湾，惠山新城的公园悦府，山北板块的梁溪本源等等。
综合考量居住品质、后期溢价以及购房风险，像这种“骚操作”比较多、口碑又差的楼盘， 尽量不要碰。