今天来一个话题，就是关于TOD项目，前几天福州公示了地铁的规划图，不过目前在建地铁依然只有5条+F1。
为此围绕地铁也产生了一些的新盘，这些项目一般也都标上了TOD的字眼，但是在日常购房过程中，还是对于这个新模式，存在很多误解，今天就从网络资料说一遍（出现错误，私信留言）。
TOD模式
TOD模式：“以公共交通为导向”的开发模式。（听上去很专业，找了其他资料）
目前大体两种类型：站点上盖项目和车辆段上盖项目。
其中的车辆段上盖项目分成：停车场上盖项目、车辆段上盖项目。
对于上述的表达，大家是否清楚，如果还是不清楚。
举个例子：站点上盖==金山站的榕心映月，车辆段上盖==五四北的天空之城。
更粗的理解，站点上盖项目位于地面，车辆段上盖项目位于盖板上（盖板一般8-14米）。
对于这几年推出的TOD项目，主打都是车辆段上盖，关于这个产物是啥，网络资料如下：
一般地铁线路都会配备：车辆段+停车场，可以混用，线路不长也可以合并。
其中车辆段的用途主要是地铁的维修保养，停车场主要是停车+简单维修。
具体细节说不清，大体理解成：车辆段是4S，停车场就是停车。
福州的地铁车辆段
福州虽然公示了十几条线路，但是大家也清楚目前真正开通和建设的只有1、2、4、5、6、F1。
6条线路，都配备车辆段+停车场，具体情况如下：
1号线：清凉山停车场、新店车辆段
2号线：竹岐停车场、鼓山车辆段、马尾停车场（在建）
4号线：洪塘停车场、前锦车辆段
5号线：塔前停车场、樟岚车辆段
6号线：樟岚停车场、横港车辆段
F1：东升停车场、文岭车辆段
对于这些配备的停车场、车辆段，由于占地都非常大，如果仅仅拿来做单一功能使用，很明显浪费土地，为此上盖项目就此出现。
当然目前看也不是全部都有上盖，下面来盘点这些上盖项目，也可以称“天空之城”，（如下图片是早期规划，不少车辆段已经调整）
1号线
清凉山停车场：无
新店车辆段：天空之城
项目位于五四北，2017年，碧桂园以50.4亿拿下宗地2017-25号地铁一号线新店车辆基地上盖开发地块，平均楼面地价15075元/㎡，土地面积 167.16亩。
项目多家房企开发，其中上盖的A地块，万科操盘，即天空之城，B地块保利操盘，即保利天玺。
项目早期均价精装2.5W上市，目前优惠价也给到219W，92平高层+送车位，价格进一步下行。
目前项目也已经是现房，位于盖板的万科接近清盘，保利目前还有余房在售，从交房情况来看，也出现了不少争议，由于项目北侧是莲花峰万寿园，所以高层住宅可能会成为墓景房，同时A地块是上盖项目，社区出行存在较大问题，也被业主投诉。
对于项目而言，虽然定位1号线车辆段，但是当初可是主打3号线，虽然从规划来看，3号线确实位于此处，也符合共用车辆段的目的，但是3号线作为上一批次的线路，目前依然没有上报落地，导致项目交房了，还是没有地铁可用。
2号线
鼓山车辆段：无
竹岐停车场：国贸上江原墅、金地自在城
国贸上江原墅：2020年，国贸以最高限价3.45亿+竞配建2160㎡拿下宗地2020-03号，地铁2号线苏洋上盖地块一，可售楼面价约7965元/㎡，地块面积80.37亩。
项目优势在于靠近地铁2号线，主打洋房产品，推出63、75、89的刚需产品，开盘均价1.5W。
金地自在城：2020年，金地拿下两幅地块。
以4.95亿元+竞配建1440㎡拿下宗地2020-04号，面积82.79亩，楼面价7932元/㎡
以5.85亿元+竞配建360㎡拿下宗地2020-05号，面积63.99亩，楼面价7091元/㎡
项目由两个地块组成，对比国贸地块，指标相对一般，主推高层住宅，同样是65、75、89的刚需产品，开盘均价1.46W。
由于距离地铁优势不如国贸、高层住宅也不如国贸的洋房，很明显被全面压制，目前价格也持续下行。
4号线
洪塘停车场：万科城市之光
前锦车辆段：首开融创榕耀之城
万科城市之光：2020年，丰兆振宏以41.24亿元竞得宗地2020-21号，可售楼面价14160元/㎡，住宅全装修比例应达到60%以上，土地面积：265.77亩，限高：80米，配建3万平方米社会租赁住房。
项目近期首开上市，备案均价精装3.1W，优惠完北区连廊2.85W，南区大平层3.15W。
首开去化有一定争议，不过项目有2268套房源，跟五四北的天空之城A区接近，目前优势在于金山在售项目库存一般，有一定客源吸引力，不过位于工业区，后续的去化压力不小。
首开融创榕耀之城：2020年，首开以底价29.59亿元拿下宗地2020-08号，平均楼面地价10280元/㎡，土地面积：287.85亩，配建4万方限价商品房。
项目1月首开上市，备案均价精装2.83W，主推：65、79、89产品，采取分销+大力度优惠，优惠价2.1W左右上市，宣称800人摇号抢500套房，目前网签202套。
不管项目实际去化如何，从开盘前就采取分销，已经可以看出去化压力。
目前城南整体的库存较大，帝封江+三江口，不少新盘在优惠比拼，对于这样大体量的上盖项目，后续价格大概率还会持续走低。
5号线
塔前停车场：2022年3月30日，闽侯土拍推出，宗地2022-03号。
樟岚车辆段：大东海江山府。
备注：6号线（同样是大东海江山府，自动跳过）
宗地2022-03号：作为闽侯的的地铁上盖，地块占地114亩，可售起始楼面价约5409元/㎡，商品住宅销售备案均价为16857元/㎡。
地块的目前最大的硬伤跟五四北天空之城一样，虽然是地铁上盖，但是5号线的站点不在附近，距离有3公里。
目前还未土拍，虽然面积比市区的上盖小，但是依然达到百亩，目前周边的项目去化压力不小，对于这样的上盖项目，预计推出难度不低。
大东海江山府：2019年，大东海拿下两幅地块。
42.9亿拿下宗地2019-38号，楼面价12336元/㎡，占地326.04亩，全装修比例60%以上
7.4亿拿下宗地2019-45号，楼面价10950元/㎡，占地63.36亩
项目号称最大的TOD项目，从目前的体量来看确实如此，虽然2019年拿地，不过到2021年才开盘上市，主打的优势划片清华附中二部。
项目以2.8W均价+*绑捆**车位上市，随着楼市遇冷，清华附中预期下滑，目前二期改名，取消*绑捆**，同时分销放出一定优惠。
不过即使如此，目前网签361套，对比总量3000多套，去化压力非常大。
F1快线
文岭车辆段：无
东升停车场：中骏世界城璟悦
2020年，中骏以45.6亿元竞得宗地2020-07号（东升地铁停车场上盖及周边地块），面积：242.69亩，成交楼面价约为13815.59元/平，配建社会租赁住房2.4万平。
2021年1月开盘一期，从精装3.15W，到尾盘3.3W，由于热销要求*绑捆**车位。
2021年8月开盘二期，精装3.4W，目前在售。
项目算是这么多上盖项目里面，去化最好的，不过目前二期去化也在逐步走低。
对于项目而言，不同点在于，项目的一期、二期，并非上盖项目，属于周边地块，还未开发的E地块才是上盖项目，预计存在公租房。
项目一直也以TOD宣称，当然从地块属性来说也确实符合。按目前住宅产品定位来说，更符合站点上盖项目，项目定位F1快线，所以距离1号线地铁有一定距离，购房过程中最好区分清楚。
盘点总结
对于这些地铁车辆段上盖物业，从实际使用来说，都不能直接进出地铁，最好的方案就是类似万科城市之光，在社区旁边配备一*独台**立电梯。
对于这些上盖项目，购房过程中，最需要注意的还是社区的进出问题。
因为位于盖板之上，加上都是大盘，日常进出社区都需要电梯或者楼梯辅助，如果房企规划不够完善，很容易对日后居住出行产生影响。
当然上盖项目还有一个问题，就是是否会受到地铁出车噪音及振动的影响，无法证实，建议多做评估。
对于福州的上盖项目，还存在一个硬伤，可能仅仅是上盖，周边短时间内没有地铁站，导致拥有上盖的缺点，反而没享受到地铁的方便，比如目前的天空之城，即将推出的闽侯宗地2022-03号。
对于上盖项目，除了购房者外，对于拿地房企，其实压力同样不小，通过上面的盘点，可以发现有几个共性存在：
1、全部都是大体量的项目，对于房企的资金要求较高
2、盖板施工影响项目的上市进度，不少项目都是拿地1年多，甚至2年才能上市
3、建设成本划分，因为存在与地铁公司的交互，其中不可控因素较多
综上，对于地铁上盖项目，目前来看大部分去化都很艰难，其中有一部分原因也在于位于地铁末站，区位并不理想，加上福州目前郊区库存压力较大，去化难+房源多，导致这些上盖项目，目前多多少少都成了套牢盘。
作为对比，这几年在福州推出的地铁站点上盖项目，或者地铁周边的项目，都靠着区位优势，小体量地块，做到了高去化。
对于购房者而言，地铁盘确实有自身的吸引力，不过也会伴随着不少隐患，特别是那些上盖项目，购房前尽量做好全面的了解。